风格迥异定位差别化 2015揭秘青岛楼市七大板块"真面目"

[摘要] 青岛楼市各版块风格日渐明显，崂山区的低调奢华区别于李沧区的“绵里藏针”，而由此定位的购房者群体也从土豪转变为资金有限的刚需

编者按：都说买房是个技术活，怎么才能在楼市片区激烈拼杀中选出适合自己的一套房，就要看你对各片区的了解有多深了。据了解，步入2015年首周，青岛新房成交即迎来“开门红”，在经历了2013年的火爆及2014年的萧条后，青岛楼市各版块风格日渐明显，崂山区的低调奢华区别于李沧区的“绵里藏针”，而由此定位的购房者群体也从土豪转变为资金有限的刚需。

此外，买房不仅是个技术活，也是个绝对的体力活。2015年想要买房时“一击即中”，就要“看准风格、选好定位”，对青岛七大居住板块的风格及定位把握准确，如果你还是买房路上的“入门级选手”，就让记者带您揭秘青岛楼市各版块的“真面目”吧。

崂山区—低调奢华

购房人群定位：钱多追求居住品质的“土豪”

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崂山区

之所以说崂山区低调奢华，完全是因为其近年来新盘甚少，且动作幅度相对较小。与动辄就有项目扎堆开盘的其他片区相比，安安静静的做着土豪聚集地的崂山区也因为高昂的房价让大多数购房者“敬而远之”。目前，崂山区的在售项目依旧有海信迪生山庄、鲁商蓝岸丽舍、樱海园公寓这些“老面孔”，而保利漫月山、海信君汇等新项目则寥寥无几。

虽然在数量上没什么气势，但价格上却是“无人能敌”的节奏。崂山区普通新盘的均价在23000-30000元/㎡左右，而超高端项目海信君汇起价便为90000元/㎡，这样的房价让市南区都甘拜下风。新盘价格昂贵，二手房更是高高在上。在这片曾泥泞不堪、村庄遍地的土地上，背山面海的二手房竟也卖出了40000元/㎡左右的高价，奢华程度可见一斑。

从崂山区西部滨海大道二手房报价情况来看，上实海上海30000-40000元/㎡；汇海山庄目前单价30000元/㎡；海逸翠庭20000-40000元/㎡不等，这些豪宅项目不仅单价昂贵，房源面积也大多在200㎡以上，多以跃层、复式或联排别墅为主。而据记者调查了解，单价在25000元/㎡左右的二手房源在该区域内已经算是非常“便宜”了，正所谓不看不知道一看吓一跳，走着低调奢华风的崂山区，所适合的购房人群大概也只有“不差钱”追求居住品质的土豪们了。

市南区—高端冷艳

购房人群定位：有一定实力的高端购房者

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市南区

坐拥黄金海岸线的市南区是青岛市生活最便利、交通最发达、医疗教育配套最完善的居住板块，自然成为最“抗跌”的区域之一。据官方数据显示，2014年市南区是全市房价涨幅最大的区域，浮山湾附近的高端项目将市南区整体房价又拉高了一个档次。

东海路地王绿城深蓝中心，均价高达7万元/㎡；海逸天成推出的海景豪宅起价就高达30802元/㎡；华润中心悦府大户型住宅均价33000元/㎡；而鲁商中心首府正在清盘，均价33000元/㎡。此外，香港中路上的远雄国际广场公寓产品均价34000元/㎡，中铁青岛中心住宅均价也在32000元/㎡，依靠绝对的黄金海岸线，走着高端冷艳风的市南区深刻的告诉我们一个道理，“房子不是你想买，想买就能买”，与崂山区新盘较少相比，市南区的新项目虽多但乱市之下板块价格却不跌反升，高高在上的气质尤为凸显。

商圈发达交通便利的市南区自然受到更多年轻人的喜爱，作为青岛中心商圈，不管是老牌的综合体还是今年即将绽放的“新面孔”都让这里成为配套最全面的居住区，而相比于崂山区，这里是充满时尚活力与动感的青岛主城中心区域，自然也成为了实力购房者的买房首选地。

老市北区—狂拽酷炫

购房人群定位：买不起市南崂山也不屑于“四方”李沧的“老青岛人”

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老市北区

住宅房源稀缺是近两年来老市北区楼市的真实现状。两三年前面世的楼盘相继交付使用，而“补货”又不及时，使得这里已不再像几年前那般喧哗。曾经一度不被青岛人看好的浮山后片区，现如今却成了买房圣地，再看浮山后新盘，青岛印象山均价22000-23000元/㎡；香山美墅尾盘22000元/㎡，这样从谷底直飞云霄的房价还是让不少老青岛没“回过神儿”来。

尽管房价日渐走高，却并不能阻挡老市北区在购房者心中地位的直线上升，作为仅次于市南区的主城中心区域，老市北区依靠自己扎实的历史根基延续着自身的狂拽酷炫风，地盘响当当的中央商务区，老盘锦绣华城仍然有40余套房源在售，虽说是清盘，但价格一点也没让步，均价23000元/㎡；中海紫御观邸在售房源同样不多，依然端着架子，均价20000元/㎡“不叨叨”。

这样让人既爱又恨的片区却依然享受着老青岛人的热烈追捧，买不起市南崂山却也不屑于往老四方、李沧区进驻的“老青岛们”显然对老市北区多了一份厚爱，虽说现如今老四方也已并入市北区，但血统纯正的老市北区依然有点“高人一等”的架势，区域内新盘价格居高不下让多少想扎根于此的刚需购房者“望房兴叹”。

新市北区—平易近人

购房人群定位：想留在市北区却又资金有限的刚需及改善

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青岛市区划调整将老四方区并入市北区，片区身价上的提高却并没有让新市北区“恃宠而骄”，有不少购房者表示本以为老四方此番“上位”势必造成房价大涨，然而新盘价格在9000-17000元/㎡，多数是围绕着“1万元”这根坐标轴转悠，这样的局面着实让不少人又惊又喜。

新市北的房价有多么平易近人，就看它如今受到多少刚需购房者的青睐便可知晓。新市北的房价自东向西递减，最高点在新都心，“领头羊”万科旗下万科蓝山少量在售精装房源均价17000元/㎡；万科城去年选择低价走量，如今在售房源13500元/㎡；而青建太阳岛、和达城上城的价格则都在15000元/㎡左右。

再看老四方西部区域，中海临安府均价11000元/㎡，裕龙檀顶山均价则为12700元/㎡。市北区全新海岸线欢乐滨海城更是创造了海景房价格新低，蓝泰海乐府爆出起价8588元/㎡；绿地新里海德公馆一线海景房价格仅为8000-9000元/㎡，如此的平易近人的风格让新市北区在2014年揽得不少人气，既能成就刚需又能满足改善的新市北不得不说成了2014年楼市的“佼佼者”。

李沧区—绵里藏针

购房人群定位：西部刚需圣地，中东部适合实力刚需及改善

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李沧区

都说李沧区的房子便宜，“城乡结合部”的老形象至今还是让许多人没能看清真正的李沧，作为主城区之一的这里虽然曾经一度被誉为“刚需圣地”，但看似低廉的房价却处处暗藏玄机，这种绵里藏针的风格让2014年的李沧区成交量始终不尽如人意。

统计数据显示，截止到2014年底，李沧区楼市均价位9081元/㎡，距离“万元线”又远了一些。正是这样的房价吸引了无数的刚需购房者，然而，梦想着能淘到便宜好房的刚需们却并非都能如愿，去年热卖的大盘中海国际社区，均价10400元/㎡，附近的保利茉莉公馆及海尔鼎世华府均价也直逼“万元线”。此外，李沧东部在售的青岛中海玫瑰庭院均价13000元/㎡，别墅项目万科红郡及优山美墅也都是高价在售，奔着李沧区房价低而前来的购房者着实被泼了一盆冷水。

虽然如此，但李沧区也确实有低价新盘，平均价格较低的是重庆中路周边及李沧西部交通商务区的新盘，以中南世纪城和越秀星汇蓝湾为代表。前者已在青岛楼市摸爬滚打多年，如今仍有房源在售，均价8000元/㎡左右。铁路北客站附近的越秀星汇蓝湾开盘起价不足7000元/㎡，但截至2014年底，该项目起价已经涨了400元/㎡，综合来看，李沧区“脱刚”的节奏甚是明显，实力刚需购房者成了该片区的中流砥柱。

西海岸—外柔内刚

购房人群定位：刚需购房者及实力改善购房者

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西海岸

近郊片区房价给人的第一感觉是“便宜”，既然是郊区就该与主城区有个质的区别。受益于桥隧通车，更靠近东海岸的开发区最先发展，2011年前后，新建住宅如雨后春笋般冒出来，一时之间“平价海景房”、“亲民海景房”、“刚需海景房”的热词成了西海岸楼市的全部。

然而，表面看似是低价楼盘聚集区的西海岸，深入了解后才发觉高档楼盘还是一样的买不起。有“西海岸第一豪宅”之称的紫檀山，毛坯20000元/㎡，精装30000元/㎡；唐岛湾周边的部分楼盘瑞源名嘉汇、青岛新世界等，虽然去化量较低，但房价依然无动于衷，始终保持14000元/㎡的均价。不仅如此，西海岸别墅开价也高达300-500万/套，如此高昂的价格令人咋舌。

相对于瞰海豪宅的“刚”，安子片区的“柔”显然更得人心。万达维多利亚湾目前均价为6200元/㎡；海信阳光里均价在8100元/㎡，此外，盘踞隧道口位置的海尔山海湾均价8500元/㎡，这样“外柔内刚”的西海岸，购房人群起初定位为实力改善购房者，而随着2015年地铁的不断临近，安子片区也开始获得不少刚需购房者的青睐，毕竟如此低廉的房价就待交通便利时集中热销。

北岸新城—朴实无华

购房人群定位：刚需购房者、中产阶级及养老房置业者

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北岸新城

当被誉为“刚需圣地”的李沧区逐渐“脱刚”之际，城阳区脱颖而出开始成为全新的刚需圣地。在近郊低价盘的推动下，城阳平均房价最终跌落至“6字头”，受到主城购房者热捧的惜夏版块及白沙湾片区，热销项目鑫源三个院子、银盛泰德郡、卓越蔚蓝群岛、鑫江水青花园等在2014年都赚足了人气。

说城阳区走朴实无华风并非空穴来风，2014年北岸新城的普通住宅销售如火如荼，在刚需大举进驻之时，随即而来的低价别墅更是让不少改善型购房者为之疯狂。素有不动产“奢侈品”之称的别墅在近郊以“白菜价”出售，成为了2014年青岛高端别墅的“主战场”。

此外，2014下半年入市的泰晤士小镇、青岛碧桂园几个项目，均打出“3字头”或“4字头”的超低起价，让北岸新城一度成为了刚需购房者的“天堂”，而纵观2014年底的楼市成交，城阳区也大有重新发力之势，养老置业的大举进驻似乎又为其注入更强大的购房力量，而刚需、改善、养老三种购房人群的集结也绝对令青岛其他片区无法企及。（记者李倍）