[摘要] 近日，青岛市商务局发布了“2012年青岛市商务发展行动计划”，国际贸易中心试点城市和北方“商都”被提为我市2012年的重点目标之一，与此同时市商务局还公布了一份《青岛市建设“千万平”总部商务区和特色商务区实施意见（讨论稿）》，到2015年，全市新建1000万平方米的总部商务区和1000万平方米的特色商务区，创建“1+10”为支撑的总部经济和特色商务发展新格局。据了解，目前，1000万平方米的总部商务区选址范围初步锁定崂山、市南、市北、城阳的4块区域，最终的选址规划将在2012年二季度末完成。
核心提示：近日，青岛市商务局发布了“2012年青岛市商务发展行动计划”，国际贸易中心试点城市和北方“商都”被提为我市2012年的重点目标之一，与此同时市商务局还公布了一份《青岛市建设“千万平”总部商务区和特色商务区实施意见（讨论稿）》，到2015年，全市新建1000万平方米的总部商务区和1000万平方米的特色商务区，创建“1+10”为支撑的总部经济和特色商务发展新格局。据了解，目前，1000万平方米的总部商务区选址范围初步锁定崂山、市南、市北、城阳的4块区域，最终的选址规划将在2012年二季度末完成。
目前，“角逐”总部商务中心区的这四大备选区域已经有了不同规模的发展，由于地段和发展时间等方面的差异，各区域也是各有擅场，本文通过客观的描述，就让我们来看看崂山、市南、市北、城阳四大商务区域的现状如何，究竟哪个更具有“千万平总部商务区”的面相！
候选阵容一：市南区
高端项目群聚 商务配套尽善尽美
多少年来，市南区的商贸能量在岛城各市区都是首屈一指，在“中山路时代”，市南区已经是商贾云集的重要区域，而后“中山路时代”，岛城南部沿海一线更是焕发新生，香港路及东海路一线高楼群立，政治、商贸、金融、环境等各方面已经取得了极大繁荣，并且此种繁华趋势还在进一步扩展。此次商务局取址“千万平”总部商务区，自然不可忽略市南区，其在市南区的选址位置是香港中路、东海路一带为主线，通过加快海天、中铁、华润中心、鲁商中心等一批高端商务楼宇建设和改造，围绕总部经济、金融保险、高端商贸等领域，通过扩大现有规模总量、提升整体档次，打造一个商务功能完善、现代气息浓厚的总部商务中心区。此次选址几乎占据了整个市南区的中南部沿海区域。
香港中路上建立了大批商住项目
任何区域在走向繁华的过程中都离不开对交通的依赖，市南中南部沿海亦是如此。作为青岛市最繁忙的道路之一，东海路和香港路两条干道拥有得天独厚的交通优势，这里不仅有宽敞的路面，还与延安三路、山东路、南京路、福州南路、燕儿岛路等重要城市纵干道接洽，随着交通方式的多样化，岛城的地铁工程也早已提上日程。目前，M3号线已经开工，将于2014年通车，M2号线也会在本年度动工建设，预计2016年通车，这两条岛城最先开工的地铁线都将通向香港路，而市南区也会在第一时间享受到地铁交通带来的利好，交通优势的扩大，也将成为市南区赢得“千万平”总部商务区落址辖区的重要砝码。
香港路上设置了多个地铁站点
说到市南区的商贸，许多人首先会想到的是佳世客、家乐福等大型购物超市，以及海天大酒店、香格里拉等豪华酒店，实际上目前市南区中部早已成为多种商业体态的汇聚地。自1998年开建青岛国际金融中心以来，市南区中南部沿海区域一座座巍峨的高楼相继挺拔而立，目前这一区域已是高端项目最多的区域，从很多方面来看，这一区域已经成为青岛“繁华”的代言。沿香港中路由西往南一一而看，鲁商中心、凯悦中心、华润中心、青岛中心、远雄国际广场、东海路9号、万邦中心、绿城市南项目等大型项目陆续妆点着海岸线的繁华。
绿城市南项目将成为岛城第一高楼
市南候选区内汇聚着大量的城市综合体，所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。以青岛中心为例，这里不但提供了由全球物业管理五大行之一的第一太平戴维斯的合作品牌——北京中铁第一太平物业服务有限公司作为其物业管理的高端公寓，还与中国银行建立了密切的合作关系，中英文化交流社区也建立在高楼之上，不仅如此，全球最大的酒店及娱乐休闲集团之一的喜达屋集团也将威斯汀酒店落址青岛中心，为商务人士接洽客户提供了良好的场所。市南中南部沿海区域多家综合体将商贸沟通的精髓浓缩融汇，极大提高了区域的商务发展实力。
市南候选区的重要实力还体现在金融上，目前，除中国四大银行外，还有交通银行、光大银行、招商银行、东亚银行、兴业银行、华夏银行等近二十家银行业分布于东海路、香港路上，强大的金融沟通性是商务发展的重要一环，这也为市南候选区“正名”加大了砝码。
有商务运作就离不开人，因此市南候选区不仅仅是在发展商务方面猛下功夫，同样，在建设住宅汇聚人气方面也不可小觑。由于区域内的建设多是高端项目，因此新建住宅多是公寓性质，优质的地段、良好的物业、丰富的配套自然使得区域内的房价颇具震撼力，因此市南候选区的住宅定位也大都面向中高端人群。目前市南候选区的公寓售价几乎单价都已过万，像40000元/㎡的青岛中心、32000元/㎡的东海路9号、27800元/㎡的鲁商中心等。写字楼商铺方面，万邦中心50000元/㎡、远雄国际广场35000元/㎡……寸土寸金，货价相宜，从另一个角度看，区域内项目目前的价位也预示着市南候选区未来的发展。
岛城中央商务区的概念最早在市北区施展开来，而市北CBD也确实是目前岛城各商务区中知名度最高的一个，此次商务局在市北区的选址即是市北CBD的规划区域，那么我们就有理由来从各个角度了解一下市北CBD的现状和发展前景。
候选阵容二：市北区
投资320亿元“一心、三轴、一带、两区”
市北中央商务区效果图
早在2004年，相关部门就出台了青岛市中央商务区及周边地区控制性详细规划土地利用规划图，2005年《青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划》获得市政府批准，2008年9月对优化调整后的方案进行了公示。公示显示，青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，一心是商务和新区，以圆形广场为几何中心，周边形成以商务办公、信息、金融功能为主的商务核心；两区是南京路以西商务中心片区和南京路以东综合居住片区；三轴是一个主轴和两个次轴，即沿敦化路东西向发展主轴、沿连云港路南北向商务发展轴和沿绍兴路居住生活轴；一带是海泊河滨水休闲景观带。中央商务区位于青岛市区中部，西起山东路,东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地。整个中央商务区预计总投资320亿元。
市北CBD商务中心片区
商务中心区位于市北CBD南京路以西的地块，该地块拥有城市主干道山东路、南京路及辽阳西路和延吉路，尤其是南京路在2004年经过改造、山东路在2005年的改造，为市北CBD的繁荣发展创造了有利的交通条件，更加值得关注的是，2014年通车的地铁3号线将纵穿该片区。在商务中心片区以北，有流经市内的重要河道海泊河，自2008年开始改造以来，海泊河上游已变身为人工“地下河”，目前，不仅排污整治工程卓有成效，而且再现了当年清水碧波的容貌，河道两旁的主题公园以及水上的“美食舰队”也是极大的亮点。商务中心片区西南为市北区政府，由此可见，良好的区位、发达的交通、优雅的环境为发展商务中心区奠定了优越的条件。
万达艾美酒店、万达广场、万千百货紧邻山东路，沿山东路可直通海泊河美食舰队
高端写字楼卓越世纪中心已经封顶
自2009年11月市北区万达广场正式开业以来，期间加盟的万千百货、家乐福及万达艾美酒店为整个市北区CBD凝聚了相当高的人气，随着周边其他一系列新建商业项目的落成，人们传言中的延吉路商圈也逐渐成为现实，并逐渐繁荣起来。从地图上可以看到，在延吉路沿线上分布的为万达广场、卓越大厦两大高端商务项目，敦化路上的项目相对会多一些，至尊珠宝大厦、宇恒电器、诺德广场综合体、民建大厦、欧典商苑、青房财富中心等项目，涵盖了酒店、超市、娱乐、写字楼、电器销售等多种商业业态。此外，连云港路和敦化路交叉口地下将建设三条地下商业街，并与经过商务区的地铁站点、主要地下道路以及万达广场综合体、卓越等正在建设布局的综合体项目实现互联互通。与此同时，中国银行、中国建设银行、中国工商银行等20多家金融机构一应俱全，整个商务中心区成为岛城商贸氛围非常浓厚的区域。
良辰美景系列项目
商务中心片区不仅有多种商贸配套，也适当建设了住宅小区，这些小区大多为40年产权公寓，如山东路附近的中海紫御观邸，目前多数楼层已经封顶，价格在19000元/平米左右，连云港路附近的燕归堂和诺德广场，预计价格在18000元/平米左右。当然，商务中心区内也有一些70年产权的项目，像敦化路上的良辰美景，目前3期高层起价14000元/平米，欧典商苑高层为18000元/平米左右，而位于延吉路上目前已经交付的锦绣华城项目中，具备黄金地段罕见的洋房，价格为25000元/平米左右。
连云港路东侧的诺德广场、欧典商苑
市北CBD综合居住片区
综合居住片区东、南、西、北分别为主干道福州北路、敦化路、南京路和延吉路，其中南京路一侧2014年将有地铁通车，设置敦化路站，极大方面居民出行。
新华锦鸿仕睿园 高压线即将入地
综合居住片区顾名思义是以住宅为主打，该片区集中了大量交付或新建小区，当然价格也随着CBD的建设水涨船高。祥云花园、中广宜景湾、香缇树、盛世美邦、海尔臻园、康储景泰尚都、海尔海安新居，其中海尔海安新居13478元/平米左右，新建小区香缇树14000元/平米左右，周边总体价位都在12000元/平米以上。
福州路西侧香缇树项目
从配套上看，居住片区紧邻商贸片区，近水楼台，购物办公等商贸等范围浓厚，除此之外，家乐福辽阳路站也早已成为周边居民早已习惯的购物场所，而片区内部绍兴路上将建设东方城购物中心，再为片区居民提供大型的购物环境。居住片区周边不乏教育资源，山东路小学、五十一中、五十三中都在周边。因此综合居住区将成为市内居住条件特别优越的一个区域。
候选阵容三：崂山区
投资90亿元 商务三大区
崂山商务区效果图
再来看崂山区。商务局发布的“千万平”总部商务区在崂山区的选址是株洲路以南、海尔路以东、松岭路以西，南至滨海地区，这个区域里将集中规划建设一批高智能商务楼宇，引进国际、国内知名的旅游、文化、金融、物流、商贸、会展、会议、电子商务等品牌企业和会计、法律、评估、审计等中介服务机构落户商务区，逐步将其打造成为国内最具竞争力之一的高端商务中心地标性新高地。
我们知道，早在2007年青岛市规划局便发布了《青岛市崂山区中心城区商务区控制性详细规划调整》方案，自此崂山区也有了CBD的概念。而此区域也将是崂山区未来的商务中心区，此区域的发展概况也是崂山区角逐青岛市“千万平总部商务区”的重要武器。下面让我们来看一下崂山CBD的现状及发展态势。
据了解，整个崂山中心城区商务区面积约70.47公顷，共分为商务一区、商务二区和商务三区三个部分。其中，呈扇形分布的商务一区总面积为11.6公顷，包括万杰医院以南，海尔路以西，浮山公园以东，规划以科研、商务、办公等大型建筑为主；商务二区总面积25.77公顷、总建筑面积约63.8万平方米，位于崂山区海尔路中段，东侧为李山东路、西侧为海尔路、南侧为银川路、北侧为同安路，规划为以办公为主，辅以商业、休闲和娱乐设施的商务综合区，区域建成将成为发展总部经济、楼宇经济的重要区域；商务三区总面积约33.1公顷，包括海尔路以东、李山东路以西、辽阳东路以南和同安路以北区域，重点为商业、金融用地，将重点发展金融业、贸易咨询、酒店、办公楼宇等服务业。。整个崂山商务区在建和待建楼宇总部类项目达40余个，计划总投资约90亿元。
崂山CBD商务一区
干净宽敞银川东路大道
商务一区位于银川路以南，海尔路以西，苗岭路以北，西面紧邻浮山生态公园，地理位置极其优越。
青医附院是当地的医疗中心
片区内分布了大量商业项目，如纯写字楼项目盛和大厦，两栋高层高档商务楼和一栋会所组成的天宝国际，海尔软件、青啤地产、青大海源、嘉里锦华四家重量级投资商共同投资开发青岛数码科技中心，这些项目的价格都在15000元/平米以上。在翠岭路北侧正在建设的为莱钢大厦项目，建筑面积81528.13平方米，是以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。与此同时，片区内还有青岛大学医学院附属医院这样的医疗项目。
天宝国际、盛和大厦等商务大楼一字排列
青岛数码中心两栋壮观的办公大楼
片区周边的业态也极为丰富，出了片区沿海尔路直下，西侧有渔村田园酒店、红富春大酒店、金然宾馆等饮食住宿配套，东侧为青岛啤酒城区域，上实啤酒城改造项目将建设高度约300米的70层五星级酒店，以及高度接近200米的44层高层酒店式公寓、122米高30层的写字楼、国际公寓和地下超市及停车场等大型建筑，建成后将极大提升区域的知名度，并丰富区域的商业配套。
翠岭路北侧正在建设的莱钢大厦项目
崂山CBD商务二区
直达石老人海边的深圳路大道
由商务三区继续向南扩沿，直至同安路为界的区域为商务二区。该片区内商业氛围浓厚，不仅有裕龙国际中心、财富大厦、滢海大厦、华沃大厦等商业写字楼项目，还有中国银行、中信银行、电信公司、联通公司等金融通讯机构，以及望海轩酒店、水文大酒店等餐饮住宿场所，沿海尔路有青岛市人才交流服务中心为岛城各界输送人才，而片区以西有国信体育中心和青岛体育中心这样的大型运动场。
财富大厦和青岛民营科技中心
青岭路以南汇聚了大量商业项目
片区内也有不少的小区。其中片区北部的青岛公馆已经交付，有住宅、商铺、办公楼等业态，住宅均价14921元/平方米；继续向南贴近海尔路处有高层社区龙海明珠，均价10345元/平方米；银川东路了以西的崂山国际花园均价在16100元/平方米。在财富大厦以南的地块，正在建设项目为大荣世纪综合楼，该项目建筑面积为75000平方米，将建设两栋高层，地下两层，地上28层。
大荣世纪综合楼
崂山CBD商务三区
宽敞通达的海尔路大道
商务三区是崂山CBD区域中最北面的区域，北临城市主干道辽阳东路，崂山区有意将辽阳东路打造成一条景观大道，近期已经完成160亩林带绿化，其中青银高速入口处营造出小花园的氛围，海尔路立交桥分层次补绿，已经不见了从前违法建筑乱盖景观。而片区东侧的深圳路则力争在2014年世园会召开前打通，并涉及东韩、车家两个村庄的拆迁改造。片区内的纵向道路有石岭路和翠岭路，横向道路为青岭路和文岭路。
海尔路周边分布了许多汽车公司
商务三区的规划以科研、商务、办公等大型建筑为主。记者来到辽阳东路与深圳路交汇处的汽车东站，据了解汽车东站周边将涉及新的规划，其中北侧规划为地铁编组站，西侧、南侧规划为商务办公区，生活配套设施主要设置在东侧居住区内。在该区域中规划有1处16班中学、1处30班小学、2处幼儿园，建筑规模约1.6万平方米的商业设施以及老年活动场所等。
这个项目投资9亿元，将建设青岛首个“汽车大堂”
沿同安路的一些地块已经开始建设
海尔路东侧区域有多家汽车销售点，雷克萨斯、东风日产、通用等公司都在此扎根，其中区海尔路东、深圳路西、同安路北的区域，将投资总额约9亿元建设新楼，总建筑面积为12.5万平方米，由一栋23层的办公商业（主楼）和一栋15层的办公商业（附楼）组成，该项目的亮点为“汽车大堂”和“城市客厅”。所谓“汽车大堂”是主楼和副楼入口前的直径25米的圆形露天景观中心，通过大堂，业主可直接进入地下停车场；而“城市客厅”则是位于项目南面的梯形广场，利用6米高差打造不同的风景变化供业主欣赏。
片区内目前主要的住宅小区有东岳海花园、海韵花园，东岳海花园均价在15000元/平米左右，片区西侧紧邻商住综合项目证大大拇指广场，其价格在17500元/平米左右。
候选阵容四：城阳区
打造华东最大独栋企业总部群
近几年，在“拥湾发展，环湾保护”战略的实施下，城阳区的发展已经有了长足的进步，作为战略实施下的桥头堡，其发展潜力是不容置疑的，其中空港区的崛起更加让人刮目相看。此次商务局发布的城阳区选址，具体位置在流亭机场周边，以在建的总部基地国际港和首创空港国际总部中心为核心，打造华东地区最大的独栋企业总部群，建设集国内外大企业总部中心、高端配套商业、空港物流交易、数据处理、金融服务等产业的总部商务区。
同以上三个候选区域相比，城阳候选区域也有其独具一格之处。
首创空港国际总部中心
总部基地以北是青岛最大的保障房居住群
作为竞争千万平商务区的重要砝码，“总部”建设是城阳候选区的重要砝码。2011年，城阳与总部基地（中国）控股集团签署了总部基地项目开发建设合作协议，此项目建筑面积约260万平方米，预计累积总投资额将达110亿元人民币，规划建设辐射华东地区最大的独体独栋总部楼群，预计可容纳2000家企业总部集群入驻；首创空港国际总部中心作为候选区的另一大“总部”，将规划建设23栋企业独栋办公楼、7栋孵化器办公楼、3栋商业展示中心、1栋公寓式酒店、1栋独立商业及底层商业裙房组成的多业态复合式综合体，共计35座单体建筑 ，总投资约20亿元。双“总部”规划是城阳候选区极具标志性的特征。
在流亭机场周边，白沙河一带，这个区域已经成为高端住宅的汇聚地，卓越蔚蓝群岛、龙湖滟澜海岸、青特花溪地及世茂公园美地等高端社区相继开发建设，逐渐取代了原本的村落，整个区域变得更富有现代气息，在岛城楼市持续低迷之际，城阳“商务区”辐射带的住宅楼盘纷纷报出了较低价格，不但保证了成交量的正常，也为以后商务区的人气进行了良好的积累。在保障房方面，城阳也展示了大手笔，去年城阳区公布了流亭街道的三幅地块建设保障房，在总部基地以北共建设10050套，是去年以来全国用地规模最大的保障性住房项目，其中限价房初定每平米5050元，较低的价格同样在吸引人气方面起到巨大作用。
青岛空港产业集中发展区是城阳候选区的独特优势
此外，该候选区域在空港物流方面具有得天独厚的优势。在城阳候选区域内，空港物流园区作为全是7大物流园区之一，对空港周边的仓储、运输、配送等物流资源进行整合，形成了为空港、航空公司配套服务的食品配送、飞机维修、后勤保障、商务旅游、娱乐休闲综合服务区。空港物流方面的优势，为城阳候选区增色不少。
随着蓝色经济请发展规划的实施，城阳候选区的交通配套也在不断的优化当中。胶州湾海湾大桥为城阳和西海岸拉近了距离，而第二条环湾大道双积公路的高红段也将在今年上半年完工。随着市区地铁交通体系的不断完善，城阳区也因此收获利好，据了解，地铁M1线将经过城阳候选区辐射区域，在机场设点，投入使用后，将提供前所未有的便利。
记者手记：
“千万平”总部商务区的规划建设，是青岛迈向国际化大都市的又一大工程，因而此规划选址十分谨慎。此次选址放眼整个青岛四大潜力地区，概括归纳而言，崂山区潜力巨大、业态丰富、环境优越，市南区具有得天独厚的条件、成熟项目较多，市北区目前人气较高、商务氛围浓厚、交通便利，城阳区“总部”特色显著、空港物流优势明显。
这四个区域，有的在十年前还是“穷乡僻壤”，但经过了多年的发展，现在已经呈现出繁茂的景象。虽然最终获选“千万平”总部商务区的区域将获得巨大的投资来推动发展，但我们也有理由相信，其他区域也会积极规划建设，像上一个十年一样发生巨大的变化，为以后的成长赢取更多的机会。(记者 王崧）
