盘点：岁末青岛楼市各区域房价涨到"天花板" 新兴板块赶超老城区

    2013年青岛房价始终走在上涨的“康庄大道”上，最新一期的中国房地产百城价格指数显示，青岛新建住宅均价9666元/㎡，环比涨幅居山东省之首。从实际情况来看，青岛各大板块的房价纪录正在不断地被刷新，无论是高端项目还是低价刚需盘，加推的新房源价格都是“步步高”。

    没有最高、只有更高。经历一波又一波的快速上涨之后，当前青岛楼市主城区各板块的“天花板”价格究竟是多少？这些高价盘是否有人问津？还会有更不可思议的数据诞生吗？记者对此进行了市场调查。

    【李沧】 昔日“农村地儿”如今买不起

    天花板：13500元/㎡

世园生态都市新区李村河两岸实景    

    低价板块的高价楼盘最有“看头”。与市南、市北相比，李沧是纯正的刚需板块。早年的李村被市里人看作是“农村地儿”，老沧口则分布着诸多老工厂，空气污染、水污染严重，并不是市民的理想居住地，可就是在这样一片曾经不被看好的土地上，如今也有了不少刚需购房者难以企及的中高端楼盘，青岛房价“万元线”已经北移至此。

    近几年来，李沧区逐步踏上正轨，商业方面，李沧万达广场、伟东乐客城、宝龙城市广场等新兴商业综合体崛起，拉升了李沧商圈的档次；交通方面，重庆路、金水路、九水路等一系列主干道相继拓宽，动辄八车道、十车道让习惯了市区狭窄道路的人们眼前一亮；学区方面，2013至2015年期间，李沧区将新建和扩建20余所学校，半数财政收入投入教育领域。

    这一系列利好基于两个大板块的总体规划，一是西侧以铁路北客站为中心的的交通商务区，另外一个就是东侧以世园会主会场为中心的世园生态都市新区。由于铁路北客站尚未通车，周边新盘项目较少，目前市场表现还不突出。而东部则不一样，近在咫尺的世园会周边河流、山体已基本整治完毕，优美的自然环境早就引来不少开发商驻足，李沧区的“天花板”房价就诞生于此。

    之前李沧区的天花板价格存在于地产大鳄绿城开发的理想之城，小高层均价13000元/㎡，日前开盘的新组团诚园两个小时卖出6亿元。这一价格被刷新，与其相隔500米的映月公馆二期珑台即将于双12开盘，目前正在与青岛新闻网联合推出独家团购，参团网友可享交5千抵10万的优惠，电梯洋房惠后均价13500元/㎡，与新都心高层价格相差无几。

    【市北】 浮山后高端盘是老城区价格两倍

    天花板：25000元/㎡

    新市北南接市南，北连李沧，正处于城市中心位置。这一由原市北与老四方组成的新版块经过多年发展，生活配套纯熟，近年来市北CBD、新都心、欢乐滨海城、小港蓝色经济区等新兴板块规划频出，将原有旧城、旧村进行整合，极大带动了新市北发展，也使得这里成为改善置业者关注。

    此类中高端楼盘的最高价在哪里？需要“向南看”。在新市北南侧、临近市南的浮山后板块，住宅项目青岛印象山为片区内最贵楼盘，小高层均价高达25000元/㎡，均为130-180㎡大户型，意味着在此买套房最起码需要320万左右，这几乎是市北西部老城区房价的两倍。

    附近的香山美墅高层均价17000元/㎡，小高层均价18000元/㎡，洋房均价22000元/㎡，相较之下性价比较高，从成交数据来看，印象山不到一年时间去化六成多，而香山美墅还有100余套房源待售，可见此类中高端住宅并不愁卖。

    【崂山】 瞰海豪宅价格坚挺不着急卖

    天花板：50000元/㎡

崂山“天花板”区域：前有海 后有山    

    崂山区高价盘主要集中在沿海一线，作为青岛“金边儿”向东的延伸，崂山区缺少大型商业配套，但环境更为幽静，房价也在这两年攀升到了顶点。

    海信地产在此布局了多个高端项目。毗邻市南区的海信天玺与天悦占据青岛黄金海岸线绝版地段，是岛城一处已经开盘多年的豪宅项目，均价45000-50000元/㎡，在崂山区算是“顶天”的价格了，短时间内地位难打破。

    继续向东，房价多在20000元/㎡左右，如午山附近的海信迪生山庄23000元/㎡，四姜一湾改造项目海信依云小镇定价28000元/㎡。这些新盘无论是在楼市淡季，还是在火爆的旺季，价格一直十分坚挺，成交量也非常稳定，以每个月不超过10套的速度缓慢去化。

    【市南】 “金边儿”最高房价或将刷新

    天花板：41800元/㎡

沿海一线高端住宅、商业办公项目林立    

    坐拥沿海一线的“金边儿”，再加上经济、政治中心的偏移，市南区占据着天时地利的优势，这里的房价是普通购房者望尘莫及的。市南区的“天花板”房价，也是青岛市全域的最高价。

    从目前来看，寸土寸金的市南区在售新盘项目较少，除去部分商业、办公项目后，住宅房源更是凤毛麟角，“物以稀为贵”使得市南房价坚挺，在楼市旺季之时更是“扶摇直上九万里”。“天花板”集中在浮山湾沿海一线周边，这里聚集了大批量高端住宅，价格也是“一山更比一山高”。

    万丽海景的高价难以被撼动，均价41800元/㎡，已是沿海一线的地标建筑。鲁商中心首府、中铁青岛中心还有与其相邻的华润中心悦府均价都超过30000元/㎡，楼市淡季高端楼盘的特价房、低价开盘等现象都已消失不见。附近的绿城深蓝中心是曾经的“钻石级”地块，将被打造成为青岛最高端楼盘，价格预计在六七万/㎡，有可能打破市南价格天花板。但截止到目前，该楼盘尚未正式问世，超60000元/㎡的价格也未被最终证实。

    【记者手记】

    虽然拥有“天花板”价格的楼盘让大多数人遥不可及，但是不可否认的是，此类新盘在其他配套上也做足了功夫，房屋的精装修标准很高，小区环境、物业管理等都做到精益求精，以此才能对得起那个价格。

    2013是楼市旺年，追求高品质生活的改善置业者不再观望纷纷入市，曾经的低价板块房价在几年完成攀高进阶成为改善区域，而原本就高端的沿海一线市场更加稳定。在此背景下，曾经滞销的“天价盘”特价房、降价优惠的消息越来越少，房源也并不愁卖。（记者 王婷婷）

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