盘点:2013年青岛存量房先跌后涨 年末突破19万套 李沧下半年库存暴增

    在2013年即将落下帷幕的“当口儿”，青岛房地产市场又现“异动”，存量房突破19万套！

    今年的库存房总体走势基本与成交量、房价的上涨“节奏”相同，虽然日光盘频现、月成交量屡次突破15000套、房价连涨12个月，但不可否认的是，开发商手中仍有大批房源滞销。尤其是“金九银十”结束进入传统淡季后，全市在售房源暴增，截至年底已攀升至19万套，住宅存量高达13万余套，刷新“存量房最高纪录”。

    2013年青岛存量房先跌后涨 年末突破19万套

    从1-12月青岛存量住宅大致走势图中可以看出，青岛楼市在2013年经历了“寒冬-旺季-淡季”的三级跳转。

2013年青岛存量住宅走势图

    2013开年楼市正处“寒冬”，观望氛围浓厚，青岛住宅存量仍处在11万套的“高点”，库存量很大。但接下去的几个月情况发生大逆转，受到“新国五条”的影响，买房的、卖房的、市区的、郊区的赶着在政策“空窗期”搭乘最后的“末班车”，3月出现近年来罕见的成交高潮，这一火爆场面一直延伸到“红五月”，出现了全年住宅存量最低点——99974套，这也创下近两年来青岛新建住宅库存量最低记录。（点击查看新闻）

    看到如此火爆的市场行情，原本谨小慎微的开发商们终于放开了闸门，下半年上市的新盘一个接一个。“金九银十”旺季时，库存房数量已基本回到年初11万套的水平，总体相对平稳。旺季过后，开发商没有踩下刹车，趁最后俩月抓紧时间卖房冲量追赶销售业绩。然而此时前期客源已销售殆尽，观望氛围又起，房源消化能力远远赶不上新盘上市量的矛盾，最终导致存量房攀至全年最高的191167套，住宅存量突破13万套。

    西海岸卖得多存货也多 李沧库存半年涨1倍

    从各区市来看，目前黄岛区、胶州市、即墨市、老胶南、城阳区及李沧区销售压力较大，存量住宅均突破万套大关，其中黄岛区与胶州市存量房均达20000余套。

    虽然开发区与老胶南于去年底合并成立新黄岛区，但网上房地产至今没有将这两个区域的数据合为一体。年初青岛网上房地产将老胶南的灵山卫、王台以及隐珠街道部分区域新盘划归开发区，这里挤压了不少新建房源，因此导致开发区存量暴涨，而胶南压力大大降低。从目前统计来看，原黄岛区的存量高达23018套，数字惊人，但与半年前相比并无太大变化。老胶南现有存量为14731套，虽然赶不上开发区，但半年涨幅四成多，表现极其不稳定。值得注意的是，虽然西海岸存量高，但近几个月来成交量一直高居前列，形成“存得多卖得也多”的怪圈。

    李沧是推动全市存量房上涨的“主力”。回看今年6月时，李沧区存量住宅只有5138套，上半年下滑幅度近五成，比老四方的存量房都少许多。 “李沧都快没房子卖了”是当时刚需置业者最直观的感受。让人没有想到的是，李沧存量房在下半年杀了个“回马枪”，临近年底再度突破10000套，涨了1倍多，一夜之间回到2012年上半年的存量水平。此外，胶州、即墨也是两个存量大户。其中胶州存量为20577套，即墨库存房为15798套。

    除了住宅存量暴涨外，办公物业类型也出现较大变动，12月一周上涨5000余套，为新房存量添了一把“柴火”。

    现有房源够卖一年半 开发商为冲量降价卖房

    从成交量方面来换算：截止目前青岛楼市共卖出118484套新建住宅，若以此速度消化这近19万套库存房，在没有新项目问市的前提下，需要一年半才能全部消化完毕。

    虽然去化压力较大，但部分开发商仍然提出冲量任务。如中海地产直接在报纸上打出“年底冲量3000套”的广告语，世茂公园美地打出“2013年度最后抢房”的招牌，山东路万科中心在公交车站牌设置的醒目广告牌上写道：万享千惠，冲刺66亿……

    不断攀升的存量房遇上冲击销售量的开发商，碰撞出降价优惠的“火花”。如中海国际社区推出三期御城全新房源，并与青岛新闻网联手推出94折的“底价”团购活动，总价70万起（点击参与团购）。中海地产在青岛的另一个项目中海临安府也在清盘中，高层、多层、叠墅有不同幅度的团购优惠，其中叠墅惠后总价约230万起，仅相当于市南区套二公寓价格（点击参与团购）。

    为了蝉联全市“销冠”，卓越蔚蓝群岛在年末放价跑量，与青岛新闻网联合推出最后优惠，洋房5千抵3万，别墅1万抵5万，小高层房源“一口价”6118元/㎡（点击参与团购）。世茂公园美地打出“2013年度最后抢房”的招牌，电梯洋房首付7万起，团购优惠即将于12月31日结束（点击参与团购）。

     对购房者来说，暴涨的存量房意味着在售房源类型、户型更为多元化，可选择性较大。在竞争激烈的市场环境下，各新盘也拿出真金白银的优惠让利购房者，此时往往能淘到更满意的新房。(记者 王婷婷)

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