全国各大城市接连出台限购政策 刚需仍是一房难求

从去年10月开始，全国绝大多数楼市热点城市都接二连三出台了“限购限贷”政策，从购房资格、首付比例、贷款资格等多个方面，对投机客围追堵截。

可是，在全国持续火热的楼市下，一些地区“刚需”仍是一房难求。

各大城市接连出招

济南：首付六成+半夜开盘

前段时间，济南市唐冶新区某楼盘突然半夜开盘，据传，有资格入场选房的基本为首付六成以上的客户。“全款优先，贷款靠边”，事后，朋友圈便流行起了这句段子。

首付比例更高的客户可以优先选房在济南楼市已经不是个例。目前，济南市场上这种方式很“流行”。

青岛：全款优先+捆绑车位+无证认筹

近日，位于青岛市即墨区某楼盘遭到了不少市民的投诉。购房者被告知，目前选房的顺序是全款优先，首付比例低的购房者只能后选房，同时，开发商强制买房的同时必须再额外购买一个9万元的车位。

成都：万人选房+坐等升值

据当地媒体介绍，成都一新盘刚刚取得的预售证价格要比其周边接近10年的二手房还要低40%，加上地段、品牌等因素，在当地备受关注。

根据楼盘微信公众号显示，复核通过，摇到号码的购房人，序号排到了43953，也就是说43953组客户，对应416套商品住宅。几万人抢几百套房呢，选到房子的概率仅0.95%！有人说，这比高考考上985的概率还低….

西安：首付四成+全款选房

近日，一则西安某项目开盘的消息疯传朋友圈，仅“通知全款客户选房”不禁令人汗颜。在3月初的就有项目爆出只接受首付4成以上客户；近日很多网友都看到一个消息：“首套四成，二套五成”，提高首付的楼盘众多，相信也触动了不少想买房的刚需。

西安的房价经过去年一年的发展，房价上浮、房贷利率上涨、资格审查更严格、贷款审批放缓等都是不争的事实。对于刚需一族而言，如果首付比例上调至40%甚至50%，这也会直接摧毁资金略显不足的刚需性买房。

但是在2018年的开年的3个半月中，“满足首套刚需”的指导思想在何处得以体现？首付比例被抬高已成为圈内的热点，在南京、合肥、苏州、厦门等城市，早已司空见惯，在南京的热门区域，甚至出现八成首付的案例。

是谁在为难刚需购房者？

供小于求的必然结果

目前全国大部分的房地产依然是处于卖方市场，二三线城市去库存缩减效果明显，目前已经很难看到两年前那种遍地是现房的情况。如今基本上都是一经开盘，瞬间房子都被抢购一空。

以西安为例，2018年以来，西安市场供应量大幅下滑，市场库存缩减显著，去化周期连续2个月呈下滑趋势，当前的去化周期仅为6个月，而根据最新公布的落户数据来看，2018年1月1日至3月9日，落户西安的人数达14万人，这14万人加去年落户的26万人所带来的购房需求，是当前西安市场难以消化的，卖方市场下，谁有房卖，谁说了算。

信贷政策不断收紧

目前，“紧信贷”已经成为避免资产泡沫刚性破裂的手段，是因为经过几年的信贷高速扩张，未来必然进入一个清理扩张后遗留风险的时期，包括房地产、政府平台贷款和过剩产能等等。目标就是剑指国内商业银行粗放式管理模式存在的诸多风险隐患。

在此背景下，整个房地产行业的目标也和降低行业杠杆，控制房贷额度，收紧住房贷款的宗旨一致。这对于购房者而言主要的影响还是体现在两个方面：

1.房贷利率持续上扬

2018年2月，全国平均首套房贷利率5.46%，是基准利率的1.114倍，同比上涨22.15%，呈十四个月连续上涨之势。

2.首付比例提高，审批从严

中行率先揭开了四成首付的序幕，其他行在审查资料时，如果发现贷款人征信有些许瑕疵，同样会提高贷款利率或追加首付。

开发商回款需求

首先，相比较全款买房而言，按揭买房的回款时间则更长。按揭贷款因为要经过提交收入证明、资信证明、银行审查个人还款能力等条件筛选，房款放贷时间大约要经过一个多月。

并且，最近银行贷款收紧，给开发商造成了一定的回款压力，使得开发商更乐于接受全款和少部分贷款的客户。

举个例子，仅有100套房源，有500个购房者排队，从开发商的角度，自然是希望高价者得，而加入所有首付比例提高一成、两成，能很大程度上缓解开发商的回款压力，也能让开发商更快地启动新项目。

如此乱象，有何良策？

很遗憾，以目前的政策来看，并无良策可查。

相关规定只是划定了最低首付比例，并未对最高比例有所界定。同时由于楼盘在通过物价局的审批后，已经完全成为市场产品，而如何销售、如何收取首付都成为市场行为，因此职能部门暂时也鞭长莫及。

同时，开发商的套路层出不穷，从全款装修、网上开盘再到高额茶水费乃至现在的全款买房，也让大批购房者望而却步。

刚需买房者，且行且珍惜

从贷款利率历史数据来看，目前基准利率4.9%已是历史低位，即使目前市场执行上浮10%，依然远远低于市场2011年调控期内7.05%的基准利率。由此可见，未来基准利率上调或市场利率上浮将依然是大概率事件！

与此同时，目前因为市场供应不足的问题，售楼部普遍“歧视”贷款置业者，全款优先选房、首套最低40%首付已经成为行业的潜规则。

所以刚需置业者在能力范围内还是早点下手，毕竟未来一二线城市房价上涨空间仍较大，也许未来利率下降了，但是房价已不是当年的房价！

相比之下，花未来的钱，圆现在的梦更胜一筹！

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