[摘要]
尽管2012年开局不利，但青岛楼市仍要肩扛十几万套库存房坚挺地走下去。根据青岛网上房地产提供数据，截止到目前青岛市新建住房尚有148124套在售，其中有111342套住宅房源仍未售出。根据青岛网上房地产统计数据显示，截止到2012年2月1日，在青岛的七区五市中存量住宅超过万套的有黄岛区、胶南市、胶州市、李沧区和城阳区共计5个市区。
尽管2012年开局不利，但青岛楼市仍要肩扛十几万套库存房坚挺地走下去。根据青岛网上房地产提供数据，截止到目前青岛市新建住房尚有148124套在售，其中有111342套住宅房源仍未售出。
根据青岛网上房地产统计数据显示，截止到2012年2月1日，在青岛的七区五市中存量住宅超过万套的有黄岛区、胶南市、胶州市、李沧区和城阳区共计5个市区。
西海岸库存量最大 刚需改善投资皆适宜
首先，我们可以看到目前青岛楼市压力最大的区域集中在西海岸。开发区、胶南市两地新建住宅的市场存量跻身青岛七区五市中前三甲。
根据统计数据显示：截止到目前开发区存量住宅达16144套，一个区域的住宅存量就达到了市南区、四方区和市北区的总和，是七区五市中在售房源最多的区域。截止到2月1日，胶南商品住房存量已骤升至14058套，位列七区五市第三。
而据记者采访了解，目前开发区在售楼盘已突破200个，海尔山海湾四期在售房源过千，共1093套；星河嘉园在售房源652套，即将开盘的唐岛海岸在售房源692套，于11月开盘的瑞源名嘉汇共425套房源……胶南同样有近200个项目在售。去年4月开盘的好望海岸有689套在售，海之韵有874套在售房源，保利海上罗兰有511套在售房源……
市场存量巨大，整个西海岸楼市都面临着空前的销售压力。但在过去一年里，西海岸也积攒了许多吸引购房者的“软实力”。回首2011年6月，胶州湾桥隧开通，以往需要50分钟的路途现在乘坐隧道公交只需10分钟。时隔半年，在今年1月15日胶南灵山卫公交枢纽站也投入使用，从市区出发可通过一次换乘直达胶南。交通这个以往阻隔青岛市民“过海”买房的大问题已经解决。
近期西海岸利好消息频频传出，青岛市西海岸经济新区规划出台，将绘就国际化湾区城市发展格局。此外，由于西海岸尚在开发建设中，汇集着金沙滩、凤凰岛旅游度假区、大小珠山等旅游景点，环境优美、交通顺畅，这些都曾让西海岸的楼盘被寄予厚望。
胶州新项目配套日渐完善 低价大盘热销
胶州目前有14069套市场存量房源在售，位列七区五市第二位，2月初赶超胶南市成为郊区五市存量之最。与市区相比，胶州市房价较低，吸引相当一部分刚需购房者，不限购的利好使其同样占据一定的优势。
近年来胶州新城区的相关配套日臻完善。该市首家五星级酒店喜来登酒店去年底建成；全长1100米的北中轴线景观道已于近期正式开园；总建筑面积达12万平米、投资估算约10亿的胶州市会展中心、文化中心、体育中心三大项目已完成主体。随着居住、办公、教育、商业、休闲等城市功能日臻完善，胶州新城区如今正在逐步呈现现代都市新区风采。
在观望氛围极为浓厚的青岛楼市中，胶州去年总体表现不错，全年新房成交10146套，占全市的11%，排在即墨、胶南等五市之前成为当之无愧的全市季军。去年10月底开盘的中置青岛风景爆出3500元每平的超低均价，目前已售出1086套房源，获得2011年度青岛楼市销售十强亚军。青岛禧徕乐国际家居博览城小区自年底开盘至今，已成交423套房源；水岸绿城开盘两月有余，已售出244套房源……据统计，目前胶州约有120余项目在售，虽然部分楼盘体量较大，但胶州市的成交情况正在一步步向好。
李沧区购房者观望盼降价 新盘降价呼声高
反观李沧区，虽然去年年底接连几周的成交量都名列前茅，但仍留下过万存量房与新开项目共同角逐2012楼市。据统计，目前李沧区存量住宅已达12074套，成为青岛市第四个存量房过万的区域。
纵观2011七区五市全年新房成交量，李沧区表现不俗，以14290套的年度成交总量排名第一位，单区新房成交量占全市年度成交总量的15%。可见，虽然李沧区存量房虽多，但市场消化能力也首屈一指。“李沧楼盘数量和体量都比较大，尤其是东李片区”，岛城一位业内人士这样说道。伴随着“两改”项目的推进，万科、中海、绿城、嘉凯城等地产大鳄纷纷进驻，该片区汇集了十余新盘项目。然而正当开发商信心满满备战“金九银十”的时候，岛城楼市出现转折。在惨淡的十月过去后，面对严峻的销售目标与资金链难题，万科生态城、春和景明、芳馨园等项目在11月纷纷采取低价入市策略，掀起了一股大规模降价潮。
万科生态城率先开盘后迎来了“大丰收”，上千套的成交量使其成为2011年度青岛楼市销售十强冠军。而一直备受关注的中海国际社区9200元每平的均价引起争议。有新盘降价促销，也有项目坚持不降价彰显区域价值，这也直接间接地导致了购房者观望情绪越发的浓厚。不过还在观望李沧房价的网友很快就会知道这一年多的等待值不值得。
2012年，李沧区将有伟东幸福之城、山河城二期、海尔优城邦等多个新建项目上市，这些李沧楼盘的降价呼声颇高。昨日，新浪微博上传出伟东幸福之城三期将降至7000元每平的小道消息，诸多网友转发表示关注。记者拨打伟东幸福之城售楼处电话以求证消息真伪，置业顾问表示该消息纯属“子虚乌有”，“消息的发布者并不是我们官方的，直到开盘之前项目是不会公布价格的”，记者同时获知，伟东幸福之城三期将于5、6月份开盘。
城阳区存量房跃过万套线 保障房加入主流竞争
伴随着2012龙年的到来，城阳区存量房也迈上了一个新台阶。根据青岛网上房地产相关数据，城阳区存量住宅在近期刚刚跃过万套线，为10807套。对比去年年度成交量，城阳区似乎压力不大，去年全年共成交11127套，紧随李沧排名第二位，区域新房成交量占全市年度成交总量的12%。
大量旧村改造项目、保障房项目的入市将加剧2012年城阳区楼市的竞争。正在规划的白沙湾片区保障房占地总面积998亩，将建保障性住房10050套，其中限价房初定每平米5050元。旧村改造项目中，仅仲村社区改造就占地1730亩，将安置居民1900户，进一步消化城阳区潜在购房人群。
即将于今年2月底开盘的高新嘉园预计推出1200套限价商品房房源，该楼盘置业顾问称高新嘉园限价房主要面向在高新区工作的企业员工，得知记者并不在高新区工作后，该置业顾问解释道，“经过前期调查我们发现，在高新区工作的购房者数量有限，消化不了现有的1000多套房源。所以我们会反映情况，争取让市区符合限价房条件的市民都能来此购房”。
城阳区今年还有许多待开盘项目，将于4月开盘的青特城，一期将推出282套房源，起价5500元/平方米，目前办理金卡享2000元优惠，开盘后购房可享200元/平方米优惠；从2011年底一直推迟开盘时间的紫玥国际，预计将于5月正式开盘；还有巴黎壹号、世茂公园美地等数个项目，都将于今年集中上市。
记者手记：
2012青岛楼市大幕开启，2011青岛楼市给我们留下的近15万套的市场存量房更加成为了所有人关注的焦点，虽然有业内专家表示，如此多的市场存量，即使2012年再没有新项目问世也至少需要1年半时间才能消化殆尽，压力“山大”呀！
但作为普通购房者来说，我们不妨换个角度来看待这个问题，同一区域新房存量巨大，那么必然会导致同类化产品竞争激烈，打折优惠想必是少不了的了，房价泡沫被挤压之后受益最多的想来还是我们老百姓；此外市场上如此多的存量房排着队等着上市，最起码购房者可以不用再排队抢购了，我们可以有更多的时间、更加从容的精挑细选了，何乐而不为呢？！（记者：王婷婷 范丽娜）
