[摘要] 自去年开始，房地产增速开始进入下行周期，调控刻不容缓！今年，全国已有8个省会，超85城，出台了与房地产相关的优惠政策！
中国的房地产行业贡献了约20％的GDP、40％的财政收入，构成约60％的家庭资产。然而自去年开始，房地产增速开始进入下行周期，调控刻不容缓！！！
2022年4月29日中共中央政治局会议刚过去不久，整体来说今年对于房地产市场的定调，还是延续之前的政策，“房住不炒”已经连续3年出现在政府的报告中，本次会议依然明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
从前半句可以看出楼市调控的目标和底线并未发生改变，“三稳”仍然是当前房地产政策的落脚点。而后半句“支持刚性和改善需求”“平稳健康发展”等词汇，是否可以理解为各地政策可根据市场现状，因城施策，稳中有松！
全国多地政策松绑释放利好信号
今年，全国已有8个省会，超85城，出台了与房地产相关的优惠政策，进入二季度以来政策宽松空间进一步扩大，降低首付比例、降低贷款利率以及五限政策的松绑皆成为多地楼市的关键词。有观点认为房地产行业的新阶段和新常态就要出现了。
其中比较常规的松绑方式，各城市中如北京、上海、深圳等城市在房贷利率方面有所下调；福州、杭州、厦门、苏州、扬州、哈尔滨、南昌、宁波等城市在限购、限贷方面有所放松；重庆、福州、温州、赣州、佛山、宁波、南宁、北海、防城港、驻马店、唐山、菏泽等城市则在首付比例方面有所降低。
而也有一些城市的松绑政策可用一个“巧”字来形容。
对多胎家庭政策的倾斜——4月25日，无锡市连发两份文件，宣布生育二胎及以上的本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房，同时，其申请公积金贷款的额度也可以由50万元提升到60万元，如果夫妻俩都符合条件，则可提升至100万元，而后南京、东莞、淄博等城市纷纷效仿，针对二孩及以上家庭改善住房出台相关政策。
打通购房和租赁市场的壁垒——5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了一套试点方案，其中最重要的一点是：《方案》实施前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。简单来说，就是只要把你空置的房子挂到政府推出的租赁中介平台上，长租10年，那么这套房子将不计入家庭住房套数，你便多了一张房票。
不难看出两地政府的举措，都是从客户的实际需求出发，激发有房客户的改善及再改需求，从而提振房地产业发展，而再好的政策也是一把双刃剑，如何让还没买房的人想买房、买得起房，才是解题的关键！
青岛松绑力度不足市场压力增大
纵观历史，青岛市历来政策的推新都不是第一个吃螃蟹的人，发布的政策可以用谨小慎微来形容，虽然从一季度开始就不断有利好政策释放，但大多都是紧跟全国的下放政策，对于复杂多变的市场而言，可谓杯水车薪。
01 | 政策层面：
利率下调：自进入2022年以来，贷款利率进行多次调整，5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。其中提到，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。如今LPR下调到4．45，那么在实际操作中青岛套房贷利率降至4．4％（最低可至4．25％）。
即墨限售松绑：今年3月3日市场流传即墨将放开限售，4日锐理君致电即墨区房地产交易中心，消息得到确认。新房由原来的取得不动产权证书满5年，变更为网签后满五年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易，目前该政策已经开始执行。
02 | 市场层面：
市场成交疲软，压力不断增大！
从历史成交来看，2016年青岛市商品住宅成交量为2028万㎡，市场供不应求，而近几年市场年容量已经基本稳定在1400万㎡左右，今年1－5月份仅成交380万㎡，同比下滑39％，成交量呈断崖式下跌。
从历史存量来看，2016年青岛市商品住宅存量为1265万㎡，去化周期仅为7个月，时隔5年，截至2022年5月存量增至2009万㎡，去化周期拉长至21个月，去化压力大，客户购房信心不足。
政策松绑杯水车薪，市场不断吃紧，客户信心严重不足！
面对楼市压力，也许青岛政策放松的步子应该再大一点？
在此背景下，近期关于西海岸和城阳将解除限购的小道消息一次又一次地传出，比如“黄岛放开限购，认贷不认房，解除限售5改2，首付比例下调等”；再比如“城阳只要青岛地区无房产可申请购买一套”……自媒体号、中介、置业顾问已经开始疯狂刷屏。
结合青岛市房地产现状以及类比其他城市已施行的政策来看，对于青岛而言，怎样的政策利好，才能更好的促进房地产市场平稳发展呢？
01 | 是否可以缓解外围区域的市场压力？
主城区供需相对平衡，存量及去化周期皆在可控范围内，其他区域市场则出现明显的下行信号，城阳区近几年借势共有产权政策，大量供地，商品住宅已经出现供过于求的态势，而西海岸新区、胶州市去化周期超过20个月，随着土地开发进程的加快，这一数字或将持续升高，青岛各区域间市场冷热不同，是否可以分区域解除限购，缓解高库存压力的外围城区，缓解市场压力，加速楼市回暖。
02 | 是否可以将“5改2”政策覆盖全域，释放合理改善需求？
进入2022年以来，即墨率先放松限售条件，随后5改2放宽政策小道消息频传，据说西海岸、城阳等外围区域的部门楼盘“5改2”已可操作，但一直没有得到官方的认证。
锐理君认为限售政策的松绑究其本质，主要是刺激客户的改善需求，释放“以房换房”的改善动能，对于外围城区相对偏刚需的市场，限售政策的放松作用有限，放眼岛城，最大的改善市场其实是主城区，如果“5改2”政策覆盖全域，是否才是429会议提到的“支持改善需求”的有效反馈？
03 | 是否可以首付、利率双降，真正降低置业门槛和还贷压力？
刚刚上文也提到了，让还没买房的人想买房、买得起房，才是救市的关键，那么降低首付比例、降低房贷利率则是降低购房门槛和购房成本方面最为直接的举措，但整体来看利率调整对市场的影响不会很大，但是会起到一些辅助性的提振作用。
而对于贷款购房的人群来讲，首付的降低，意味着更多的人具备“上车”的条件，利率的下调，意味着客户的还贷压力会进一步减轻，尤其是针对首套房首付的降低政策，更是响应中央“支持刚性需求”的最佳手段。对于游走在置业门槛边缘的那部分客户来说，双降政策是否能成为其下定决心的“最后一根稻草”。
04 | 多胎生育和购房政策结合，是否就是城市和楼市的双赢？
近20年来，中国快速稳健的发展离不开人口所带来的红利，国家亦是如此，那么对于地方而言人口则决定着城市未来的发展潜力。
从七普人口数据来看，青岛人口增量跌出top20，而保持人口红利无非就是引入外来人口或提高人们的生育意愿，引入外来人口就需通过降低购房门槛来实现，而提高人们的生育意愿也许可以学习无锡、南京、东莞、杭州等地，针对二胎及以上的家庭，给予相应的政策优惠或便利，也许可以实现城市与楼市的双赢局面？
面对国际形势的紧张和疫情的常态化，经济下行风险仍在，中央重提“房地产是支柱产业”，在“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的中央基调下，青岛也许在稳定楼市的政策层面可以做出更多的思考和尝试，因城施策，精准施策，引导和助力青岛楼市的健康平稳可持续性发展！让我们拭目以待！
