[摘要] 作为青岛政治、经济、文化的中心区，市南区凭借“红瓦绿树碧海蓝天”以及独特的“欧陆风情”成为著名的海滨游览胜地。绝版海景房的诱惑让很多有着“大海情节”的
作为青岛政治、经济、文化的中心区，市南区凭借“红瓦绿树碧海蓝天”以及独特的“欧陆风情”成为著名的海滨游览胜地。绝版海景房的诱惑让很多有着“大海情节”的人情难自禁。然而，海景房也分“三六九等”，海景房根据距离海岸线的距离可分为“一线”、“二线”甚至“三线”、“四线”。
【一线】东海路
一线海景二手房价格差别大 最便宜不到两万元/㎡
东海路起自市南区太平角终至崂山区石老人，是目前最能展现青岛城市化与现代化的道路之一，同时也是青岛一条有名的海滨旅游风景线。资料显示，青岛高端地产的发展就始于这里。凭借绵长的海岸线、稀缺的海景资源，以及生态与人文的完美结合，使得东海路成为青岛最具吸金能力的中心地段。
上世纪九十年代初，青岛市政府东迁，在现香港路、东海路陆续兴建起一个个高端楼盘，1994建成的金都花园有“东部第一楼”的美名，是开工最快、竣工最早、销售最好的项目。随后滨海花园、裕鑫花园、大公海岸、燕岛国际等小区相继建成由于坐拥沿海绝佳海景资源而受到追捧。但也由于开发年代较早，这条线路上如今已经鲜有新建项目。2014年底轰动一时的东海路极地海洋世界西侧地块不负众望成为年度“地王”，区域价值可见一斑。
记者根据前期走访调查了解到，虽然同是一线海景，但房价却相差很大。位于五四广场的滨海花园二手房价格仅在15000元/㎡—20000元/㎡之间；相隔不远的裕鑫花园二手房均价则在20000元/㎡以上；更令人惊讶的是，同样的一线海景二手房，燕岛国际二手房均价竟然已经达到35000元/㎡—45000元/㎡。
同为一线海景，为啥均价差别如此之大呢？岛城业内人士分析，对于二手房来说，地理位置固然重要，但并不是影响房价的全部因素。相反地，物业、房龄以及小区的环境、氛围都是影响二手房房价的要素。有些房子即便地处旺角，但因为物业配套、房龄过大等因素，没有良好的居住体验，所以才会出现价格低于偏远地脚新建小区的现象。
【二线】香港路
集聚政治经济文化中心“国际范儿”凸显 最贵项目70000元/㎡
与东海路平行，自东向西贯穿青岛的另一条黄金大道便是香港路。香港路是青岛市区最繁华、最现代的一条东西向主干道，西接市南老城区中部，东至崂山。青岛市政府就坐落在香港中路上。这里是青岛政治经济文化的中心，也堪称青岛金融街。两侧商务楼林立，一片国际化大都市景象。
拥有绝版资源的地段，自然也是众豪宅的聚集区。自西往东，香港路沿线堪称豪宅的项目有深蓝中心、中铁青岛中心、华润中心悦府、远洋公馆、鲁商中心首府、世茂拾贰府、保利漫月山等，再往东还有千禧龙苑等项目，个个都是名副其实的豪宅。大部分项目均价在40000元/㎡上下，个别项目价格甚至高达70000元/㎡。然而除了这些“正常” 价格的豪宅之外，还有一些“低价”豪宅更是搏人眼球。
今年上半年，岛城楼市正值“冷淡期”，豪宅项目的日子自然也不好过。位于香港中路核心区的远洋公馆项目突然爆出一百万元可以买到80平米小户型的震撼消息。一时间让不少置业者蜂拥而至。
那么同为香港路上的豪宅项目，为什么新房价格也有如此大的差异呢？业内人士分析称，对于豪宅市场来说，同地段新房均价的差异与开发商对项目的定位有关。除此之外，拿地价格以及装修标准、品牌效应等都是拉开新房价格的原因。关于远洋公馆自降身价的原因，与项目的营销策划有关。根据网上房地产公布的当月新房成交数据来看，该项目4月成交量多达30多套，随后价格恢复正常，项目成交量和关注度都在那次营销事件后得到了提升。
【三线】江西路
新盘上市遭哄抢 闹中取静、配套齐全受到青睐
江西路在香港路北侧，与其平行，路段总长不到5公里，但横跨了市政府到香港中路CBD，是名副其实的市中心，坐拥青岛中心区域的便利和繁华。虽然不算一线海景房，但距离海岸线也不远。
记者通过走访得知，如今江西路两旁以二手房居多，都市逸品、深业公寓、书香苑、金梦公寓、香港花园等二手房均价均在15000元/㎡以上。道路沿线为数不多的新盘鲁润静园的价格20500元/㎡。即便如此，该项目10月31日首次开盘当天就成功售出120套房源，占销售房源的九成之多。该项目的热销也足以见得该区域在购房者心中的重要地位。
虽然被归为三线海景房，但记者在走访时发现，居住于此的市民却并不全都是为了海景资源，学区、商业、交通等生活配套都是人们考虑的因素。据悉，镇江路小学、青大附中、五十七中、新世纪小学等均分布在江西路两侧。将于明年全线贯通的青岛地铁M3号线也将在江西路设有站点。届时，道路两侧的新房和二手房房价或将迎来再次升值。
【四线】宁夏路
贯通市南东西 沿线房价已达17000元/㎡以上
宁夏路是市南区东西走向的道路中最长的一条，同时也是青岛主城区中最重要的一条东西通道。然而随着岛城机动车数量的逐年递增，宁夏路也逐渐成为早晚高峰期时最为拥堵的一条道路。即便如此，道路两旁仍是人人争抢的“黄金宝地”。虽然这条路是四条海景房中距离海岸线较远的一条，但并未没有因此而降低身价。
宁夏路两旁由于开发较早，新盘很少。即便如此，二手房的价格也令人咋舌。据悉，胶宁高架路西侧片区天帝山城、榉林花园等均价为15000-16000元/㎡；而东侧片区的海信都市阳光、云溪小区及天福苑小区等二手房价格则为17000-18000元/㎡。
除了房价高之外，地价也都不便宜。胶宁高架沿线的镇江路12号于去年年底正式拍卖。北京金隅嘉业房地产开发有限公司以楼面地价8500元/平方米才拿下该地块，成交总价高达14.94亿元，该地块也由此晋升为2014年市北新地王。不久前，青岛市环保局对该地块进行了环评公示，根据规划，这里未来将建近30万㎡的综合型社区。业内人士分析，该项目便因靠近东西快速路，交通优势明显，配套设施齐全，堪称市北老城区剩余不多的黄金地角，因此未来定价绝不会太低，升值潜力不容小觑。
