[摘要] 临近年末，青岛楼市在一波又一波的新政刺激下，不仅没有“遇寒”反而大有回暖之势。区域变革新盘鹊起的同时，居住氛围更浓郁的二手房也备受购房者青睐。
临近年末，青岛楼市在一波又一波的新政刺激下，不仅没有“遇寒”反而大有回暖之势。区域变革新盘鹊起的同时，居住氛围更浓郁的二手房也备受购房者青睐。然而，与新房的“明码标价”不同，二手房房价参差不齐，且有的小区价格差距悬殊这让不少购房者表示“心里没有谱”。
对此，青岛新闻网记者走访了多个二手房小区，发现影响二手房价格的因素，除了区域位置及房屋自身原因之外，朝向、车位、物业及户型等都成了二手房价格的“干扰项”。随后，记者根据采访到的二手房小区及业主，并整理了十个影响二手房房价的因素，为您选购二手房提供一份详尽的《购房指南》。
【一】区域位置因素
不管是买新房还是买二手房，区域位置肯定是购房者最先关注的焦点。房子附近商业、交通、医疗、教育配套是否完善，是二手房要价的关键因素。比如近年来大热的浮山后片区，早些年由于商业、交通及医疗配套的匮乏导致二手房价格普遍不高，而近几年随着道路交通的不断完善，加之齐鲁医院的落成、合肥路佳世客的开业……各类配套一应俱全，浮山后片区如今的二手房价格变得相当“金贵”。
无独有偶，已经发展数年的新都心，早期不少小区现如今都成了二手房。虽然曾经是老四方的旧村片区，但自万科大举进驻将新都心打造成区域品牌之后，道路交通的不断升级、地铁通车及麦凯乐的盛大开业都让这里的二手房价格“蹭蹭涨”。因此，区域位置是影响二手房价格的首要因素，购房者在选择时可以与区域内的同类房源进行对比，如此就可以做到心中有数了。
【二】房屋成新率
看准了想要购买的二手房区域，接下来要看的就是房屋成新率。房屋成新率也就是二手房的房龄，与人的青春期一样，房子也有所谓的“青春期”。一般来说，房龄在3-5年的“次新房”最受欢迎，房子要价也普遍较高，如果赶上区域位置好的“次新房”，价格甚至能赶超新楼盘。
在记者走访的几个二手房小区中，“次新房”受宠最明显的就是新都心片区。例如中海清江华府、鸿仕雅居、海信淮安郡等最先领跑新都心的楼盘，占据了新都心最为优越的地段，加上这类房子大多是品牌开发商最近3-5年所建的次新房，不仅居住氛围浓，人气旺，且房屋成新率高，即使价格相对不低在二手房市场上也颇受购房者的青睐。
【三】是否全封闭小区
现如今越来越多的购房者更重视居住品质，因此也更关注所购买的小区是否为封闭小区。全封闭小区在一定程度上确保了业主的人身及财产安全，相反，如果是半开放或开放小区，任谁都可以在小区里进进出出，在安全程度上肯定会造成一定的隐患。眼下，越来越多的老小区包括曾经的高档小区，都成了半开放或是开放小区，原因是小区内的不少房源都出租给了私人公司，商住混用让不少小区“被迫”成了开放小区。
在记者的走访中，类似金都花园、大公海岸、香港花园等老牌高档居住区都成了开放小区的“重灾区”，小区内商户众多造成每天数百人在小区内穿梭，而这样的住宅小区早已要不上高价，“高档感”也只是徒有虚名。相反，全封闭式的小区即便是房龄稍大且要价较高也依然受到购房者的青睐，例如凯旋山庄、海怡名都、都市名家等全封闭小区，二手房价格至今仍是居高不下。购房者在买房时只需要关注所看的二手房小区门卫是否严格把守且详细询问，便可对该小区是否全封闭就可略知一二。
【四】楼座位置因素
做到以上三点，你所挑选的二手房还不算优质。同一个小区内，不同的二手房价格也不尽相同，这与新房的“一房一价”相似，由于每一套房子的具体情况不同，因此在价格上也有不小的出入。这其中，楼座在整个小区中的位置排在影响房价细微因素的首位。
楼座位置主要看两点。第一，你所挑选的楼座是否位于小区的临街处。有不少购房者被小区内价格相对较低的二手房所吸引，但在看房时却发现即便是中午时分，由于该楼座临近主干道而噪声不断。最为典型的例子要属当年东西快速路建成时，附近的不少居民表示车流量的与日俱增让他们白天黑夜的不得安宁，因此快速路临近居民区的两旁都设立了隔音板，以抵消噪音污染。第二，你所挑选的楼座是否“被挡光”。一般来说，一个体量较大的小区楼座之间都相对密集，有时候也不排除其他规划可能影响到整栋楼的采光，因此当你实地看房时一定要站在房子里看清楚。
【五】所购房源是否配有车位
这几年私家车呈几何式增加让车位成了“香饽饽”，而出售的二手房是否带有车位也成为二手房价格的关键所在。因为一般来说，多数二手房的车位配比是1:0.8，稍微好一点的可以做到1:1，也就是说住满了人的二手房小区，有空车位的几率微乎其微，而如果你想要从别人手里购得一个车位，先不说价格，估计都不会有人愿意卖给你，这与新楼盘车位“哄你买”的节奏完全不同。
例如海信金色慧谷小区，由于房龄近10年，小区内的车位配比严重不足。该小区内不少业主都拥有两部私家车，车位已是“车满为患”，想要从其他业主手中购得一个车位简直比登天还难。因此，如果让你满意的二手房还能配带一个车位，那么即便去掉车位的价格，房价也要比不带车位的高一些，这样的房子如果价格合理你就不要考虑太长时间了，因为它的出售速度也要比不带车位的快很多。
【六】所购房屋的建筑形态（多层、小高层、高层）
现如今很多楼盘在开发时都会兼顾高层、小高层及多层，同一个楼盘内多种建筑形态也就造就了不一样的房价。而现在的购房者普遍都青睐多层房源，原因是公摊面积少、住户相对也少，居住环境宽敞且安静。但与之相衬的就是，多层房源价格最高，这一点新房与二手房情况相同。
有不少出售二手房的小区物业告诉记者，来看房的购房者中，超过50%的要看多层房源；并且有不少小区多层房源的销售速度比高层要快。在市南区福州路一小区内记者了解到，该小区出房量极少但求购的购房者却不在少数，前段时间该小区挂出的一套多层房源仅一周时间便被卖出，价格为22000元/㎡，虽然价高但并不愁找不到买主。
【七】物业服务质量如何
前面提到的注重生活品质，让越来越多的购房者更关注小区的物业服务，而物业质量的好坏现如今也开始直接影响到二手房的价格。前段时间，青岛新闻网记者也曾做过市场调查，发现物业服务已经逐渐成为了购房者置业的参考要素。物业服务质量在新楼盘交房初期看不出来，但如果是购买二手房，那么很多地方都可以看出一个小区的物业服务质量。
比如前面提到的是否全封闭小区，物业服务质量好的小区，外来人员进入小区都需要严格登记，有的甚至需要你报出要去往的楼座及具体的住户，那些半开放甚至全开放的小区，物业服务就没什么质量可言了。其次，小区内的环境卫生，每栋住宅楼内是否整洁等都能看出一个小区的物业服务质量，物业服务不好甚至直接“连累”二手房的身价。
【八】楼层因素
选房要特别挑选楼层，新房如此二手房更是如此。楼层对房屋价格也有较大的影响，通常我们知道的，底层与顶层最“不被看好”，因此价格相对较低。但即便如此，顶层和底层依然较难出售，不少有意选购二手房的购房者都表示，如果房子是顶层或者底层，即便价格再低也不愿“委曲求全”。
一般来说，多层住宅的二层和五层最为标准，而三、四层则最好，因此从房价来看，二、五层价格稍高，三、四层还要更贵；高层住宅则是楼层越高，价格也越高，当然顶层除外。因为高层住宅涉及到采光面及景观度，正所谓站得高看得远，如果是海景高层，那自然是越高越好了。但是，如果是老年人购置二手房则恰恰相反，低楼层更适合老年购房者，毕竟高层还要考虑到电梯故障等意外因素。
【九】朝向因素
朝向对房屋的价格也有较大的影响。众所周知，南向最受欢迎、西向最差。青岛人常说的“西晒”意思就是过了正午太阳光从西侧照过来，闷热感会明显增强，因此，有西向房间的房子要不上价。其次，北向也并不被人看好，北向与南向正好相反，因此北向的房间夏热冬冷，与南向的冬暖夏凉没得比。
当然，如果全都是南向的房间也并不见得能卖个好价钱，现如今的楼盘大多讲究南北通透，“穿堂风”可以在夏季让屋里凉快许多，所以现在很多购房者都会选择一南一北或两南一北的户型。但即便都是南向，也有东南向与西南向之分，西南向价格要低于东南向，因此在同一个小区里的同一栋楼，不同的房子也会有不同的差价。在记者的采访中，很多购房者表示会非常注重房屋的朝向；而也有卖家表示，手中有东向或者西向的房屋遭遇了“出售难”。
【十】户型格局是否方正
现如今市面上卖得好的二手房小区，不少是因为其户型设计好，户型方正南北通透，因此小区的二手房才能做到连年“吃香”。要看房子的户型格局好不好，首先要看有没有浪费面积，像走廊这样的设计便是房子的浪费面积。其次，最好的房子户型设计中，空间布局能不能遵循动静分区，客厅、餐厅、厨房、活动室等为动区，应靠近入户门设置；卧室、起居室布置在里侧，厅卧分开，使卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，更好地满足住户的各种需求。
此外，近年来市面上流行的90㎡小户型，房间多为8-10㎡，户型格局并不理想。一般来说客厅是家庭的活动中心，理想的客厅面积在21-30㎡，开间不宜小于3.9米。而卧室方面，主卧室要求舒适，面积也应相对较大。房间的面积不应小于12㎡；次卧室的面积也应该大于10㎡。照此来看，已经或即将变为二手房的90㎡小三居，日后在二手房市场并不大“吃香”。（记者 李倍）
