[摘要] 往日人们一提到“刚需”、“改善”这些字眼，便自然而然地会将岛城各个区域的房源进行对号入座。近年来，岛城在“三城联动”及“拥湾发展”等战略的实施下，城市发展中心在不断地扩大。随着人口的迁移，人们传统印象中的区域发展印象也在潜移默化地发生着改变
往日人们一提到“刚需”、“改善”这些字眼，便自然而然地会将岛城各个区域的房源进行对号入座。出现这种现象的原因与青岛各区域房价差异很大有关，岛城楼市的“万元线”不断迁移，近年来，岛城在“三城联动”及“拥湾发展”等战略的实施下，城市发展中心在不断地扩大。随着人口的迁移，人们传统印象中的区域发展印象也在潜移默化地发生着改变。
代表区域：【李沧】
昔日旧村发展成为刚需圣地 2014年再度转型备受改善型职业者青睐
在老青岛人的印象中，李沧曾经是一个远离区域、交通生活配套不齐全的“城乡结合部”，由于外来人口迁移较多，更是“脏乱差”的代名词。随着岛城经济发展的一路向北，李沧逐渐成为“刚需”聚集地。一时间，大量人口的涌入，让地处青岛腹地的李沧区迎来了新机遇，发展开始增速。
就在刚需置业者们对李沧还保持着高度热情的时候，殊不知随着随着多个大型商业综合体的进驻、火车北站的启动、重庆路主干道的通车以及地铁M2/M3号线的修建……人们印象中刚需聚居地已经悄然向“改善”型区域转变。
世园会让东李“脱刚” 主城区改善型置业者前来“凑热闹”
市民王先生是上世纪70年代末随工作调动来到青岛的新市民，转眼间，曾经的毛头小子变成了而今白发苍苍的老人。由于在青岛生活了大半辈子，王先生便把自己当成了地地道道的“老青岛”。
眼下，王先生和老伴儿都已退居“二线”，儿子也已经成家立业。今年年初，孙子的出生更为这个幸福的家庭平添了几分欢乐。在外人看来，王先生衣食无忧，正是颐养天年的好时候。但他却因为孙子的出生开始有了换房的想法。原来，王先生家目前居住的两居室还是上个世纪90年代初单位分的福利房。在孙子未出生前，两居室还勉强能够满足儿子和儿媳妇的偶尔到访。自从孙子出生后，房子小的劣势就越发明显，王先生换房的想法也一天比一天强烈。
最终他将位于市南区的小房子卖掉在东李换了个120㎡的大三居。除了房价之外，环境则是他选择在此安家的最大原因。王先生告诉记者，他选择的新房位于东李片区，距离青岛世界园艺博览会的会址所在地很近。自2009年确定了世园会的主会场位于李沧区百果山之后，一大批主打世园生态牌的楼盘便开始走进人们视野。而陆续入驻的万科、中海等大牌开发商也为东李的发展注入了活力。目前该区域大多以山景别墅、花园洋房等改善型业态为主，中海玫瑰庭院、优山美墅、万科红郡、金溪麓园、映月公馆等项目都是其中的代表，均价均在12000元/㎡—20000元/㎡之间，不少奔着李沧刚需置业招牌的年轻人不由得惊呼“东李已经不是刚需的天下了”。
片区转型在阵痛中前行 李沧房价“涨得太快”刚需难以承受
虽然世园会的到来让东李贴上了“改善”的标签，其主打的生态商住牌也正合“改善”和“投资”置业者们的口味。但对于李沧区的其他区域来讲，假如房子超过了“万元线”愿意来买账人就会减少许多。
市民王小姐和男友最近正忙着到处看房寻找“爱的小窝”，迫于经济压力，他们预算总房款不能超过90万元，也就是说假如购买一处两居室，单价不能过万。也正因为如此，他们跑了近两个月，一进售楼处就“直奔主题”，只要90㎡左右的两居室总房款超过90万元的就统统不在他们考虑的范围内。
记者在调查中了解到，王小姐和李先生的这种想法在岛城刚需置业者中并非个例。李沧区某楼盘置业顾问告诉记者，李沧区一直被公认为青岛的刚需板块代表，大多数人认可的价位就是10000元/㎡左右。假如超过这个价格了就会被认为价格太高。而对于一些刚需楼盘中的大户型来说，虽然单价在“万元线”上下符合刚需心理，但因为总价太高也往往都会滞销。对于那些改善型置业者来说，虽然不在意总房款，但是对环境却“挑剔”有加，目前城阳、黄岛等区域都是这部分改善型置业者可以考虑的区域，选择空间很大，不一定非在李沧买。位于九水路上的一家热销楼盘项目置业顾问甚至表示，该楼盘虽然上半年销量水平在全市中比较靠前，但目前销售最多的户型依然是中小户型，120㎡以上的大户型房源少有人问津了，即使开发商让利优惠，对购房者的吸引力也十分有限。
