城市发展改变岛城区域印象 "刚需""改善"购房者开始"混战"

    往日人们一提到“刚需”、“改善”这些字眼，便自然而然地会将岛城各个区域的房源进行对号入座。出现这种现象的原因与青岛各区域房价差异很大有关，岛城楼市的“万元线”不断迁移，近年来，岛城在“三城联动”及“拥湾发展”等战略的实施下，城市发展中心在不断地扩大。随着人口的迁移，人们传统印象中的区域发展印象也在潜移默化地发生着改变。

    代表区域：【李沧】

昔日旧村发展成为刚需圣地 2014年再度转型备受改善型职业者青睐

    在老青岛人的印象中，李沧曾经是一个远离区域、交通生活配套不齐全的“城乡结合部”，由于外来人口迁移较多，更是“脏乱差”的代名词。随着岛城经济发展的一路向北，李沧逐渐成为“刚需”聚集地。一时间，大量人口的涌入，让地处青岛腹地的李沧区迎来了新机遇，发展开始增速。

    就在刚需置业者们对李沧还保持着高度热情的时候，殊不知随着随着多个大型商业综合体的进驻、火车北站的启动、重庆路主干道的通车以及地铁M2/M3号线的修建……人们印象中刚需聚居地已经悄然向“改善”型区域转变。

    世园会让东李“脱刚” 主城区改善型置业者前来“凑热闹”

    市民王先生是上世纪70年代末随工作调动来到青岛的新市民，转眼间，曾经的毛头小子变成了而今白发苍苍的老人。由于在青岛生活了大半辈子，王先生便把自己当成了地地道道的“老青岛”。

    眼下，王先生和老伴儿都已退居“二线”，儿子也已经成家立业。今年年初，孙子的出生更为这个幸福的家庭平添了几分欢乐。在外人看来，王先生衣食无忧，正是颐养天年的好时候。但他却因为孙子的出生开始有了换房的想法。原来，王先生家目前居住的两居室还是上个世纪90年代初单位分的福利房。在孙子未出生前，两居室还勉强能够满足儿子和儿媳妇的偶尔到访。自从孙子出生后，房子小的劣势就越发明显，王先生换房的想法也一天比一天强烈。

    最终他将位于市南区的小房子卖掉在东李换了个120㎡的大三居。除了房价之外，环境则是他选择在此安家的最大原因。王先生告诉记者，他选择的新房位于东李片区，距离青岛世界园艺博览会的会址所在地很近。自2009年确定了世园会的主会场位于李沧区百果山之后，一大批主打世园生态牌的楼盘便开始走进人们视野。而陆续入驻的万科、中海等大牌开发商也为东李的发展注入了活力。目前该区域大多以山景别墅、花园洋房等改善型业态为主，中海玫瑰庭院、优山美墅、万科红郡、金溪麓园、映月公馆等项目都是其中的代表，均价均在12000元/㎡—20000元/㎡之间，不少奔着李沧刚需置业招牌的年轻人不由得惊呼“东李已经不是刚需的天下了”。

    片区转型在阵痛中前行 李沧房价“涨得太快”刚需难以承受

    虽然世园会的到来让东李贴上了“改善”的标签，其主打的生态商住牌也正合“改善”和“投资”置业者们的口味。但对于李沧区的其他区域来讲，假如房子超过了“万元线”愿意来买账人就会减少许多。

    市民王小姐和男友最近正忙着到处看房寻找“爱的小窝”，迫于经济压力，他们预算总房款不能超过90万元，也就是说假如购买一处两居室，单价不能过万。也正因为如此，他们跑了近两个月，一进售楼处就“直奔主题”，只要90㎡左右的两居室总房款超过90万元的就统统不在他们考虑的范围内。

    记者在调查中了解到，王小姐和李先生的这种想法在岛城刚需置业者中并非个例。李沧区某楼盘置业顾问告诉记者，李沧区一直被公认为青岛的刚需板块代表，大多数人认可的价位就是10000元/㎡左右。假如超过这个价格了就会被认为价格太高。而对于一些刚需楼盘中的大户型来说，虽然单价在“万元线”上下符合刚需心理，但因为总价太高也往往都会滞销。对于那些改善型置业者来说，虽然不在意总房款，但是对环境却“挑剔”有加，目前城阳、黄岛等区域都是这部分改善型置业者可以考虑的区域，选择空间很大，不一定非在李沧买。位于九水路上的一家热销楼盘项目置业顾问甚至表示，该楼盘虽然上半年销量水平在全市中比较靠前，但目前销售最多的户型依然是中小户型，120㎡以上的大户型房源少有人问津了，即使开发商让利优惠，对购房者的吸引力也十分有限。

    2012年，青岛市“全域统筹、三城联动”的城市发展战略正式提出，北岸新城和西海岸新区作为大青岛经济战略中的重要两翼，自规划实施以来迅速崛起，吸引了无数外来投资客和本地市民前来落户安家。

    作为青岛北大门的城阳和与市南崂山拥有着同样海景资源的西海岸新区，虽然一个主打“生态山景”、一个主打“无敌海景”，同样的宜居的自然环境让这两大区域同时成为改善型置业和养老型置业的首选区域。而近年来随着青岛地铁项目的兴建和轻轨项目的规划，由交通“缩小”的城市距离让这两个区域的城市定位发生着改变。

    交通改变“时空距离” 地铁规划送刚需市民“西进北上”

    地铁M1号线是青岛地铁规划中唯一一条贯通市南、市北、李沧、城阳和黄岛市内五区的地铁线路，起自城阳东郭庄，终至黄岛峨眉山路与长江路交叉口。该线路预计2017年建成通车，目前已经通过了环评公示。

    虽然如今距离2017年仍有一段时日，但城阳和黄岛两个区域却已经吸引了一大批被主城区的市民前去安家。西海岸的安子片区和城阳的南部都是这部分主城区刚需置业者热衷的区域。

    薛先生是地地道道的黄岛人，大学毕业后便留在了青岛市南区工作。眼下到了买房结婚的年龄，他毫不犹豫地选择了安子片区的一个楼盘项目。除了“恋乡”情节外，价格合适也是促使他购买的原因。纵观西海岸，安子片区是目前距离隧道口最近的一个居住区，距离市南区团岛仅需15分钟车程，但价格却仅为团岛房价的一半儿。安子片区一家热销楼盘的置业顾问告诉记者，目前来该区域购房的置业者大多为刚需，这与人们传统印象中西海岸主打“投资”、“改善”和“养老”的印象不同，目前该区域的房源大多为90㎡—120㎡左右的中小户型，均价在8000—9500元/㎡左右，置业者中越来越多主城区刚需置业者加入。

    与西海岸的安子片区相似，城阳南部的青银版块和白沙湾版块也是这部分主动“逃离”主城区的置业者们热衷的区域。水青花园、中铁华胥美邦、天泰城以及卓越蔚蓝群岛等项目都是其中深受刚需置业者们青睐的楼盘代表，目前，这些项目的均价不过8000元/㎡上下。除具有明显的价格优势外，未来的地铁、轻轨等交通规划都让这些区域“缩短”了与主城区的距离。

    新区发展引来改善养老置业者 生活配套暂不完善是“最大障碍”

    纵使西海岸和城阳区域已经有了不少刚需置业者前来置业，但仍然不可否认的是其“改善”、“养老”和“投资”为主的区域印象。

    市民曲阿姨是青岛新闻网看房车的忠实“粉丝”，今年年后以来，她跟随我们的看房车几乎跑遍了各个区域的房源。在参加黄岛线的看房车时，她深深地被西海岸优质的海景和宜居的环境所吸引，但唯一令她担心的则是日后居住于此的日常采买。曲阿姨说，女儿已经远嫁他乡，老伴也已离世，目前就自己一个人在青岛。虽然在老沧口有一处房子，但仍然希望能在晚年有一个比较安逸的居住环境。“这边风景是不错，但是生活配套还是欠佳啊！”曲阿姨担心地说，“我这种独居老人不仅希望居住环境好，日常生活便利也十分重要。”

    曲阿姨的担心并不是多余的。虽然西海岸和城阳区近年来的规划不少，未来发展前景也十分可观，但是对于一些以改善和养老为主要居住条件的人来说，假如购买后就想立马入住，那么就得接受新城区生活配套目前发展并不完善的事实。而事实情况是，西海岸和城阳区目前主打“改善”和“刚需”为主的楼盘项目虽然去化率相对较高，但入住率却并不可观。（记者 王亚男）