[摘要] 4月11日，苏州试探性为楼市松绑，限售及限购政策均有松动。
4月11日，苏州试探性为楼市松绑，限售及限购政策均有松动。
先来看政策内容：
二手房限售5年调整为3年，新房限售年限不变；
非本地户籍在苏州买房，社保（个税）累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年；
外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。
三条政策均于4月11日正式实施。
虽然细则尚未出台，但苏州楼市松绑的消息一时间成为业内热议的话题。
截至目前，至少有9个城市放开“四限”，行业下行周期之下，全国城市更像是一盘棋，即便是GDP超2万亿的苏州也不例外。
2022年以来，无论是中央还是地方频出的政策，稳地产的信号明显，但成交层面并未出现明显拐点，如何有效激发市场热度？成为后续跟进城市思考的问题。
01、为什么是苏州？
先来看苏州的基本面。
2021年，苏州GDP突破2．2万亿，位居全国第六，同比增长8．7％，增速比全国平均值高出0．6个百分点。
2021年年末，苏州全市常住人口1284．78万人，比上年末增长0．8％，常住人口城镇化率81．93％。
除此之外，苏州也有着强大的工业支撑，2021年苏州规上工业总产值首次突破4万亿，仅次于排在首位的深圳。
实际上，苏州楼市正面临着不小的压力。
CRIC数据显示，苏州新建商品住宅成交面积已连续7个月同比下滑，房价连续8个月同比下降，二手房成交套数更是连续10个月下滑。
具体来看，2022年3月苏州新建商品住宅成交面积为53．5万平方米，同比下降41．3％，2月成交面积更是下跌44．9％，仅为30．3万平方米。
图：2019年1月至2022年3月苏州新建商品住宅供求量价（单位：平方米、元／平方米）
数据来源：CRIC
重点来看二手房。
CRIC数据显示，苏州市区二手房一季度总成交9853套，同比下降44．5％，这也是自2015年一季度以来，成交套数首次低于万元以下。
从月度数据来看，2022年1月共成交4614套，2月成交1698套，3月仅成交3541套，其中2月成交套数同比下降超六成。
2021年1月以来苏州二手房成交套数及同比涨幅
数据来源：CRIC
此外，苏州新房和二手房市场均面临着较大的库存增长压力。CRIC数据显示，截至2022年3月末，苏州新房库存共80680套，去化周期达到13．8个月，创下2021年1月以来新高；二手房库存方面，通过查阅中介平台数据，苏州市区二手房库存量超6万套。
02、政策核心在于修复市场信心
无论是新房市场，还是二手房成交数据，自去年四季度以来，苏州都处在持续低迷的态势下。
今年3月，苏州部分银行首套住房贷款利率降至4．6％，与LPR利率持平，实际也透露出市场的压力。
此次放松二手房的限售，加上金融信贷政策的宽松，对于修复市场信心，释放出积极的市场信号。此外，限购门槛放宽，降低外地人买房的门槛，对于增加苏州外来客户购房需求有一定的促进作用。
放眼全国，恢复市场信心，是如今各大城市房地产市场的当务之急。
2022年以来，中央密集表态稳地产，郑州、福州等放松“四限”调控，昆明、惠州等财税刺激托市，目前已有至少60个城市出台相关放松政策。
不过，稳地产政策效果并不明显，房地产下行趋势仍在延续。
CRIC数据显示，3月，100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米，环比增长33％，但同比跌幅扩至51％。
原因在于，目前房地产市场面临市场透支、需求透支以及信心透支三大问题，现有稳地产政策力度尚未触及到市场需求及购买皆透支、市场信心缺失这些根本问题，实难扭转市场持续下行的趋势。
图：100个不同能级城市成交数据月度变化情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC
03、改善需求释放或将拉动楼市回稳
苏州此次关于“外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房”的内容，对促进改善需求释放有较为积极的信号。
实际上，当前各大城市大量改善性需求被压制，主要原因在于限贷政策影响。
以苏州为例，目前未还清首套房贷款的二套房首付比例普遍在8成左右，这在全国都处于高位，如果能在限贷方面接力放松，下调二套首付比例，对于二手房和新房的成交促进作用将更为明显。
2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54．5％，四房成交占比稳步提升至20．7％。
但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50％以上，部分城市更是达到70％乃至80％，很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力，大量改善性需求被压制。
图：2015－2021年194个样本城市分户型成交套数占比
数据来源：CRIC
在市场需求层面，对改善型需求予以适当刺激，比如下调二套房首付比例、调降二套房贷利率、缩短按揭放款周期等，或将有效激活相对充裕的改善性购房消费，届时房地产市场回稳将是大概率事件。
长三角一直以来都是楼市“晴雨表”，而苏州此次放松限购和限售，或成为热点城市楼市政策风向标，未来下行压力较大的二线城市或将效仿苏州局部放松，乃至取消“四限”，压力城市更将在需求端予以刺激。随着相对充裕的改善性需求持续释放，各线城市房地产市场有望轮动回稳，市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。
