[摘要] 自进入三季度以来，由于限购政策“松绑”、放开中介费标准、启动不动产登记、取消经纪人资格认定等政策频频落地，青岛二手房市场也随之迎来了冷热交替式的“洗礼”
二手房市场作为青岛楼市重要的组成部分，一直有着举足轻重的地位。由于对于新政反应较为敏感，常常也在政策落地后率先出现“抛售潮”“转租潮”“内部裁员”等市场现象。自进入三季度以来，由于限购政策“松绑”、放开中介费标准、启动不动产登记、取消经纪人资格认定等政策频频落地，青岛二手房市场也随之迎来了“冷热交替式”的洗礼。
【暖流】
房产经纪人资格认定将取消 有望降低交易成本
8月中旬，国务院发布了《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，取消11项职业资格许可和认定事项，其中包括取消房地产经纪人职业资格许可和认证，未来将由住房城乡建设部和人力资源社会保障部共同实施。
记者了解到，按照之前政策，国家对房地产经纪人执业资格证的颁发门槛比较高，在取得房地产经纪人协理资格后，有一定工作年限和资历方可申请参加房地产经纪人执业资格考试。如大专学历、须工作满6年，从业满3年；本科学历须工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。据太平洋房屋商业地产部负责人郝银广介绍，由于考证的门槛比较高，青岛房产经纪行业能拿到房地产经纪人执业资格证的从业人员并不多。
那么，经纪人执业资格认证的取消对二手房市场有什么影响呢？业内人士透露，目前在青岛市开设一家房产经纪门店通常至少需要1张“房地产经纪人执业资格证书”，以往由于证难考，不少门店都采取有偿“借证”的模式开店，每张证单月的租借费在300-600元不等。这样一来，对于一些拥有上百家门店的中介公司，这是一笔不小的开销，取消认证无疑降低了企业的成本支出，从而间接降低了二手房置业的相关成本，未来二手房买卖中介方收取的手续费，或将小幅低调。
【冷风】
限购放开新盘借力低价促销 二手房购买力遭分羹
限购松绑 二手房购买力遭分羹
8月1日，青岛限购政策进行调整：对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住 房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
近郊市场全部的放开及主城大户型的“松绑”对于近期一直冰冷的青岛房地产市场无疑是雪中送炭，然而，在政策落地一周后，人们却发现二手房市场遭到了“分羹”。原来，限购政策松绑后，二手房市场虽然大户型房源入市量增加，但售价却并不存在“吸引力”，甚至因为高端房源的集中入市，一时间拉高了市场的成交均价。
相反，开发商针对限购政策的变化及时作出了调整，不仅黄岛、城阳等近郊版块楼盘抢先让利推房，市北新都心也出现了单价1万元左右的低价楼盘，而李沧多楼盘也在打折销售，这直接导致部分区域出现明显的“价格倒挂”，同区域甚至同楼盘二手房源远高于新房。在这种情形下，不少原本倾向于二手房的购买人群纷纷流向了新房市场。
【暖流】
青岛不动产登记正式启动 二手房大户型入市量增加
上半年各方热议的不动产登记工作在我市有了新进展，根据7月下旬市国土资源和房屋管理局发布的消息，经市政府同意，青岛市不动产登记工作联席会议制度正式建立，这标志着青岛不动产统一登记工作正式启动。下一步，联席会议将根据工作需要定期或不定期召开会议，研究确定青岛市不动产统一登记的任务，协调解决工作中遇到的问题，推进我市不动产统一登记工作的顺利开展。
而当早有耳闻却未见真容的房产税政策突然落地青岛时，一向对新政反应敏感的二手房市场被惊起一小片波澜。家住崂山区松岭路的韩先生名下有四套房，近期他就将其中两套大户型挂到了中介处准备销售，“我对不动产登记制度一直以来都比较关注，因为不少专家都预测完成统一登记后，紧随其后的就是房产税，像我们家4处房产中有3处大户型房源，如果房产税降临，真怕负担不起啊！所以打算将其中两套售出，转做其他方面投资。”
其实，有韩先生类似想法的市民并不在少数，这也致使8月以来岛城大户型二手房源入市量明显增加。科威不动产青岛区总经理孙杰坦言,“不动产登记制度的实施对二手房市场确实有一定的影响，近期科威下设店面也出现了大户型登记量增加的现象。预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。”
【冷风】
取消指导价中介费明年或走高 高端购买力或转投新房市场
“2015年1月1日起放开房地产经纪服务收费标准，实行市场调节价。”8月初，该消息已经发布便引发了青岛二手房市场的震动。
一直以来，二手房买卖的中介费有一个上限，那就是总房款的3%。记者了解到，3%的收费上限是根据1995年 《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定：房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。“去年岛城二手房中介费刚刚涨到3%，当时感觉似乎涨到顶了”一名楼市观察人士告诉记者，“没想到不到一年又出现了新变化。”
业内人士分析，取消政府指导价就是将相关费用交给市场调节，这意味着明年开始，青岛二手房交易佣金将有可能进一步高走，这样以来，在二手房税费本就繁重的基础上，买房成本或将进一步增大。如果中介费真的上调，那么不少购买力必然会放弃二手房市场，特别是想买别墅、商铺等高端物业的人群，或因面临支付压力更加繁重而转投新房“门下”。
【记者手记】
从近几年房地产市场的发展历程离开，对于政策十分敏感的二手房市场早已成为了青岛楼市一块精准的“风向标”，将新政落地后的火热与骤冷都展现的淋漓尽致。不过，在历次新政实施后各类现象的发展轨迹来看，回归稳定的曲线是市场必然。经过8月一个月时间的平复，预计青岛二手房市场也将在将至的传统旺季取得不错成绩。（记者 于灏源）
