[摘要] 2月8日，央行和银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。
保障性租赁住房将得到更大金融支持。2月8日，央行和银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
通知同时要求，银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。
央行表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。
房地产贷款集中度管理政策实施后
房贷增速不断创新低
2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。
根据《通知》，银行业金融机构分为5档：第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行和国家开发银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。
五档银行金融机构房地产贷款占比上限分别为40％、27．5％、22．5％、17．5％、12．5％；个人住房贷款占比上限分别为32．5％、20％、17．5％、12．5％、7．5％。
《通知》还要求，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出监管要求的2个百分点以内的，业务调整过渡期为本通知实施之日起两年；超出监管要求的2个百分点及以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起四年。《通知》自2021年1月1日起实施，目前超标银行仍在业务调整过渡期之内。
《通知》实施后，威力立即显现。2021年上半年，多家房地产贷款集中度超标的银行开始进行压降，力求在业务调整过渡期内完成任务。房地产开发商柑橘微银行贷款审批越来越难，个人购房者感觉房贷放款越来越慢，房贷放款时间被拉长3－6个月不等。从统计数据看，银行房地产贷款增速不断创新低，房地产开发贷甚至接近于零增长。
央行最新公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》指出，截至2021年末，房地产贷款余额52．17万亿元，同比增长7．9％，较上年末增速下降3．7％；全年共增加3．81万亿元，占同期各项贷款增量的19．1％，较上年全年水平低7．2％。其中，房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别为12．01万亿元、38．32万亿元；分别同比增长0．9％、11．3％，分别较上年末增速下降5．2％、3．3％。
新政策有利于提高
企业参与保障性租赁住房业务的积极性
上月召开的全国住房和城乡建设工作会议近日透露，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94．2万套（间），超额完成93．6万套（间）的筹集计划。2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。根据住建部规划，“十四五”期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套（间）。
贝壳研究院高级分析师黄卉预计，若今年全国供应保障性租赁住房达到200万套（间）以上，预计将拉动房地产开发投资近3000亿元。
业内人士认为，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，让银行开展相关业务时消除掣肘，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
中原地产首席分析师张大伟分析指出，2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，同时，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。今日发布的文件是这一意见的落地执行。新政策对于保障性租赁租房发展影响较大，因为租赁住房市场对信贷资金价格非常敏感，运营周期长，单独计算贷款额度，有利于提高企业参与这项业务积极性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，央行、银保监会的正式明确，将使得房企申请贷款的动力增强，对于今年保障性租赁住房的更快更好发展，将提供更大的动力。他认为，房企应该主动在保障性租赁住房项目方面积极发力，这是商业银行2022年重点推广的房贷产品，应该主动把握此类信贷机会。
数据显示，截至2021年末，建设银行保障性租赁住房授信金额超过1000亿元，投放金额超过430亿元，涉及400多个保障性租赁住房项目。
整体额度对房地产市场直接影响有限
预计房企资金会继续稳定
对于整体房地产市场，张大伟认为，这一政策直接影响不大，但间接影响大。政策目前只针对保障性租赁住房项目的信贷投放，这部分业务主要集中在央企国企，而且只有少数城市规模相对较大，整体额度对于房地产市场影响有限。但从今日文件的表述看，下一步政策有望继续升级，从保障性租赁住房，到保障性住宅和长租房市场，对整体市场的信贷支持将明显加大。
从房地产企业融资角度看，张大伟认为，2021年四季度整体房地产信贷从谷底走出，市场宽松幅度在加大，但依然处于融资困难时期。随着政策的不断缓和，预计房企资金有望继续稳定，楼市逐渐走出低谷的可能性在二季度增加。
来源：央行银保监会｜北京青年报
