[摘要] 在政府的政策扶持下，今年楼市出现了回暖，尤其是下半年以来，楼市销量屡创佳绩，但是对于楼市未来的争论，却从未间断过，“金十”眼看就要结束，争论声更是愈演愈烈。
房价到底会涨还是跌？现在出手合不合适？这是每一个置业者在购房之前都大为困惑的问题。从去年开始，楼市就出现了“变天”迹象，于是政府采取了种种手段来进行“救市”，但楼市毕竟是市场经济做主导，因此不仅普通老百姓看不清楼市形势，就连经验十足的专家也不能准确预测其走向。
不可否认的是，在政府的政策扶持下，今年楼市出现了回暖，尤其是下半年以来，楼市销量屡创佳绩，但是对于楼市未来的争论，却从未间断过，“银十”眼看就要结束，争论声更是愈演愈烈。这些不同的声音基本分为“乐观派”和“悲观派”，而且是“公说公有理，婆说婆有理”，在老百姓看来，真是“听谁说得好像都有点道理”！
乐观派：楼市“寒冬”已经过去 房价上涨是必然趋势
依据一：前9月楼市成交量见长
部分乐观派认为，宽松的货币政策下，购房首付、利率已经达到历史最低点；金九银十的来临，又让房企加入让利优惠的浪潮中，这些都表明，眼下正是购房的最佳时期。
从数据来看，今年前九个月，全国房地产销售量温和上涨。1至9月，全国商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比前八个月提高0.3个百分点。
其中，住宅、办公楼销售数据均现“量价温和复苏”：前九个月，全国住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长1.8%。从销售额来看，全国商品房销售额56745亿元，增长15.3%，增速与前8个月持平。其中，住宅和办公楼销售额增长18.2%和18.7%，仅商业营业用房销售额下降1.7%。这些数据表明，尽管楼市经历了一些波折，但是总体上仍然呈现健康向上的状态，在乐观派看来，“寒冬”只是暂时的，春天总会回归的。
依据二：利好政策频出刺激楼市
也有专家从经济方面分析，美元即将进入加息周期，全球面临流动性退潮（钱逐步回流美国）带来的通缩压力。以中国为代表的新兴经济体面临需求收缩和美元强势的双杀，可谓“鸭梨山大”。在这种背景下，中国需要不断降准、降息，维稳增长，自去年11月21日以来已6次降息5次降准。在多重刺激下，楼市进一步回暖将不再难。
10月10日，央行宣布信贷资产质押再贷款试点区域扩容，专家分析称，政府此举有“开闸放水”之意，有业内专家点评：“新一轮通货膨胀已经来临。”而据以往的经验来看，还没有一次通货膨胀率能跑过房价的涨幅，反而通涨成为了房价上涨的导火索。
依据三：通货膨胀导致购买力下降
以如今的货币政策，未来金钱的购买力会是怎样的呢？有人采集了英格兰银行、日本央行和美联储几十年来的货币供应量和经济增长率的相关数据，然后与中国目前的货币供应量和经济增长率对比，发现中国的货币供应增长率和GDP增长率仍然是远远高于他们。
业内人士算了一笔账，如果采用更稳健和谨慎的货币政策，按照购买能力计算，现在的100万元，在10年之后的真实购买力可能相当于今天的32万元到62万元之间；按照占货币发行量的比例计算，现在的100万元，在10年之后的财富比例可能相当于今天的13万元到35万元之间。无论哪种方式，未来的购买力都大为缩水，所以，最保险最靠谱的投资方式就是购买不动产。
依据四：专家分析楼市量价齐涨
当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对楼市未来乐观的判断提出了几点自己的看法：一方面是商品房的销售指标、资金指标、库存量的指标总体较好。另一方面是土地方面、新开工与新完工的面积减少，有利于去库存。三是房地产政策放松的基调不变，未来货币与信贷及公积金的政策越来越宽松。因此，未来房地产市场依然会保持积极向上的复苏的态势，量价齐升得到体现。
悲观派：供需平衡使库存难消化 房地产泡沫可能破裂
依据一：楼市供求基本面已基本平衡
尽管楼市乐观派摆出了一二三条，但是悲观派却并不买账，在他们看来，楼市正在走下坡路，房价的下跌是不可扭转的事实。
从供需关系上来看，楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。据统计，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量、房增速将递减。既然市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转不可持续。
此外，对于央行降息降准的影响，在刺激消费的同时，也大量透支了楼市需求，专业人士分析，楼市在经过下半年的疯狂期之后，会陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。
依据二：取消“限外”实际意义不大
为了刺激提振楼市，今年8月份中国取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。
这也就是通俗所讲的取消“限外”，然而对于取消“限外”所带来的积极影响，悲观派并不认同，在他们看来，美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。放开外国人在国内购房的限制，对国内楼市去库存不会起到太大作用，因为全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。
依据三：“地王”频出是楼市萧条的前兆
除此之外，悲观派通过“地王”的出现佐证自己的观点。他们表示，“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。
从历史经验来看，2009～2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
依据四：库存量大是楼市发展的硬伤
库存大，这是悲观派印证楼市走势艰难的最大依据。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，单看山东，目前的库存商品房去化周期就长达23个月，放眼全国楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。在这个大背景下，楼市要想回到几年前的风光状态，似乎不是件容易的事。
现有的土地供应量和存量房，已经导致了很多地方的项目都卖不动，再加上这两年地方债务持续增长的情况下，有些地方政府主要靠卖地来还债。在这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，别说三、四线城市房地产滞销，现在就连有些二线城市的房子都卖不动。大连万达集团股份有限公司董事长王健林表示，二三四线城市不能再建房子了，没有产业支撑，没有人流物流集聚的房地产开发，就是在沙地上盖楼，盖得越多越高，未来的风险就越大。此外，悲观派人士还举例认为，连续15年坐在华人首富交椅的李嘉诚先生已在卖北京、上海的物业，此番“见好就收”的投资选择被市场解读为国内房地产泡沫破裂的前兆。
