综合盘点青岛商圈:香港路第一李沧商圈第二崂山商圈将问鼎第三

[摘要] 随着各商业项目的相继面世，青岛各大商圈的体量也是越来越大，新商圈不断升级欲“后来居上”，新老商圈上演的夺客之争也是愈演愈烈

2015是青岛商业地产“百花齐放”的一年，合肥路永旺广场、李沧银座和谐广场、青岛万象城等项目相继开业，以及悦荟广场的重装开业，为丰富青岛的商业添加了浓墨重彩的一笔。此外，新都心片区的麦凯乐、佳世客和双峰广场等在建项目也都已经做好了迎客的准备，“齐刷刷”地等着年底前亮相。

随着各大商业综合体项目的相继面世，青岛主要商圈的体量也随之发生变化，新商圈不断升级欲“后来居上”，而老商圈也在不断强壮自身，新老商圈上演的“夺客之争”愈演愈烈。

李村商圈发展迅速但尚未夺冠 2018年前“老大”仍是香港中路商圈

香港中路商圈

说起青岛的商圈，称得上“元老级别”的莫过于香港中路商圈了。香港中路商圈占据着全青岛最为优势的地理位置，鳞次栉比的高端写字楼、星罗密布的金融机构，加上一个挨一个的高档小区，奠定了丰沛消费客流的基础。从最初的佳世客开始，家乐福、海信广场、阳光百货、麦凯乐等商界大鳄争相杀入，东部商圈迅速崛起，确立了在岛城的“龙头”地位。

近年以来，随着商业地产的开发，香港中路商圈开始向西扩展，尤其是随着全国规模最大的万象城的开业，香港中路西部商圈呼之欲出，本就高端大气的香港中路商圈再一次迎来“蝶变”。

李村商圈

尽管香港中路商圈有着不可比拟的优势，但其他商圈的迅速崛起，也让其“龙头老大”的位子受到了挑战，其中最大的威胁便来自李村商圈。

近几年，李村商圈吸收了宝龙、苏宁、万达、乐客城、银座等新一批购物广场，成功击败台东商圈，跻身到青岛商圈前列。对此，“李村商圈已经成为青岛最大的商圈，未来两年甚至会成为山东半岛最大的商圈”的各类报道甚嚣尘上。虽然广告的意味比较重，但足以看出李村商圈不容小觑的发展势头。

截止到今年第三季度，青岛商业市场存量为260万平方米，其中占比最大的是香港中路商圈，其商业存量为93.9万平方米，占全市商业总面积的36%；李村商圈现为青岛第二大的商圈，现有存量70.9万平方米，占青岛商业总面积的27%。

据戴德梁行最新数据显示，到2018年，香港中路商圈仍是未来供应体量最大的商圈，总面积将可达112.4万平方米，而李沧商圈也将继续扩容，体量较香港中路商圈仅差10.4万平方米，会稳坐亚军宝座，不过并不能代替香港路商圈成为“青岛第一”。

崂山商圈后来者居上未来将成为青岛第三大商圈

崂山证大大拇指广场

冠军和亚军分别被香港中路和李沧商圈“霸占”着，那么未来体量紧跟其后的会是哪个商圈呢？台东商圈、中山路商圈这些名字凭借着多年积攒下来的名气很容易一下子出现在人们的脑海中，然而根据专业统计数据显示，未来抢驻青岛第三甲的商圈竟然是崂山商圈。这个后起之秀正以不可阻挡的发展趋势成为青岛商圈的主力。

虽然相对与香港中路、台东这些传统商圈相比，崂山商圈发展的时间比较短，缺乏积累和沉淀，但是相对于传统商圈，其高起点的规划以及独特的地理位置也使它具有了先天的竞争优势。

丽达、证大大拇指广场、上实啤酒城改造项目、位于大埠东小区的鹏丽南华商业中心等，都以“大而全”的模式，走上了城市综合体、都市会客厅的商业模式。另外还有啤酒城、国际会展中心、青岛大剧院、国信体育中心、博物馆、大学城、现代艺术中心……一系列大型项目均落户崂山区，这是崂山发展的基础也是崂山商圈腾飞的动力。从超市到时尚品牌再到美食天地、国际影城，从一站式的消费休闲体验到银行、电视、通讯等便民营业点，崂山商圈应有尽有。在这里转上一圈，到处都洋溢着扑面而来的青春气息，可以让任何一个曾来过这里的人都会选择成为“回头客”。

据统计，崂山商圈如今的商业总量约为13.7万平方米，占青岛总量的6.8%，与其他商圈相比处于“垫底”位置，然而崂山未来的商业供应量为37.1万平方米，增量十分可观，相加之后，崂山将以50.8万平方米的商业规模赶超台东商圈和中山路商圈。

台东商圈体量处于弱势租金却拔得头筹遥遥领先

台东步行街

青岛的五大商圈，未来体量前三甲出炉之后，就只剩下台东商圈和中山路商圈了。目前这两个商圈的商业存量分别为14.7万平方米何14.5万平方米，各站青岛总量的7%。未来，台东商圈也仅有4.21万的供应，中山路则没有供应，从体量上可以看出，这两大商圈的劣势十分明显。

不过，值得一提的是，台东商圈未来体量上尽管处于弱势，其租金却遥遥领先。数据显示，台东商圈如今的租金为150—1200元/平方米/月，拿台东步行街来说，一家40多平方米的商铺，一年房租却高达30万元。与台东同属体量弱势的中山路商圈，在租金上却有着较大差距，目前该商圈的租金约为90—950元/平方米/月，一个20平方米的店面，年租金在7万—8万元之间，这个价位在5大商圈里属于垫底位置。