盘点2013土地市场:上半年冷下半年热 西进北上成趋势底价成交是常态

    新闻网讯  伴随着12月24日市北2幅地块的成功出让，今年土地市场的大戏顺利闭幕。回看2013年，尽管土地市场在竞买单价、总价方面较前一年“逊色”，但推地热潮、抢地大战等始料未及的情况让今年土地市场好不热闹。

    鉴于工业、仓储用地离市民生活较远，网友们的关注程度不高，青岛新闻网房产频道联合克而瑞，通过现有的专业数据对本年度住宅、商业用地情况进行重点分析。

  土地市场市区冷清郊区红火 “北上”“西进”成为未来趋势

    翻阅一年的土地市场资料，可以看出，1月土地供应、成交数量较多，为2013年赢得了“开门红”，这主要是因为年前积累的各类土地在年后集中性爆发。2-6月，虽然推地数量较少，但是成交情况方面表现优异，市区内多个黄金地块遭到疯抢，单幅地块甚至拍出了8.8亿的高价。进入炎夏之后，土地市场持续升温火，第三季度每月推地数量分别为33、45、46宗，“地王”记录频频被刷新。值得一提的是，即便进入了冬季，土地市场的热度也难降，每月30宗左右出让数量让“淡季不淡”，成交方面也保持着月月有“新货进账”。

    根据2013年的统计数据，除了工业、仓储物流用地外，青岛土地市场一共推地414宗，上半年188宗、下半年226宗。在所推土地中，商业供应量较少，性质多以住宅为主，但基本每宗住宅地块都会配少量商业用地。全年共推商业住宅用地15371890.09平方米，下半年的推地量是上半年是3倍，分别为上半年11065465.18平方米；下半年4306514.91平方米。

    从成交方面来看，全年土地市场成功出让商业住宅地块190宗土地，成交面积1106.27万平方米。成交总金额约达145.6亿，上半年成交3864242883元，下半年10696680944元。从全市的成交情况来看，青岛市主城区的成交数量在不断的下降，而城阳、黄岛、即墨等近郊区域土地成交面积正在不断的扩大。

    青岛的繁荣是从西部前海一线开始发展的，但城市的发展需要扩张版图来助力，于是，三面环海的岛城开始了向北、向西发展，土地市场开始“北上”与“西进”。2013年住宅、商业地块的成交情况就真实地反映出这一现象。今年一年，市南区的成交面积为零，市北、李沧、崂山三区的成交总量也不过44.5万平方米，而城阳、即墨等近郊和远郊区域，土地出让总量高达1061.76万平方米。

    西海岸经济新区是三城联动发展战略中的重要一翼。桥隧的开通让岛城东、西两岸的时空距离不断拉近，加之西海岸待开发土地面积庞大，岛城西海岸前景欣欣向荣。仅今年一年，黄岛区推地总量就为572.71万平方米，成为全市之首。土地竞得方最显眼的莫过于主打文化地产的大鳄万达集团。与主城区上市量的“小打小闹”不同，今年9月份，黄岛区土地总面积超过350万平方米的15宗地块被大鳄万达“一口吞并”，原址将建成全球体量最大的、投资力度最猛的影视产业项目——东方影都。（查看相关新闻）

    北岸新城区今年土地市场的表现也十分抢镜，一年土地成交总面积166.76万平方米。随着万元刚需线的北移，城阳的土地资源优势也越来越显现出来了，无论是城阳主城区内，还是西北部的高新区，推地量越来越多。特别是高新区“智慧城市”的规划，使科研事业、高新产业为主导产业的人文生态新城正在崛起。11月末，红岛街道华强南路的7宗商住地块一经上市，山东烟草以24亿元的高价将其“打包”收入囊中。（查看相关新闻）。

    平度方面，虽然上市地块仅14宗，但是地块面积普遍较大，4宗地块单幅面积超10万平米。地块性质多为商务金融、批发零售用地，住宅用地所占比例较小，均被本土中小型房企“拿下”。

五宗地块上演“竞买也疯狂” “本土户”与“外来客”分庭抗礼

    旧城旧村改造工程一直牵动着岛城百姓的心，而改造腾出的老地块究竟会“被谁拿走？”、“将做何用？”等问题更是青岛市民街头巷尾热议的焦点。特别是深藏在生活配套全老城区的“好地角”更受万众瞩目，开发商们也是虎视眈眈。根据统计，去年共有五宗地块的拍卖会上演了“竞买也疯狂”的“戏码”。

    今年3月，青岛瑞普电气公司旧厂址的金华路56号、60号地块率先进入了“角色”。由于地块靠近老四方海云庵商圈与人民路商业圈，地理条件优越，引得拍卖现场座无虚席。喊价不过10轮，3家竞买人将价位3538元/平方米抬升至5000元/平方米，在经过27轮的竞价之后，天一福莱房地产开发有限公司更加执着，最终以5860元/平方米将该地块成功收入囊中。（查看相关新闻）

    6月末，老胶南61幅地块同天“出嫁”，上演了一场土地盛宴。而广州路西、云海路南，紧邻胶南一中的一宗“学区”地块经过多名竞买人81轮的激烈竞价，最终被青岛瑞利德置业有限公司成功竞得以2480元/平米的楼面地价成功出让，溢价率达到42%。（查看相关新闻）

    进入盛夏7月，土地市场迅速升温。虎山路41号79号地块当时备受岛城业内人士关注，在拍卖当天，蓝光和骏置业有限公司与众多竞买人在经过长达30分钟、87轮竞价后，才以楼面地价3990元/平方米最终“抱得美人归”，土地成交总价343649922元，接近3.5亿元。（查看相关新闻）

    时间继续流淌，转眼进入了8月，29日的一场拍卖会让青岛土地市场彻底沸腾了。位于重庆南路以东、宁乡路以西、规划路以南、长沙路以北围合区域的地块，最后经过120多轮厮杀后，福州市榕荣地产公司以楼面地价6027元/平方米成功击败了其他二家竞买人收获地块，总价884712371元，接近9亿，地块顺理成章地坐上了今年单价、总价“双地王”的头把交椅。同天登上拍卖台的还有市北区颐和广厦、西吴路鞍山一路、杭鞍快速路围合区域地块，叫价之疯狂丝毫不亚于前一宗地块，127轮之后，最终该地块被本地房地产企业——华新园置业有限公司成功揽入怀中，成为单价成交排行榜的“榜眼”。成交价为楼面地价6020元/平方米，成交总价488306280元，超过4.88亿。（查看相关新闻）

    综合土地成交单价、总价排行榜十强榜单来看，市北区上榜地块依然最多。李沧、崂山虽然分别有一幅土地上榜，但排名只占据中间位置。高新区方面表现不俗，以开发体量庞大的优势成功“挤进”成交总价前十强的榜单之中。此外，我们不难发现，外来房产大鳄和本土房企在榜单中占比几乎持平，在土地市场上呈“分庭抗礼”的态势。这就意味着青岛的高速发展，虽然吸引了越来越多的外地房企前来“瓜分”土地市场，但本土房企依然“稳扎稳打”，未来岛城楼市的竞争将更加激烈。

底价成交成为市场常态 流拍、停拍现象依然存在  

    几家欢喜几家愁。有的地块能够让开发商疯狂地大战百余回合，而有的地块就是无人问津、惨遭流拍。回顾2013年，李沧区九水路以北、郑佛路以东地块在今年7月遭遇流拍，这已不是该块第一次“亮相”。据悉，该地块早先规划为住宅用地，在2012年8月青岛市规划局调整为商业服务业设施用地，但因为无人举牌应价，地块的前途未卜（查看相关新闻）。黑龙江路617号地块是一宗商务金融地块，曾在2012年7月、2013年6月先后两次登上拍卖台却均以失败收场，不少业内人士猜测超4000元/㎡的起叫价定价过高是“主因”。而5月的老胶南，土地市场十分火热，虽然很多地块都找到“新东家”，但仍有5宗始终难逃流拍。（查看相关新闻）

    除了流拍之外，还有一宗停拍的地块颇值得一提，这就是大名鼎鼎的南京路1号地块。地块起拍价格高达8336元/平方米，本来极有可能成为青岛年度地王，但拍卖当天却因故停拍。南京路1号地块曾经因为复杂的身世，而一拖八年闲置未开发。此番因故取消，让关注市场动态的市民们唏嘘不已，纷纷猜测是否受到12月初的城镇基准地价更新听证会的影响。（查看相关新闻）

    纵观2013年，虽然争抢土地的盛况也时有发生，但毕竟只是个例。除上文提及“多家争抢”的地块和“遭遇流拍”的地块之外，还有百余宗地块全部底价成交。特别是9月以后，随着中央政府宏观调控的进行、市场的回稳、存量房的增加，开发商拿地的态度便越来越谨慎，竞价方面也回归理性，底价成交几乎成为了青岛土地拍卖市场的“主旋律”。

   【记者手记】

    2013年，房价与推盘量“比翼双飞”。作为房地产业的基石，土地市场一举一动都会影响未来一年房地产事业的全局发展。

    从2013年土地市场表现我们可以看出，随着市区土地开发的饱和，城市人口的增加，市区的土地只会越“金贵”，未来土地市场开发的重点依旧向近郊、远郊进军，昔日一片空白的近、远郊将成为崭新的生活区。2013落幕，2014年的土地市场盛装开启，新一年土地市场将会由本土房企还是外来大鳄唱主角？让我们拭目以待。（记者 王爽）

    （本文部分数据来源克而瑞房价系统）

   【延伸阅读】

盘点:2013年青岛存量房先跌后涨 年末突破19万套

    在2013年即将落下帷幕的“当口儿”，青岛房地产市场又现“异动”，存量房突破19万套！从1-12月青岛存量住宅大致走势图中可以看出，青岛楼市在2013年经历了“寒冬-旺季-淡季”的三级跳转。

    今年的库存房总体走势基本与成交量、房价的上涨“节奏”相同，虽然日光盘频现、月成交量屡次突破15000套、房价连涨12个月，但不可否认的是，开发商手中仍有大批房源滞销。尤其是“金九银十”结束进入传统淡季后，全市在售房源暴增，截至年底已攀升至19万套，住宅存量高达13万余套，刷新“存量房最高纪录”……（点击查看详情>>）

    【延伸阅读】万达助力黄岛蝉联周销冠 众盘借势低至6099/㎡抢客

               馨海国际城47㎡住宅叫板东方影都公寓 单价低1500/㎡70年产权更宜投资