[摘要] 目前全市营业范围包含物业管理或物业服务的企业共有近2万家，实际从事且有物业服务项目的企业达千余家，其中颇具规模和实力的物业公司只有百余家。
随着外地品牌物业公司不断来青跑马圈地，岛城本土物业公司正面临着“内忧外患”。7月7日，记者从青岛市物业服务保障中心获悉，目前全市营业范围包含物业管理或物业服务的企业共有近2万家，实际从事且有物业服务项目的企业达千余家，其中颇具规模和实力的物业公司只有百余家。对此，青岛市委党校教授刘文俭建议，引导扶持发展物业管理集团，吸收中小型物业公司加盟，使其走上平台化、连锁化、规模化、规范化的发展道路。
外来品牌加速“跑马圈地”
7月7日，在市北区鞍山一路88号黄金岁月小区的公告栏里，张贴着多份写给物业的感谢信，物业办公室的墙壁上挂着20多面锦旗……这栋30多层高的居民楼里住着1000多户，几年前因电梯屡屡发生故障等问题频登媒体。如今，这里发生了巨大的变化。
“自我住进小区以来，这已经是第四家物业公司了。”李先生告诉记者，他在这里住了10多年，之前有几家本地物业公司干不下去了，选择在半夜偷偷撤走，现在这家公司进驻以来，解决了困扰居民多年的难题。“平时家里换水管，物业接到电话就上门了，连材料费也不收。”李先生说。
深圳润华物业孙海涛经理告诉记者，该公司进驻小区三年来，在原有两部电梯的基础上又增加四部电梯，解决了困扰居民多年的出行难，还安装了其他相关设施，总共投入20多万元。他告诉记者，公司入驻以来小区物业费一直没涨过。
记者近日走访了解到，不少外地物业公司正加快在青岛市场的拓展力度：在市北区银川西路香山美墅小区，业委会解聘了提供多年服务的一家本土物业公司，引进知名企业龙湖物业；在李沧区青山路福林苑小区，一家本土物业公司撤走后不久，润华物业进驻小区开始提供服务。润华物业孙海涛经理告诉记者，该公司进入青岛市场已经8年，进驻项目达到18个，“仅在2021年，我们在青岛就接手了三个项目。”
据了解，目前在青岛物业市场，外来知名品牌包括万科、碧桂园、龙湖、绿城、保利、金茂、中海等一批企业。以即墨区为例，2022年在该区从事物业服务的企业共69家，其中来自外地的知名物业机构包括中粮地产、金科智慧、北京均豪、深圳物华、绿城、北京万科等。
长华（山东）不动产服务有限公司孙经理介绍，外来物业公司大多是各大地产商自带物业公司，青岛本地一些大型地产公司也都有自带物业。“地产商一般都把项目交给自己的物业公司来管理。”孙经理认为，随着众多外地巨头来青进军物业市场，进一步加剧了市场竞争，“导致一些小物业公司，想靠自身做起来，会面临极大的困境。”
实力品牌企业“百里挑一”
“因为物业企业没有资质限制了，这几年数量出现明显增长。”7月7日，青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，根据市场监管部门系统数据，目前全市营业范围包含物业管理或物业服务的企业共有近2万家，实际从事且有物业服务项目的企业达千余家，“从物业企业审核资质取消之后，成立物业公司不需要到主管部门备案和审核，市场相对更加开放。”
长华（山东）不动产服务有限公司孙经理介绍，外来地产物业往往有地产商给予资金支撑，运行起来相对容易，本地中小企业往往没有足够的资金支撑。“以交房维修为例，如果属于地产物业，地产商往往会提供维修保障资金等，让物业来维护品牌，这属于小投入大回报。对于非地产物业而言，有时候联系开发商过来维修，对方经常爱搭不理，结果业主们将矛头集中到物业这边来了。对非地产物业而言，与地产物业进行竞争时面临着很多劣势。”孙经理说道。
“工资少、待遇低、人员流动性强，这也是物业行业发展慢的原因。”孙经理坦言，面对市场竞争也有应对策略，比如提供额外的增值服务，以此提高业主满意度，再争取更多项目，用薄利来赢取市场，“现在很多项目在选物业时都会考虑品牌，这无形中就让中小企业眼睁睁地看着机会失去。”
记者查询发现，中国指数研究院发布的《2022中国物业百强榜单》显示，青岛本土物业公司只有三家上榜。市物业服务保障中心工作人员透露，目前青岛颇具规模的物业企业占从事物业服务企业的百分之十左右，有100多家，例如保利、龙湖、绿城、瑞源、新时代等。市北区物业协会工作人员介绍，市北区好的本土物业，比如城建、恒福、广和、颐欣中等都称得上品牌企业，其管理模式并不次于外来大品牌。
市北区物业协会工作人员坦言，物业公司存在参差不齐的现状，很多物业公司手里只有一两个项目，其专业性也不强。新版《安全生产法》实施以来，物业主管部门也推出了一套新的安全体系文件供小型物业企业使用，提高其物业服务质量和水平，使其能达到青岛市物业管理相关要求。
选聘物业期待“参考榜单”
《山东省物业服务企业信用信息管理办法》规定，物业主管部门可定期通报物业服务企业信用等级情况，并将企业信用等级作为实施分类监管以及前期物业服务招标、业主大会选聘物业服务企业、表彰评选推介等活动的重要参考依据，实行守信激励、失信惩戒。
2019年8月，青岛市住房和城乡建设局公布第一批物业服务信用评分“红黑榜”企业名单，其中十家企业列入物业服务信用评价“黑榜”。夹岭沟花园小区业委会主任张鹏认为，“如果主管部门定期公布物业行业的监管情况，尤其对一些劣迹斑斑的企业及时曝光，这样可对物业公司起到制约作用。”
青岛市物业服务保障中心工作人员透露，该中心信用评价部专门负责企业信用管理的事项，青岛市曾建立物业服务企业信用档案系统，山东省住建厅建立全省统一信用评价系统后，要求各地系统并入，岛城物业服务企业信用档案系统也就失去了效力。
全省物业信用系统为何在网上找不到入口？这名工作人员透露，该系统不向公众开放数据，“要成立一家物业服务企业进入这个系统，需要进行申请、填写相关信息，包括企业成立时间、从业人数、管理规模等，平台会给出一个基本的分数评定，再根据每年评优情况得出最终的企业信用分。全省物业信用系统对物业服务企业的影响，客观来讲主要是对一些大企业，尤其是需要扩展规模的大企业，具有一定的约束力，因为其在招投标和评优时，会作为参考依据。”
“对于小企业来说，不需要备案和资质审核，也没有去扩张和招投标的打算，这个系统对于这类企业的约束力就比较小。”这名工作人员说道。
这名工作人员还表示，选聘物业公司一般是业委会根据业主大会的授权邀请招标，通过公开招标的形式选聘物业公司，目前基本不存在物业企业过度包装的情况，因为通常物业公司要到小区进行路演，在竞标过程中以及入驻小区前会跟业主进行充分互动，对承诺事项以及公司资质进行充分的公示、公开，“除非有业委会存在暗箱操作的情况，才会出现过度包装等问题。”
缺监管，部分业委会的权限过大
市北区物业协会工作人员表示，物业作为社会中的细分行业，事实上做了很多公益工作，但是同时也是企业，“比如疫情防控中，很多物业企业做了很多工作，政府工作报告中也提到把物业公司纳入防疫体系当中，但是街道和社区都有防疫经费，物业公司并没有这块费用。”
该工作人员认为，物业和业委会应该是合作伙伴关系，但是实际操作当中，对业委会的监管存在空缺。业委会应在街道办事处和居委会的监管下运行，但是街道办事处和居委会对物业公司的管理比较多，因为物业是企业，业委会属于自治组织。他认为，当前一些业委会的权限过大。例如，有些小区公共收益都在业委会手里，按照物业管理条例以及相关规定，每3个月要公示一次，但是目前为止仍未执行落地，有些业委会就把这些公共收益放入自己的账户，有的甚至拿去理财，真正需要用于公共维修时，物业公司向业委会要钱却要不出来。
市北区物业协会工作人员告诉记者，今年按照省里要求，组织一次物业安全检查，协会也开展了地毯式检查。
“专家提出消防设施瘫痪的一票否决，协会向市北物业管理部门提出设备是全体业主的，物业公司对消防安全有所作为，发现后报告并提出整改措施，但是很多小区的公共收益在业委会手里，有的业委会不肯支付这笔费用，协会就提出不能给物业公司一票否决；再比如，电梯大修应该用公共收益或者公共维修基金，但是真正落地时，很多业委会因为权限过大，相应监管力度不够，把公共收益放到个人口袋里，这是侵害物业公司和业主权益的行为。”该工作人员介绍，“针对安全检查重点问题致函各街道办，请他们协助物业找业委会来解决公共收益等相关问题。”
青岛市物业服务保障中心工作人员表示，从顶层设计上来说，鼓励成立业委会，但是对于业委会的监管，政策法规上没有明确的监管政策和手段，顶层设计是缺失的，“法无授权不可为，作为地方行政管理部门，目前没有法律法规授权去对业委会做相应的监管。”
化纠纷，建平台打破信息不对称
从物业企业资质取消以后，物业服务行业鱼龙混杂是个客观事实。”青岛市物业服务保障中心工作人员表示，此前进入这个门槛，该中心有资质监管的职能，现在全向市场放开，尤其是二手盘成立业委会选聘物业公司，对这种自主选择没有明确的监管手段，“对于物业服务保障中心来说，只能努力解决小区的信息不对称问题，小区里出现了纠纷，物业服务保障中心会根据相关规定推动物业企业把服务、收费及其他承诺事项进行公开。”
“其实，现在很多问题都是因为信息不对称造成的，比如小区车位是怎么分配的，公共收益是怎么花的，很多小区业主没有渠道去知情，或者当下公开的手段导致了人为操作的空间。”这位工作人员介绍，青岛市物业服务保障中心去年做了“三公开”工作，推动小区的信息公开，让全体业主去知晓，通过科技赋能的形式，按照住建部智慧物业试点城市建设智慧物业管理服务平台。目前，平台的业主端和街道办事处以及业委会端已经上线，推动业主、业主委员会、物业企业和行政管理部门、街道办事处和市、区物业管理部门都在平台上，业主有问题可直接在线上跟相关企业或者政府职责部门反映，从而建立起线上沟通平台和议事机制，推动小区内公共事务的公开。
“下一步，市物业服务保障中心要推动这些事项全部在平台上公布，小区业主可以通过这个平台查询物业服务合同、公共资金收益是怎么花的，小区车位如何管理的、电梯维保合同是怎么签的、怎么约定的，物业服务合同是怎么签的、怎么约定的，让业主对小区的公共事务有知情权，从而消除因为信息不对称造成的一些相互猜忌或矛盾、纠纷。”这名工作人员说道。
谋发展，引导扶持物业管理集团
青岛市委党校教授刘文俭建议，物业办、街道和社区要充分发挥业主选择物业公司的权利，根据考核结果淘汰管理水平差、服务不合格、业主不满意的物业公司，让信誉好、服务优、软硬件设施好的物业管理企业来兼并差的企业，支持服务好的物业公司做大做强。
刘文俭还建议，出台小区物业管理办法及服务标准体系，建立物业管理服务质量检测评估机制。在区物业办、街道办事处领导下，以社区为单元，由居委会负责组织有关专家、居民代表，形成第三方评估小组，实行季度抽查、年度评估制度，对辖区物业公司的管理绩效进行评估和小区物业星级管理。区、街根据各社区推荐情况，评选出年度五星级物业公司、优秀小区，在各平台网站媒体予以公布并给予奖励。
“从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走品牌化、规模化、连锁化发展道路，发挥整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，也是物业公司节省管理成本、实现可持续发展的需要。”刘文俭还建议，引导扶持物业管理公司走品牌化、规模化发展道路。要扶持发展类似锦江酒店管理集团、如家连锁酒店类的物业管理集团，职能定位是吸收中小型物业公司加盟，为中小型物业企业提供服务、技术、标准等，管理加盟的物业服务企业，使其走平台化、连锁化、规模化、规范化发展道路。探索支持物业公司围绕小区居民需求，拓展服务范围，例如老人及残疾人日间陪护、日用品商店、便民早餐、家政服务等。
北京浩天（青岛）律师事务所邹律师也指出，物业公司应该走品牌化发展之路，“崂山区上百家物业公司，却没有真正的大品牌，因为很多大品牌往往只拿新盘。以海信为例，新盘体量很大，而且新盘在五年之内最有盈利点，因为一切都是新的，没有成本的复杂付出，而且有开发商扶持，开发商要保证品牌，也会把物业服务作为着力点。大量的二手盘在把前期物业换掉的过程中，可选择的品牌太少。”
邹律师认为，物业只要形成品牌，它的规模化效应非常明显，物业公司保安等人员的调用以及规章制度和格式化、规范化的建立，也非常顺畅。“高档楼盘可以参与竞标、可以参与新楼盘的接管，中端可以参与很多小区在更换物业过程中的量身定做。很多小区没有物业，一旦小区出现真空，如物业半路走人或者小区混乱等状况，低端物业公司可以直接作为临时接管，而且收费等问题的过渡都会非常顺畅。”邹律师建议道。
文／图 半岛全媒体记者 陈邵华 郑成海 赵耀光
