机构化|专业化|金融化 助力长租公寓市场迎黄金发展期

中国长租公寓市场发展再迎重磅利好

2018年3月5日，“两会”政府工作报告指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展同时，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在业内人士看来，这预示着国内住房租赁市场将迎来更大发展空间。

“事实上，住房租赁市场的快速发展，有着扎实基础。”他指出，一方面当前中国一线城市的租赁人口尚未超过40％，远低于国际大都市的租房人口比重，其市场发展潜力巨大，另一方面随着城市化进程加大，流动人口居住问题日益凸现，不少小业主出租房屋设施设备不齐全、房型过大、租金过高等问题容易触发群居等安全隐患，令中国住房租赁市场急需引入一大批专业租房运营管理机构，通过专业化服务提供更优质的租房服务，扩大整个住房租赁市场发展空间。

有机构调研指出，未来3－4年时间内，中国长租公寓市场将迎来巨大发展空间，机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率高达40～50％。

巨大的市场发展空间，驱使近年越来越多房地产企业与金融机构纷纷涉足长租公寓项目投资建设。

然而，长租公寓市场迅猛发展同时，如何兼顾社会效益与经济效应，进而构建长租公寓良好发展的长效机制，各个市场参与者依然在摸着石头过河。

在多位研究长租公寓市场发展的专家看来，借鉴欧美长租公寓发展历程，一个具备良好发展趋势的长租公寓市场，必须具备机构化、专业化、金融化三大基因。

所谓专业化，是指长租公寓运营管理机构提供专业服务满足大量消费者住房需求同时，通过专业选址与建设投资创造可观的投资回报；

机构化则是专业长租公寓运营管理机构的大量涌现，彻底改变以往住房租赁市场服务意识差、保障不足等痛点，以提升整体租房服务品质赢得更大发展空间；

金融化则是金融机构与专业开发商相互协作，通过多渠道筹资降低运营与融资成本壮大业务规模，令长租公寓业务模式变得收益稳健可观，最终构建促进行业良性发展的长效机制。

“事实上，这也符合未来中国房地产市场的发展趋势。”这些专家指出。中国房地产市场的核心竞争力比拼，正从土地资源争夺转向资产管理投资、专业服务等综合能力的较量，一批具备专业投资眼光、多渠道资本运作、高超运营能力与专业服务品质的机构将从长租公寓市场脱颖而出，引领这个巨大蓝海市场的发展方向与服务标杆。

美国长租公寓市场良性快速发展的秘密

在中国长租公寓市场兴起时，美国长租公寓已经走过10多年的发展历程。

值得注意的是，过去10多年美国长租公寓REITs创造了年均约9％回报率，甚至高于当地房地产开发销售的收益回报，形成了一整套稳健的行业良性发展机制与商业模式。

在业内人士看来，美国长租公寓REITs回报率之所以如此高，主要得益于美国长租公寓市场秉承机构化、专业化、金融化相结合的发展模式。

其中，机构化运作模式让美国长租公寓选址精准，由此长租公寓空置率长期维持在低点，且租金呈现逐年上涨趋势；专业化服务能力吸引大量年轻人选择租房，大幅提升美国民众与海外人士的租房需求；金融化让美国长租公寓运营管理机构能通过多元化资本运作获取大量低融资成本资金，从而实现业务规模化进一步降低运营成本，进而创造可观回报带动整个行业长期良性发展。

以美国首家上市的长租公寓REITs管理机构EQR（Equity Residential）为例，这家1969年成立于芝加哥的机构始终致力于为用户提供高品质的住宅租赁服务，目前EQR拥有约302个物业，主要位于波士顿，纽约，华盛顿特区，西雅图，旧金山和南加州等地区，共有约77498个长租公寓房间。

这家机构过去数十年的迅猛发展，恰恰得益于机构化、专业化、金融化相结合的发展模式。

通过机构化运营，EQR总能获得美国产业园区云集的城市、大学聚集区附近的优质地段投资建设长租公寓，从而吸引大量职工与大学生入驻租房，将空置率保持在很低位置；

专业化服务在满足职工与大学生的个性化租房服务同时，很大程度打造了市场良好口碑，从而吸引越来越多人群成为他们用户。

金融化具体表现在EQR运作旗下长租公寓项目通过REITs、资产证券化等方式获得大量资金，从而进一步扩大业务规模降低运营成本，保证其投资回报率持续上涨，从而吸引更多资金投资，为业务可持续壮大奠定资金基础。

事实上，正是机构化、专业化、金融化能力的不断提升，让EQR打造出长租公寓项目”募、投、管、退”的资本运作闭环，从而不断壮大业务规模提升专业服务能力，成为当前美国最大的长租公寓运营管理机构之一。

不少业内人士认为，EQR的发展历程与运营模式选择，其实给中国长租公寓良性发展带来不小的启示。

“事实上，中国长租公寓市场看似火热，依然存在机构化程度低、金融化运作少、专业化服务低的发展瓶颈。”一位研究长租公寓市场发展的专家直言。比如中国租房市场规模突破万亿大关，但机构管理比例占比不到10％，较美国机构化管理占比70％存在不小的差距，这也是租房市场虚假房源、缺乏保障、服务意识差等痛点难以彻底解决的根源之一。

“可以预见的是，随着中国长租公寓市场逐步实现机构化、专业化与金融化，这些行业痛点将迎刃而解，进而创造经济效应与社会效益的双丰收。”他指出。

机构化、专业化、金融化的中国征途

不过，中国长租公寓市场要做到机构化、专业化与金融化，绝非易事。

在业内人士看来，机构化运营绝非一家机构“通吃”产业链各个环节，而是不同市场参与者携手组成利益共同体，拿出各自的优质资源进行整合优化，构建长期稳健的良性发展业务模式，这就需要各个参与方在经营理念、服务品质诉求、资源整合方面形成高度默契。

专业化不仅仅要求长租公寓运营管理机构提供专业的租房服务，还包括金融机构能根据项目长期商业化运营目标，设定合理的低成本融资与资金使用安排规划，最大限度提升项目的经济效应与社会效益。

金融化，即长租公寓市场的发展需要金融机构的深度参与，通过资产证券化、REITs等多渠道资本运作手段帮助机构获得更多低融资成本资金，从而帮助长租公寓运营管理机构业务规模持续做大做强、进一步降低运营成本创造更高回报率，进而构建业务长期稳健良性发展的长效机制同时，不断提升国内住房租赁市场的机构管理占比，带动整个产业进一步良性快速发展。

正是意识到机构化、专业化、金融化的巨大价值。目前，国内具有一定规模的不动产投资公司已开始积极开展有益的探索。

如平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理公司—平安不动产，在去年年底开始涉足长租公寓市场，并联合专业的合作伙伴，共同设立基金，投资了上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓，计划进行长期专业化、机构化的运营。未来三年，双方还将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

在业内人士看来，国内房产租赁市场发展初期，离不开重资产化的过程，然而从长远看，重资产证券化将是必然趋势，这一方面给投资及资产管理公司创造巨大的资本运作空间，另一方面也考验它们的多元化筹资与专业投资管理能力。这背后，是投资及资产管理公司能否依托股东方的雄厚金融实力，通过金融资源不断优化整合，进而提升产业聚合、产融结合、专业投资、精细化运营管理等能力，为长租公寓项目“募、投、管、退”创造更高回报与稳健发展的长效机制。

在一位平安不动产人士看来，金融资源的整合能力，不仅体现在新建长租公寓领域，还在存量房改造出租市场发挥巨大发展空间。随着时间推移，存量房市场越来越大，若能通过金融资源的优化整合，借助机构化、专业化、金融化的运作模式切实解决存量房改造出租并大幅提升其使用率与收益回报，无疑将开辟国内住房租赁市场的新蓝海。

“长期而言，随着长租公寓运营公司与投资机构运作模式日趋专业化与规模化，一定会带来长租公寓市场的长期健康发展、以及长租公寓资产的持续增值。”他指出。