[摘要] 前几天,和大家聊了目前青岛郊区楼市的状态(详情见牛年的青岛楼市,能牛起来吗?(上))。实际上,西海岸、即墨和胶州,机会还是很多的。

今年的市区楼市,和2020有很大不同。从多个方面看,平平淡淡是不可能了。

1、要涨价了吗?

从1月份到现在,很多人都在讨论这个话题。因为从报道看,上海深圳等一线城市楼市状态很旺,而且上海又出了一系列措施应对。本来,平淡如水的青岛楼市,又泛起了一丝波纹。

但是,青岛郊区市场太庞大了,没有强大的购买力做支撑,火爆的局面貌似短期看不到。可,有几个细节必须要提一下。比如,新都心某盘提价了;比如,刚宣布成为主城区的城阳,也有提价楼盘。

还有一个现象,市区楼盘,近期销售情况几乎都不错。市南团岛板块某盘首期认筹很成功,抢了。沿着黑龙江路,市北几个盘,大国璟已经进入清盘阶段,青特好楼座也拿出来了,价格比之前要高,和达只剩商铺了。

浮山后(市北和崂山)的2020,还是很精彩的,远洋俩盘+华新园+金茂府+金地+紫樾尚府,去化率很可以了,这里面只有一个盘略弱一点。

但这个盘反而受益了,因为2021年浮山后新房比去年少了一些。祸福相依啊,市场就是这么奇妙。熬死对手,熬到最后。能撑就是本事。生活中,很多时候,不都是如此吗?一时的得失,意义并不大。千万不要对一个斤斤计较的人充满期待和幻想,毕竟九年义务教育都没能改造好他。(有点偏题)

改善需求,优先选择的永远是市区。这么多年以来,市区楼市的稳定上涨,从未改变。居住在市区,工作在市区,生活在市区的群体,受益于这些年房价上涨,卖一买一的改善模式一直存在。这是一个良性循环。

(崂山午山脚下)

2021年,市南新盘没有惊喜,这里的房价很稳定。市北浮山后、新都心和崂山新房供应量相比2021是减少的。还有,众所周知的外在因素,这几个板块新房价格小幅上扬,不是不可能。举个例子,佳源崂山项目今年主打新地块,位置相对一期更好,价格肯定比之前高。还有,银丰一直在调价。

2、四方、李沧北要崛起?

传统意义上的青岛市区,老四方和李沧必须要提。这俩板块和刚才聊的浮山后、崂山等不太一样。先说,李沧区,发展较好的是东李板块,房价也是高的。从2010到现在,从8000到两万多,稳步上涨。2021年,绿城收尾,这里新房不多了。交运集团拿的地价1万/平的万竹云峰是要盖别墅的,164户商品房。

李村板块呢,集地铁、商业中心于一身,繁华商圈,但新盘没有。海信只有两栋住宅楼。2021年,李沧楼市大规模的楼盘都在还未崛起的板块。比方说,李沧北,那仨楼盘还要继续斗争,体量不小,房子很多,价格17000—2万之间。

中交李沧青钢总部项目,这是一个旧厂改造项目,按照整体规划,体量相当大。去年最后一天,先拍卖了两块地出来,地价9200元/平。不出意外,今年要卖的。这个位置算是李沧西北方向了。

还有两个盘。一个在重庆路华中蔬菜批发市场旁边,中梁拿下了,今年开盘。被迫囤了三年多的万科石牛山路项目,今年要上市,终于熬出来了。它的周围,几乎没有竞品了。产品走改善路线的话,要和市北几个项目抢客户了。

青岛四方公园

沉寂多年,四方楼市要迎来高光时刻了。保利、铁建、华能、中车、中梁、中海、卓越、招商碧桂园等多个项目陆续出现。2021年的四方楼市可谓新盘众多,各有千秋。保利、中铁建和中车都是大盘,规模不小,可以保证两三年一直有货。价格区间在两万至三万。四方片区,整体位置很不错,地铁配套比较给力,如果厂房改造能再加把劲,后程发力,潜力很大。毕竟,这里曾经就是中心啊。

这么多年,四方老旧厂房改造一直是个谜题。众多大鳄的扎堆,这是一个好事。2021年,去四方买新房,或许是很多人的选择。没有原因,这里盘多!

3、该出手了?

十年前,东李板块的万科生态城,单价8000多,带装修,卖的很不好。于是,找到青岛某单位搞团购活动,小编正好经历了这事。单位部门很多,整体情况咱不了解,但小编所在的部门一共两个人报名(60多个人的大部门)。这其中,一名同事去现场看了以后,又把团购认筹金要回来了。

后来,这个板块的发展大家看到了,大鳄云集,盖楼的同时把配套也一块升级了。从市区范围看,未来有可能崛起/有红利的区域是老四方和李沧。

崂山板块,大家都知道这里资源很强势,山海资源、金融核心区等等,房价高高的。购房群体太广泛了,基础太好了,不愁卖。

私下觉得,今年是青岛市区楼市的好机会。对购房者来说,新房机会很多。便宜一点的新房,李沧和四方盘很多。优质一些,上档次的崂山也可以。天一仁和崂山首盘今年要开盘的,离海不远,房源不多。

这几年,青岛开发商在新房户型设计、配套、理念等方面的提高,有目共睹。在其他投资渠道不稳定,在安全感不足的情况下,就别幻想了。

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