[摘要] 宏观调控接二连三“剑指”住宅市场、人们对房地产市场的担忧与日俱增之时,商业地产的价值更加突显出来

青岛商业地产进入发展快车道 潜力股发展一路向上

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    编者按:从降价潮、崩盘论,再到开发商欠债“跑路”,唱衰楼市的原因均来自于住宅类房源“供过于求”。宏观调控接二连三“剑指”住宅市场、人们对房地产市场的担忧与日俱增之时,商业地产的价值更加突显出来。

    有网友调侃说:青岛是一个老年化城市,尽管不缺山海美景,又有浓郁的后现代文艺气息,但是就是没有现代化“夜生活”,一过晚上9点钟,街上人流稀少。究其原因是青岛的商业不发达、不吸引人。虽然“夜生活”不发达与地域性、习惯性等多种因素有关,但与北上广等大都市相比,青岛确实相差甚远。而这种背景下,作为城市发展极为重要的部分,商业地产这个“后起之秀”上升潜力无限。

青岛商业地产进入发展快车道 潜力股发展一路向上

    过去,占据房产交易主导地位的一直是住宅,这是由于绝大数群体的刚性需求,房价一直居高不下。但08年以后,国家为抑制房价过快上涨,宏观调控政策不断收紧,住宅买卖制度从严,而受影响程度较小的商业地产逐渐兴旺起来。并且,城市化进程也在推动商业地产发展,越来越多的房企进入商业地产领域,一时间,青岛的商业项目如雨后春笋一般,全冒出头了,一线品牌如万达广场、宝龙城市广场,本土房企如海信广场、伟东乐客城等,各家开发商都有成功案例。 

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青岛高端购物中心代表——海信广场夜景

 那么青岛商业地产走到哪一步了呢?现代化的购物中心崛起、中高档市场得到快速发展、品牌认知度逐渐提高,国际化品牌开始逐渐进入市场……如今青岛的商业地产进入发展快车道,不过青岛商业地产项目大都相对分散,没有形成严格意义上的集中区域,基本上是以点、线分布为主,这也是商业地产存在的问题。不过退一步来说,正是这种“点”“线”式的发展状态才有了今后连“片”的上升机会。 

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资历最老的台东商圈一直火爆依旧、小铺子甚至喊出20万/㎡“天价”

山东太平洋房屋商业部经理郝银广告诉记者:“其实,住宅和商业是两条线路,互不干扰,又相辅相承。尽管楼市整体走向不明朗,但要说商业地产是‘满地黄金绝不为过’,关键得有敏锐的眼睛。拿同一条街上的2个铺子来说,很可能形成‘一步金、一步银’的效果。就是这一点差距,台东很多卖家敢挂出20万/㎡以上的高价,为什么?就因为它地处黄金地角、客流量大,经营者很容易就吸引到人气获得销售机会。可以说,只要是商圈屹立不倒,投资的商铺、写字楼就稳赚不赔,‘一铺旺三代’不是传说。”

弃住宅转商业 投资客找到“掘金”新方向

    商业地产的投资领域其实并不想人们想象中的那么高深莫测。在朋友眼里,李永清这个事业有成的中年男人几乎就是个“卖楼的”:熟谙各处建筑工程,看到楼盘广告就兴奋,私下里经常评估楼盘的发展潜力,看到好的就跟大伙儿“推销”。10多年来的投资经验,让李永清对青岛房地产市场了如指掌,凭着自己独到见解,买哪儿涨哪儿,朋友们都叫他“神枪手”,跟风买房的也都尝到了“甜头”。

    举个例子,早15年前,东部商圈刚开始起步的时候,老李曾在燕儿岛路书城附近买了一间101㎡的铺子,当时市价才34万。“前些日子,还有人托熟人找我打听:‘出500万把铺子卖给我吧。’我当然没同意啦,这可是固定资产,每个月租金都是一笔不小的数目呢!”,李永清顿了顿说:“这还是买方主动给出的价格,我还没找专业人员评估,评估后价格肯定不只这个数,保守估计翻了15倍!”

 

    平时,李永清都在打理着自己的公司,投资房产只是他生活中的一小部分,他以此为乐。“受老一套观念的影响.过去人们常常把“投资”等同于“投机倒把”而加以贬斥,形成了对投资的一种错误认识,在但事实却并非如此,它是一种融资手段,特别考验人的智慧、眼光和胆识,做好了让人十分有成就感。”李永清坦言,论回报率来讲,银行利息太低,金银涨跌无常,不如投资房地产收益明显。因为房产就意味着固定资产,不仅象征着人的身份和地位,在生意场上更有促成合作的说服力。

    眼看住宅冷了,投资风险增加了,李永清立马见好就收,把手里几套住宅一股脑儿卖掉后,彻底“转战”商业地产。“去年,我买下了和达中心城一间40㎡的铺子,总价200万左右,紧接着有三个朋友也‘跟进’,先后在和达中心城买下三间铺子。”说这话的时候老李脸上有些得意,他说,不是沾沾自喜,而是对自己眼光的自信。“新都心是新兴片区,新入住的人很多,以后肯定不缺人气。再就是麦凯乐进驻、佳世客也在不远处,往东还有一个保利重点打造的双峰商场,虽然目前还在建设中,但我已经能够感受到一个年轻的、充满活力的商圈马上要发展起来了。”

    “我投资商业就是看重它是个‘潜力股’。首先青岛是一个综合实力比较强的城市,金融业、旅游业、特色海洋资源和其他制造业都不输人后,具备孕育现代化大城市生长的条件。再一点,目前的住宅市场比较饱和,而传统商圈规模小、经营乱,商业网点不集中。新兴商圈规划较好,未来升值潜力大。还有就是,相对来说风险较小,旺角商铺几乎不存在跌价的可能性。”

商业地产爆发性入市 新兴板块商铺进入了“团购季”

    红五月不温不火,在住宅成交量连跌数周的情况下,开发商们开始转变了营销策略,改推商业地产,新都心、李村多家写字楼、商铺爆发性入市,商业地产进入“团购季”。同时,随着国家政策调控,以及市民对商业地产保持积极态度,大幅度的优惠政策也同时上市了。

    据统计,目前与新闻网联合举行团购的商业项目就包括四家,且优惠力度较大。新都心城市综合体和达中心城推出36-189㎡地铁旺铺,2万最高抵21.72万,首付54万。李村商圈内中海国际社区是全青岛知名度最高、销售最好楼盘之一,一期、二期业主成熟入住后,中海御城金街开始推出商铺,主力户型80-400㎡,新闻网独家团购6千抵93折,惠后8851元/㎡起;写字楼中海国际广场面世,户型区间为59-175㎡,团购均价10500元/㎡起。开发区长江路商圈的爱都汇购物中心4楼37-42㎡的商铺在售,新闻网参团可享受94折优惠,均价12000元/㎡,首付15万起。

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新都心商圈内旺铺首选和达中心城

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岛城第一商圈李村商圈中海国际社区底商铺子效果图

    青岛克而瑞房商业负责人赵国栋接受记者采访时表示,岛城商业地产方兴未艾,只要抓住机遇,投资人极有可能实现价值的最大化。他认为,老牌的商业中心如香港中路商圈、台东商圈不仅房价高、业态竞争激烈,同质化严重,升值空间有限,而随着发展规划向北转移,商业副中心如浮山后、新都心、李村商圈,甚至城阳正阳路、红岛经济新区均是有上升空间的“潜力股”。

    对于初级投资者,赵国栋建议在选择时多考察,除了交通方便、人气旺盛、受众阶层等必须考虑的要素外,还要做到以下两点:1、尽量选择市政规划科学、合理、投资力度的新兴片区,价格起点低,升值空间大;2.考虑开发商的实力,“实力派”开发商为了项目的整体发展,会花心思帮助没有经验的投资人招商、维护,包括前期定位和后期包装等等,帮助其度过艰难的成长期。(记者 王爽)

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