[摘要] 在宏观调控接二连三“剑指”住宅市场、人们对房地产市场的担忧与日俱增之时，商业地产的价值更加突显出来
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编者按：从降价潮、崩盘论，再到开发商欠债“跑路”，唱衰楼市的原因均来自于住宅类房源“供过于求”。在宏观调控接二连三“剑指”住宅市场、人们对房地产市场的担忧与日俱增之时，商业地产的价值更加突显出来。
有网友调侃说：青岛是一个老年化城市，尽管不缺山海美景，又有浓郁的后现代文艺气息，但是就是没有现代化“夜生活”，一过晚上9点钟，街上人流稀少。究其原因是青岛的商业不发达、不吸引人。虽然“夜生活”不发达与地域性、习惯性等多种因素有关，但与北上广等大都市相比，青岛确实相差甚远。而这种背景下，作为城市发展极为重要的部分，商业地产这个“后起之秀”上升潜力无限。
青岛商业地产进入发展快车道 潜力股发展一路向上
过去，占据房产交易主导地位的一直是住宅，这是由于绝大数群体的刚性需求，房价一直居高不下。但08年以后，国家为抑制房价过快上涨，宏观调控政策不断收紧，住宅买卖制度从严，而受影响程度较小的商业地产逐渐兴旺起来。并且，城市化进程也在推动商业地产发展，越来越多的房企进入商业地产领域，一时间，青岛的商业项目如雨后春笋一般，全冒出头了，一线品牌如万达广场、宝龙城市广场，本土房企如海信广场、伟东乐客城等，各家开发商都有成功案例。
青岛高端购物中心代表——海信广场夜景
那么青岛商业地产走到哪一步了呢？现代化的购物中心崛起、中高档市场得到快速发展、品牌认知度逐渐提高，国际化品牌开始逐渐进入市场……如今青岛的商业地产进入发展快车道，不过青岛商业地产项目大都相对分散，没有形成严格意义上的集中区域，基本上是以点、线分布为主，这也是商业地产存在的问题。不过退一步来说，正是这种“点”“线”式的发展状态才有了今后连“片”的上升机会。
资历最老的台东商圈一直火爆依旧、小铺子甚至喊出20万/㎡“天价”
山东太平洋房屋商业部经理郝银广告诉记者：“其实，住宅和商业是两条线路，互不干扰，又相辅相承。尽管楼市整体走向不明朗，但要说商业地产是‘满地黄金绝不为过’，关键得有敏锐的眼睛。拿同一条街上的2个铺子来说，很可能形成‘一步金、一步银’的效果。就是这一点差距，台东很多卖家敢挂出20万/㎡以上的高价，为什么？就因为它地处黄金地角、客流量大，经营者很容易就吸引到人气获得销售机会。可以说，只要是商圈屹立不倒，投资的商铺、写字楼就稳赚不赔，‘一铺旺三代’不是传说。”
弃住宅转商业 投资客找到“掘金”新方向
商业地产的投资领域其实并不想人们想象中的那么高深莫测。在朋友眼里，李永清这个事业有成的中年男人几乎就是个“卖楼的”：熟谙各处建筑工程，看到楼盘广告就兴奋，私下里经常评估楼盘的发展潜力，看到好的就跟大伙儿“推销”。10多年来的投资经验，让李永清对青岛房地产市场了如指掌，凭着自己独到见解，买哪儿涨哪儿，朋友们都叫他“神枪手”，跟风买房的也都尝到了“甜头”。
举个例子，早15年前，东部商圈刚开始起步的时候，老李曾在燕儿岛路书城附近买了一间101㎡的铺子，当时市价才34万。“前些日子，还有人托熟人找我打听：‘出500万把铺子卖给我吧。’我当然没同意啦，这可是固定资产，每个月租金都是一笔不小的数目呢！”，李永清顿了顿说：“这还是买方主动给出的价格，我还没找专业人员评估，评估后价格肯定不只这个数，保守估计翻了15倍！”
平时，李永清都在打理着自己的公司，投资房产只是他生活中的一小部分，他以此为乐。“受老一套观念的影响．过去人们常常把“投资”等同于“投机倒把”而加以贬斥，形成了对投资的一种错误认识，在但事实却并非如此，它是一种融资手段，特别考验人的智慧、眼光和胆识，做好了让人十分有成就感。”李永清坦言，论回报率来讲，银行利息太低，金银涨跌无常，不如投资房地产收益明显。因为房产就意味着固定资产，不仅象征着人的身份和地位，在生意场上更有促成合作的说服力。
眼看住宅冷了，投资风险增加了，李永清立马见好就收，把手里几套住宅一股脑儿卖掉后，彻底“转战”商业地产。“去年，我买下了和达中心城一间40㎡的铺子，总价200万左右，紧接着有三个朋友也‘跟进’，先后在和达中心城买下三间铺子。”说这话的时候老李脸上有些得意，他说，不是沾沾自喜，而是对自己眼光的自信。“新都心是新兴片区，新入住的人很多，以后肯定不缺人气。再就是麦凯乐进驻、佳世客也在不远处，往东还有一个保利重点打造的双峰商场，虽然目前还在建设中，但我已经能够感受到一个年轻的、充满活力的商圈马上要发展起来了。”
“我投资商业就是看重它是个‘潜力股’。首先青岛是一个综合实力比较强的城市，金融业、旅游业、特色海洋资源和其他制造业都不输人后，具备孕育现代化大城市生长的条件。再一点，目前的住宅市场比较饱和，而传统商圈规模小、经营乱，商业网点不集中。新兴商圈规划较好，未来升值潜力大。还有就是，相对来说风险较小，旺角商铺几乎不存在跌价的可能性。”
商业地产爆发性入市 新兴板块商铺进入了“团购季”
红五月不温不火，在住宅成交量连跌数周的情况下，开发商们开始转变了营销策略，改推商业地产，新都心、李村多家写字楼、商铺爆发性入市，商业地产进入“团购季”。同时，随着国家政策调控，以及市民对商业地产保持积极态度，大幅度的优惠政策也同时上市了。
据统计，目前与新闻网联合举行团购的商业项目就包括四家，且优惠力度较大。新都心城市综合体和达中心城推出36-189㎡地铁旺铺，2万最高抵21.72万，首付54万。李村商圈内中海国际社区是全青岛知名度最高、销售最好楼盘之一，一期、二期业主成熟入住后，中海御城金街开始推出商铺，主力户型80-400㎡，新闻网独家团购6千抵93折，惠后8851元/㎡起；写字楼中海国际广场面世，户型区间为59-175㎡，团购均价10500元/㎡起。开发区长江路商圈的爱都汇购物中心4楼37-42㎡的商铺在售，新闻网参团可享受94折优惠，均价12000元/㎡，首付15万起。
新都心商圈内旺铺首选和达中心城
岛城第一商圈李村商圈中海国际社区底商铺子效果图
青岛克而瑞房商业负责人赵国栋接受记者采访时表示，岛城商业地产方兴未艾，只要抓住机遇，投资人极有可能实现价值的最大化。他认为，老牌的商业中心如香港中路商圈、台东商圈不仅房价高、业态竞争激烈，同质化严重，升值空间有限，而随着发展规划向北转移，商业副中心如浮山后、新都心、李村商圈，甚至城阳正阳路、红岛经济新区均是有上升空间的“潜力股”。
对于初级投资者，赵国栋建议在选择时多考察，除了交通方便、人气旺盛、受众阶层等必须考虑的要素外，还要做到以下两点：1、尽量选择市政规划科学、合理、投资力度的新兴片区，价格起点低，升值空间大；2.考虑开发商的实力，“实力派”开发商为了项目的整体发展，会花心思帮助没有经验的投资人招商、维护，包括前期定位和后期包装等等，帮助其度过艰难的成长期。（记者 王爽）
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