[摘要] 作为青岛TOD开发一号工程和低效片区利用重点工程，青岛北客站交通商务核心区正式命名为青岛创新创业活力区，首批项目已启动招标。
青岛人熟悉的老沧口片区，将迎来蝶变，焕发新姿。
3月24日，青岛地铁集团对外公布消息：作为青岛TOD开发一号工程和低效片区利用重点工程，青岛北客站交通商务核心区正式命名为青岛创新创业活力区，首批项目已启动招标。预计未来三年可拉动投资超百亿元。项目建成后，可为3万人提供高品质居住空间，并提供约7万个就业岗位，成为青岛创新创业的活力源泉。
青岛创新创业活力区位于李沧区金水路以南、太原路以北、环湾路以东、四流中路以西，占地面积约1．9平方公里，定位为“青岛门户·城市客厅”，致力打造成城市枢纽魅力新门户、市民文化开放活力带、总部经济高效商务核、人才汇聚绿色宜居地。
按照规划，青岛创新创业活力区按照“饱和投资、长期平衡、配套优先、地下先行、压茬并行、政企共赢”的原则，以“一年打基础、重点项目开工；两年建骨架、全面展开建设；三年展形象、功能基本完善”为整体发展目标，优先加强完善区域配套基础设施，扎实做好项目落地。
一年一个样，三年大变样！开发号角已吹响，期待着青岛创新创业活力区带来更多惊喜。
01 |“TOD现在到了不做不行的时候了”
TOD是以公共交通为导向的城市空间开发模式，是赋能城市有机更新、促进城市更高质量转型发展的重要引擎。在轨道交通高速发展、城市高质量发展、基础设施投融资改革的三大浪潮下，我国TOD正处于快速发展阶段，建设地铁新城在不少城市已上升为城市战略。
以被誉为“一座轨道上的城市”的成都为例。早在2017年，成都就做出大力实施TOD综合开发的战略部署，对轨道交通远期线网规划的694个站点、75个车辆基地进行统筹开发。
“综合开发为常态，不开发为例外”的成都，还在全国范围内率先建立了TOD顶层设计体系，指导未来20至30年的TOD综合开发工作。到2021年底，成都轨道集团已经先后启动22个TOD综合开发项目。2022年，成都将推进34个TOD项目建设。
成都
西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵是国内最早从事TOD实践的专家之一，迄今已参与或主持了全国逾30个城市的一百多个TOD项目。在今年1月举行的青岛市轨道交通产业招商合作推介会暨高峰论坛上，朱晓兵阐述了TOD开发逻辑：
TOD城市战略，就要变“城市轨道”为“轨道城市”，即由投融资压力倒逼的被动举措变为以TOD促进城市高质量发展的主动作为。完善的顶层设计是实现TOD城市战略的保障，城市战略下的TOD特点和趋势是“全域、全模式、全生命周期、全主体参与”。
“TOD现在到了不做不行的时候了。”在朱晓兵看来，只要是发展轨道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地铁的造价和运营成本都非常高，仅凭轨道交通自身的经营收入是不可持续的，急需通过TOD综合开发获得收益来反哺轨道建设运营；另一方面，越来越多的地方也意识到了TOD对于促进城市高质量发展的重要意义，把它上升到城市战略的高度。
02 | 青岛TOD一号工程
从青岛地势条件来看，环湾“扇形”的城市构型导致“南部集中北部分散”，45分钟通勤圈范围较小、交通“双碳”指数较高。依靠地铁线路辐射延伸并沿线打造“卫星城”是最好的解决对策。
青岛北站位于李沧区，自2014年1月10日投入使用，已成为目前青岛客流量最大的火车站。然而，多年来，受流亭机场净空限制以及项目改造资金难以盈亏平衡等综合因素影响，青岛北站片区的规划开发一直进展缓慢。2021年8月12日，流亭机场转场胶东机场，净空的释放为青岛北站片区升级改造打开了新的空间。
2022年是青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动开局之年，地铁建设及地铁沿线开发建设三年攻坚行动是主攻方向之一。作为低效片区利用重点工程，青岛北客站交通商务核心区成为青岛地铁沿线开发建设的TOD一号工程，青岛创新创业活力区开发建设恰逢其时。
青岛创新创业活力区开发范围示意图
从区域优势上看，该项目位于半岛几何中心，是连接南北城区的关键节点，是提升北部城区能级的龙头项目，拥有多项优势：毗邻省内首个三线（1号线、3号线、8号线）换乘站点，地铁可30分钟高效通达市内主要商圈、交通节点、区域核心；位于“123”交通网关键枢纽，半岛都市圈内1小时通达、省内各地2小时通达、与全国主要城市3小时通达。
自承接该项目以来，青岛地铁根据“策划引领、招商先行、系统规划、精准设计、功能复合、站城一体、综合运营”的原则，组织了AECOM咨询、德勤咨询、凯达环球、华东院、中建西南院、日本设计等国内外知名机构共同开展策划及站城一体化设计方案公开征集活动，目前已由王建国院士领衔完成评审。
按照最新规划，青岛创新创业活力区将贯彻“复合包容、高效智慧、开放共享、绿色低碳”四大规划理念，成为一个拥有立体城市系统、汇聚多元功能业态、突显特色城市形象和品质空间环境的“青岛门户·城市客厅”。
项目将充分利用青岛北客站地理优势，以高山流水理念地标塔楼为引领，以多栋百米以上塔楼为主体，塑造如意环抱式滨海东海岸城市形象，并以胶州湾大桥等视角营造韵律起伏、东呼西应的城市天际线，形成向海湾区画卷，打造山、海、城一体的城市门户和耳目一新的站前会客厅。
项目将充分发挥TOD开发的优势，加强产业生态创新，成为人才引育创新的载体。协同青岛北客站西地块、胶州湾科创新区、沧口机场、老四方工业基地等，重塑产业格局，激发创新创业活力。构建以总部经济为基石，枢纽特色商业、数字创意、科技服务为特色产业，商务服务、产业金融等为支撑产业体系，集聚创新创业要素，云集各界青年才俊，“打造青春之城，为青年人创新创业提供载体”，成为青岛创新创业的活力源泉。
生活方面，将构建功能混合的街区单元，倡导居职平衡，营造高品质商务社区聚落，重点发展周末经济和夜间经济，实现站城融合，打造充满活力的不夜城。
文保方面，通过对片区已有的文保建筑修缮利用，工业建筑保留改造，传承历史文脉，塑造“历史感、烟火气、新潮范”的城市客厅，深度结合TOD开发，形成枢纽交通核、文化活力核“双核互动”的空间结构，实现TOD与城市更新及历史传承的完美融合。
青铁置业公司副总经理张殿明告诉观象君，今年，项目将重点推进“两场两线一园区”建设工作：扎实推进东西广场地下空间设计与施工工作；重点做好安顺路及安顺路调流路的建设工作，年底前打通调流路，保证南北交通顺畅；稳步做好国棉六厂园区保护及更新工作。
03 | “让更多人生活工作在地铁两侧”
“建地铁就是建城市”。青岛创新创业活力区的启动，对青岛加快构建以轨道交通引领城市发展的新格局，具有重要的示范价值。
2021年，青岛地铁已实现南岛片区、市北区人工智能产业集聚区等4个TOD项目落地，获取土地超过500亩。2月11日召开的地铁建设及地铁沿线开发建设三年攻坚行动2022年工作部署动员大会透露：今年，将全力推进青岛北站交通商务区、滨海学院站、瓦屋庄上盖等9个项目的土地获取和开发建设。
谋定快动。部署动员大会召开以来，地铁沿线开发按下了“快进键”：
2月22日，青岛青铁商业发展有限公司成功竞得地铁2号线海信桥站上盖商业项目土地，这标志着首个Mini TOD商业项目启动。该项目将打造为一个兼具生活品质、满足社交需求、注重沉浸式体验、适合家庭休闲娱乐的市北区商业新地标。
首个Mini TOD商业项目正式启动
青岛地铁线网四通八达，不仅连接着城市南北、贯穿东西，还将一个个历史文化街区串联激活起来。3月22日，在位于地铁1号线观象山站地铁口、原波螺油子旧址区域的一栋历史建筑前，青岛地铁集团对外宣布：在苏州路地铁沿线片区和胶州路地铁沿线里院的部分区域启动地铁沿线历史风貌恢复项目，重拾城市记忆，激活文化底蕴，促进产业升级，推动历史城区可持续、高质量发展。
胶州路地铁沿线里院恢复项目－中山路站A口概念性设计效果图
未来，更多的“地铁新城”将在青岛出现。国家发改委在青岛城市轨道交通第三期建设规划批复中要求，深入研究站点枢纽综合开发，做好站点与周边客流密度较大的商城、社区、学校等的衔接，提高土地综合开发效益。
按照计划，到今年上半年，青岛地铁三期规划线路将全部开工建设。以“让更多人生活工作在地铁两侧”理念为指引，结合地铁三期建设规划项目，青岛地铁和有关市直部门、区市政府联手启动了青岛TOD战略规划、沿线土地开发利用专项规划等顶层规划编制工作。
通过对全市13条线路、503公里、266个站点进行全面梳理，确定可改造用地113平方公里、TOD综合开发重要站点106处，筛选出重点TOD项目21个，储备TOD项目60余个。目前，已建立了“21＋N”重点项目库，力争21个重点项目在三年内全部启动，实现带动千亿投资目标，进一步赋能城市更新。
TOD开发，不能搞“摊大饼”式的粗放开发，而要统筹做好项目空间、业态、产业、环境、交通等策划研究，寻求综合效益“最大公约数”。
从这一逻辑出发，青岛在TOD开发过程中确定了“三级四类”开发模式。三级即城市级、片区级、一般级；四类是指综合中心型、商业中心型、产业服务型、生活服务型。
在推进路径上，依托地铁集团平台、技术、资源、经验和政策五大优势，建立了地铁集团、区市平台、顶级策划、龙头开发、央企施工“五位一体”的联合开发体系，覆盖一级土地整理＋二级项目开发＋三级项目运营“三级联动”全生命周期，以市场化运作保障项目高质量建成。
立足“打造10分钟宜居宜业活力圈”理念，青岛地铁将把每一个TOD项目都打造成“生产、生活、生态”高度融合的微型城市体系，建成“地铁新城”，吸引更多人在地铁两侧工作和生活。“轨道上的青岛”疾驰而来，不断开拓着城市空间，刷新着城市面貌，提升着城市品质，编织着新的精彩。
作者｜周建亮
