春节是考察楼市的“一扇窗”返乡置业预示楼市走向

今年，由于棚改货币化比例（2017年高达60%）明显下降，国家严格限制居民加杠杆、严格限制资金流向房地产，加上需求部分透支、租赁分流等等，业内普遍不看好三四线城市的楼市。在热点城市楼市调控“不放松”的大环境下，若三四线城市的楼市全面下滑，2018年全国楼市将明显回调。但据笔者观察，由于带着一年积蓄的人口大规模返乡，三四线城市的返乡置业潮并未急速褪去。

过往，笔者在春节期间返乡，问起村里的大变化，亲朋经常谈起的是谁家的小孩考上大学，谁家在外做生意赚了钱等等。而今年春节期间谈话主题变了，大家谈得最多的，是谁家在县城或市里买了房子。往年，农村人赚了钱，就在村里盖起三层楼的住宅，购置耐用消费品，甚至皮卡汽车等，这是彰显生活水平的配置，很少人到城里买房。近些年来，城乡间最庞大的网络完成了铺设，道路、有线、通讯和物流等网络将城乡高效地连在一起，农村居民进城看病也有“新农合”、“新农保”的支持。因此，县城居民、镇乡村村民的眼界拓宽、观念更新。而且，有社会保障和土地承包收入支持，农村消费倾向和观念也在更新。

再看数据。2017年，城市居民社会消费品零售总额同比增速下降，而农村该指标由2016年的10.9%上升至11.8%。作为升级消费的进城购房，必然会迅速崛起。于是，基于农村居民对子女到城里接受良好教育分外重视，新生代农民对城市丰富而美好的生活无比向往，不管大城市就业返乡人群，或三四线城市下辖居民或村民，进城购房趋势仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房价普遍翻了一番，很多就业人口在置业无望，而交通条件大为改善的情况下，到大城市周边三四线城市购房，或到老家三四线城市购房，就成了现实选择。

春节前，安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示，59%的大城市受访人群有返乡置业的意愿。其中，有34%的受访人群是因在就业的城市买不起房或限购而作出返乡置业选择，有33%的受访人群希望改善长辈和孩子的居住条件，23%的受访人群希望日后回乡发展有个落脚点，只有10%的受访人群是在为手中的闲钱找出路，也就是投资。这表明，返乡置业的主流并非是投资需求，而是以首套房购置为主的刚需或自住需求。2017年，艾普大数据与移动运营商合作，在筛选购房人群后发现，三四线城市买房人群中，54.1%来自本地人口，15.7%和28.3%来自一线和二线城市；购房年龄主要在36至45岁、46至55岁两个阶段，占比为31.2%和38.5%。显然，县乡镇村居民进城购房，大城市就业人群返乡是主流，而成家生育、父母为城里就业子女购房是主要驱动。

安居客的报告还显示，返乡置业人群中，一半以上年龄超过30岁，单身人群的比例仅为19%。在打工一族中，80%来自三四线城市及周边城镇，但近七成都在一二线城市工作。这也说明，外来务工人群也好，大城市就业人群也好，一旦步入结婚生育期，就有了买房并在城市“扎根”的强烈诉求。目前，全国1.7亿外出农民工，70%集中在排名前30位的大城市，60%举家迁徙，70%在就业地城市工作2至3年；大城市就业人群多为年轻群体的大学生。近年来，由于大城市房价上涨造成置业困境，在国家鼓励回乡创业、乡村振兴，传统产业从沿海转向内地的大背景下，借助返乡置业在城市站稳，或为下一步工作或退休做准备，已成普遍趋势。

另外，国家统计局发布的《2016年农民工监测调查报告》显示，由于城乡均衡发展，传统产业内迁，国家加大扶贫开发、转移支付、基础设施建设，而大城市日渐成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性低，农民工越来越倾向在本地就业。2010年至2016年，外出农民工规模增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出农民工占农民工总数的比例已从2011年的62.8%降至2016年的60.1%。从农民工流入地看，2016年东部地区务工的农民工（15960万）比上年减少48万，而中部、西部、东北则分别增长147万、275万和45万。

因此，考虑到农民工回流趋势，加上其长期适应城市生活，并有一定积蓄，这将成为三四线楼市维持热度的重要力量。在防风险、防楼市大起大落的宏观主题下，大城市高房价仍将维持一段时间。由此，大城市就业人群选择在三四线城市购房，也将保持一定规模。今年1月，尽管调控政策偏紧、房贷收紧，但三四线楼市继续保持在高位，三四线项目占比大的龙头房企业绩更**，或显示新一轮返乡置业已开启，预计2月的数据也比较乐观。

综合以上分析，笔者认为，即便2018年三四线楼市不再像2017年那般火热，但仍有望维持在高位。更重要的是，三四线城市房价上涨固然对返乡置业有推动，但更大的力量来自农民工、下辖县乡镇村居民或村民、大城市就业人群等等，他们对通过购房分享城市化红利、结束漂浮而站稳城市的诉求，已经崛起的这种趋势不可阻挡，这样的需求与房价涨跌关系不大。另外，国家强调“租购并举”，意在让新市民（务工人员、大学毕业生）体面地租赁，在城市稳定下来，但并不排斥他们买房的诉求，而这批新市民量力而行的“先租后买”、梯度消费，正是三四线楼市健康发展的保障。