[摘要] 虽然自7月10日，济南传出限购松绑消息以来，何时才能轮到青岛“解套”一直是市民网友、开发企业甚至业内专家间的共同话题，但当官方消息明确传出，还是引起了社会各界的广泛讨论，开发商们“喜大普奔”、普通购房者开始着急抄底、而业内人士们则开始发布独家观点，希望能在这个“敏感时期”能够“把脉”青岛楼市。
编者按：7月最后一天，沉寂了半年的青岛房地产市场被“限购放开”这颗重磅炸弹“炸开了锅”， 31日下午16:59，青岛国土资源局和房屋管理局官方微博发布消息：2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
虽然自7月10日，济南传出限购松绑消息以来，何时才能轮到青岛“解套”一直是市民网友、开发企业甚至业内专家间的共同话题，但当官方消息明确传出，还是引起了社会各界的广泛讨论，开发商们“喜大普奔”、普通购房者开始着急抄底、而业内人士们则开始发布独家观点，希望能在这个“敏感时期”能够“把脉”青岛楼市。
限购松绑将极大刺激购买力 城阳黄岛“最受益”
青岛市地产经理人俱乐部秘书长龙江
青岛市地产经理人俱乐部秘书长龙江表示：随着青岛中心区从原来的市南市北移到了李沧，取消限购对城阳区也会是很有利的帮助。此外，把库存量比较大的黄岛和城阳解救出来，还在局部限购中的主城区，尤其是原本新房库存量较少的老城区，尺度得当，方向准确。
其中，此次限购放开对黄岛的利好比较大，因为黄岛的产业经济较差，旅游产业及养老产业是黄岛的主要趋势，且房价与李沧城阳齐平，性价比极高，限购的取消极大的刺激了本地及外来人员的购买力，对西海岸将会有很大帮助。
获得其次利好的是城阳区，据龙江先生分析，火车北站和世园会板块将成为城市中心，而城阳区也成为了名副其实的“青岛北大门”。城阳区是目前青岛主要的产业区，拥有大量的外来务工人员，人口流量大，住房的刚性需求也相对较大，限购让城阳区购房者产生极大的压力，造成庞大的存房量，限购的解除将会对城阳的成交量产生不可估量的刺激。个人感觉在此次解除限购的市内三区、崂山区、黄岛及城阳区中，存房量相对较高的城阳区及黄岛区楼市将会出现明显的改观。
限购放开很难撼动主城区二手房市场 房价不会降
青岛科威国际不动产总经理孙杰
青岛科威国际不动产总经理孙杰则表示，“聚集改善型购房者的市南区，成交量应该会有所上升，但是价格应该会保持现有的状态，因为毕竟并没有放开‘限贷’。”
“按照济南的案例来看，放开限购对于市场的刺激应该会比较大。尤其城阳和黄岛，这些是现在青岛库存量最大的地方，”孙杰分析认为，这两个区全面放开限购，是为了解决库存问题，相当于市场的“强心剂”。
“城阳区和黄岛区有很大一部分刚性需求的住房项目，会吸引一批外地购房者。”孙杰预计，放开限购以后这两个区域可能不仅不会涨价，反而会顺势促销，所以限购的放开对于这两个区域的作用也远大于对于市区的作用。
政策松绑将推高成交量和市场活跃度
北大资源青岛公司副总裁周利
北大资源青岛公司副总裁周利表示：“青岛的放开限购是由点及面，逐步放开政策，这可以说是政府的一个试验。因为具体效果要看市场的反馈。分区域与户型放开限购，可以看出主要是针对投资性需求。尤其是黄岛跟城阳，除本地居民外主要还是以投资客为主。”
“另外，放开144平以上的限购也主要是针对比较有实力的中产阶级，毕竟目前中国的有钱人比较缺乏投资环节的，这样可以为他们增加一些投资的渠道。”
同时他认为，青岛此次部分放开限购的政策对外地人在青岛买房有一定的鼓动作用，尤其是外地有钱人在青岛买房会有一定的鼓动作用。“毕竟能够负担起144平以上这样大户型的购房者还是比较有经济实力的，这样也比较有利于改变青岛的消费层次。”
放开限购能让下半年青岛楼市整体好起来！
青岛合建行总经理吴云海
青岛合建行总经理吴云海表示，青岛楼市下半年整体会好起来。“首先，预计随着地方政府各种曲线救市的政策将陆续出台，青岛会采取一定措施，限购的取消将推高成交量和市场活跃度。松绑政策传递了一个政府的信号。这个信号不但会使一些观望的刚需购房者进入市场，而改善型购房者也会随着限购的松绑进入市场。所以说，松绑限购的意义是非常大的，甚至大于限贷政策。再者，随着开发商主动降价促销的现象将更多，会吸引更多购房者出手，楼市回暖是正常的。”
对于黄岛、城阳区（含高新区）全面放开限购，吴云海直言：“将会带来利好。”他表示，这种利好主要表现在3个方面：首先，对客户来说，全国限购松绑频频动作，青岛也传言甚久，很多改善型客户都在等这个机会，预计松绑会带来一波销售小高潮；其次，对开发商来说，将增加对市场的信心，“开发商应该会借此机会推盘，不会在价格上做文章，而是以合理的价格加速去化”；此外，随着限购的放开，未来市场的预期将发生扭转，观望情绪会烟消云散，吴总预测，近一周各大售楼处客户将会明显增多，只要价格上合理，有望给下半年岛城楼市带来增量。
限贷不松动楼市仍“紧绷” 放开限购只能“望梅止渴”
世邦魏理仕青岛分公司董事总经理张春雨
“放开限购，房价也不会出现大规模反弹，或者涨价的现象。”世邦魏理仕青岛分公司董事总经理张春雨认为，限购和限贷是同时困住楼市的两座大山，如今只放开限购，但是银行资金却很紧张，对楼市资金把控扔很严格，得不到资金楼市反弹很困难。
放开限购真的能起到对楼市的拉动作用吗？张春雨并不这么认为。
“放开限购的心里意义大于实际作用，只是政府对楼市的一种暗示，不会坐视楼市崩盘。”但是否能起到拉动作用，还要看市场的自身的发展调节作用。如果金融政策对楼市持续吃紧，购房者继续观望，不肯出手购房，放开限购也只能“望梅止渴”，对房地产困境起不到实际的解决作用，反而会加重民众对市场的的看跌预期，加剧房地产市场走向低谷，因此，放开限购政策对房地产市场是否为利好政策，还有待观察。
放开限购只是释放信号 房产信贷政策更为重要
青岛房地产俱乐部副秘书长刘博
青岛房地产俱乐部副秘书刘博表示，“青岛取消限购的迫切性挺大的，原因在于，青岛新房存量近20万套，按照目前销售速度来看，消化周期长达26个月，而且，各大楼盘成交速度也是较为缓慢。综合多方面的因素，青岛的限购放开政策应运而生了。
“放开限购会促进成交，但短期内不会促进房价上涨。当前房地产市场不景气，主要是因为整体经济形式，而不是由限购导致的。”刘博表示，“取消限购释放了一种信号，政策方向扭转，政策利好促进成交。”
此外，刘博进步一表示，“影响房地产政策的一个重要因素是房产信贷政策，所谓‘成也信贷，败也信贷’。市场火热的时候，也是银行信贷非常给力的时候，市场不景气的时候，也是银根收紧的时候，所以说，仅仅是‘限购放开’效果不会很显著，房产信贷政策如果能够接着放松，才能促使楼市全面回暖。”
