[摘要] 时至今日，这片曾经青岛最负盛名的区域已经经历了4次“大手术”，在休眠中见见苏醒后，也终于焕发出了新的活力。
如今的市南东部是人们公认的青岛中心区，当许多人醉心于它的时尚繁华时，曾经繁荣一时的市南西部中山路却在历史的余晖中成了有待改造的对象。就在前不久，不少“中山路片区改造难度大”的声音此起彼伏，有的因为其地理原因，也有的因为其配套落后，但更多的是因为其辖区内原本“红瓦绿树”的建筑，如今成了令人头疼的危旧房。
时至今日，这片曾经青岛最负盛名的区域已经经历了4次“大手术”，在休眠中渐渐苏醒后，也终于焕发出了新的活力。不得不承认的是，这片区域有着青岛全域最好的医疗及教育配套，有着“惊为天价”的学区房，还有着最能代表青岛的老城“摸样”......近日，记者对市南西部老城区进行了实地走访，带您全方位了解这片青岛昔日中心区。
【老城印象】
老城区昔日辉煌不再 发展虽缓但形象渐新
提起青岛，你一定会想到中山路，尽管前面会带上奥帆中心、东部商圈亦或是香港中路，中山路都会是一张城市名片，尽管它早已不再繁华。
有人说现如今的中山路像块“鸡肋”，在众多老城区奋力谋发展时，中山路显得并不“积极”，慢条斯理的维持着它老态龙钟的“摸样”。这里有许多老青岛人儿时的记忆，那时还没有香港中路，也没有海信广场，更没有30000元一平的海景房；那时的中山路就是青岛的中心区，银行、商铺密布 ，酒店、戏院林立，车水马龙 ，人流如织，其繁荣已达极致。
而如今，这片青岛昔日的中心区竟然被说成是“食之无味弃之可惜”的“鸡肋”，而原因也大都因为其曾经的辉煌。青岛湾片区危旧房改造，很大一部分都集中在这里，既想要维护老建筑，又想要兴建新住宅，从理论上就是矛盾的。并且，在青岛商圈已经达到全域开花的当下，中山路商圈的地位在其大面积关停的商超面前显得岌岌可危。但是，老青岛人依然对这片大青岛版图上极具历史感的版块充满了信心，尽管不被外界所看好，中山路商圈在经历了四次“手术”后，连带周边区域都有了崭新的形象。
片区联动新楼盘价位不低 老城区坐享“高规格”配套
说起市南西部的房子，红瓦的德式建筑一直是青岛的主要建筑特色，曾经有过被德国侵占的历史，因此，德式建筑在这片老城区成了一道独特的风景线。此后很长一段时间，西部老城区都无新盘可言，占据着青岛最昂贵版图的市南区，又面临着大片的危旧房，让这里成了不折不扣的老城。
然而，区域的发展还是需要“破旧立新“，西部老城区的金茂湾于2012年成为这片区域首个新盘，虽然并不在中山路片区内，但可以享受老城区全面配套的新盘依然受到大批购房者的青睐。随后，临近的小港片区虽然并不属于市南区，但同属西部且坐拥临海资源的危旧房被拆除，小港改造房海逸景园、新盘自由港湾、晓港名城拔地而起，造就了西部高楼林立的现代化景象。
虽然新盘并不多，但价位却不低，尽管坐落于有着上百年历史的老城区，但新盘价格高达13500-16800元/㎡，有人认为价位偏高，也有人认为“不值”，但懂它的人自然明白这里的好，除了得天独厚的海岸线优势，配套的“高规格”搭配这样的房价也真是“捡了大便宜”。
江苏路小学青医附院青岛NO.1 学区房“天价”堪比东部豪宅
作为青岛曾经的中心城区，尽管现如今稍显没落，但区域的医疗配套及教育配套依然是最优异的。在绿叶映衬下的青医附院每天早上都会被大量私家车围堵的水泄不通，这家三级甲等医院应该是所有青岛人都最为认可的；除此之外，西部老城区的市立医院也同样备受推崇，由于昔日青岛中心商圈的地位，因此，两家大型医院均坐落于老城区，即便现在开设了东部分院，但老院区在青岛人心中的地位依然不容小觑。
拥有全青岛市最好的医院还不算，青岛目前最好的学校也集中在这里。前身是青岛总督府童子学堂的江苏路小学，在青岛教育界的地位绝对是NO.1，除此之外，大学路小学、嘉峪关小学、太平路小学也都声望很高，在青岛家长的眼里，能入读这些学校，孩子就没有输在起跑线上。
而为了入读“名校”，前些年动辄十万上下的“择校费”让孩爸孩妈们甘之如饴，而近来“择校费”被喊停，学区房成了孩子上学的唯一途径。于是，昔日青岛中心区的“学区房”成为天价，十几平的老房子售价接近百万，简直比市南东部的海景豪宅还要值钱，对此有人戏称“在东部买海景房的钱在西部也就买筒子楼里的一间小屋。”
交通路网升级高架林立 基础设施建设带动老城发展
老城区最大的弊端就是交通，有百年历史的中山路片区住宅紧密、商铺林立，并且由于车少人多，因此区域内不少道路都较为狭窄，并且单行道较多，交通不便利的因素成了老城区一大“败笔”。很快，青岛东西快速路工程展开，成为青岛历史上的第一条城市快速通道。
东西快速路一期工程是从胶州路聊城路路口到海信立交桥，在2002年11月30日主线通车，二期工程是从海信立交桥到宁夏路大尧三路路口，在2003年9月30日主线通车。在市南东部片区尚为一片荒滩时，西部老城区的交通脉络已经展开，而现如今，东西快速路已经成为青岛市民往来东西两城区的主要交通路线开启了这座城市东西协同发展的全新时刻。
随后，新冠高架排除万难终迎通车，城市重大基础设施建设让人们把目光再度落到青岛昔日中心区，尽管发展略显缓慢，但它的“一举一动”都牵动着老青岛人的心。这条从2011年4月就开工建设的东西快速路三期工程排除万难，终于在四年后“全线贯通”，让老城区的道路交通再度升级，假如你站在馆陶路附近抬头眺望，会看到这里纵横交错的高架路蜿蜒盘旋四通八达，老城区的发展进步可不止一点点。
商业难复兴改走“文艺风” 金字招牌下发展“中山路情怀”
在如今青岛各大商圈全域开花之际，中山路片区的商业窘境更显尴尬。接连停业的东方贸易大厦、伊都锦、发达大厦等大商场给中山路商圈带来了重创，重新振兴商业似乎成了昔日青岛中心区域的一个大难题。而现有的商业体又难以与其他区域的体验式商超综合体相抗衡，一时之间，中山路商圈的复兴之路难度陡增。
开发商及投资客虽然看好这片区域，但所需的巨幅土地在老城区成了最大的难题。眼看重振商业无望，中山路片区悄悄的开始了自己的“文艺复兴”，借助赫赫有名的天主教堂，加之青岛独具特色的“菠萝油子”地，成了知名的旅游景点，各式咖啡馆、文艺小店兴盛，加之2005年中山路片区第三次改造后重新开业的劈柴院，有人说，中山路现如今就只剩下“情怀”了，即便再也没有往昔的繁华，但中山路的“金字招牌”足以支撑它走上“文艺复兴”的道路。
“老城情结”让二手房“吃香” 拆迁户：不愿异地回迁
尽管区域不再繁华、住宅也日渐老旧；尽管越来越多的人开始向往新兴片区的生活，但在这里生活了多年的居民依然不愿意外迁。在记者的采访中，不少老青岛人表示，即便拆迁也希望原地回迁，假如不能原地回迁，他们也宁愿选择该区域的二手房。
据记者了解，由于中山路片区房源普遍“年龄”较大，次新房的售价大多在20000元/㎡左右；而年岁稍久一点的二手房，价格也超过13000元/㎡。而再扩围到团岛片区附近，二手房价格集中在14000-18000元/㎡，并没有因为昔日青岛中心区域的衰落而“掉价”。
【记者手记】
也许你还记得这里的中国电影院，东方贸易大厦曾经琳琅满目的商品；而时至今日，你或许很久没有在中山路商圈逗留，甚至都不再留意市南西部老城区，这里改造的消息很多，但真正动工的却很少，很多青岛人心里都很着急，看着昔日青岛的中心商圈日渐没落。眼下，青岛湾老城区改造的声音不绝于耳，重新发展这幅板块或许是很多人的心声。（记者 李倍）
