[摘要] 重点监测11个城市中，6月二手房成交套数环比上涨了44％。
最近，各个城市二手房6月成交数据陆续出来了。
上海成交1．6万套，与今年1月的水平相当，但与去年月均2．3万套仍有一定的差距。
北京成交1．1万套，较5月环比增加了近三成。
成交套数过万的还有成都和天津。成都接近1．7万套，天津接近1．2万套。
重点监测11个城市中，6月二手房成交套数环比上涨了44％。
二手房复苏进程比我们想象中要快。
我们拉了周度成交数据，自20周（5．9－5．15）起，11个重点城市二手房成交规模实现四连增，至27周（6．27－7．3）创年内新高。
在一些重点的强二线城市，二手房成交恢复速度要比新房快很多，比如杭州、南京。
二手房成交热度正在挤压新房。
重点城市二手房市场经过了4月和5月筑底，于6月开始显著回升。
CRIC数据显示，6月11个重点城市二手房共成交约8．9万套，同比去年同期平均涨幅为13％。
环比来看，重点11城环比均正增长，剔除上海疫情的客观影响，10个重点城市二手房环比上涨44％。
成都二手房市场回暖最为显著，6月共成交16699套，同比增358％，环比增42％。
苏州也是重点11城中同环比齐涨的城市，6月苏州市区共成交5430套，同比去年同期增加8％，环比增加63％。
我们又拉了重点城市二手房周度成交数据，11个重点城市二手房成交规模已连续四周上涨。
第26周（6．20－6．26）成交规模达155万平方米，较第20周增长49％，并创年内新高。至第27周（6．27－7．3）重点11城二手房成交规模达到152万平方米，基本与26周成交高点时持平。
3月起密集的调控政策救市下，多城房地产市场积极修复。
重点11城中，成都、青岛、苏州、南京等9个城市二手房市场恢复速度加快，且快于新房。自20周（5．9－5．15）以来，成都周均成交面积为33万平方米，苏州和南京周均成交面积分别为12万平方米、16万平方米。
我们把二手房和新房5月和6月周均成交面积做了对比，发现重点城市二手房市场恢复速度明显比新房市场要快。
比如青岛和杭州二手房成交规模分别上涨149％和112％，苏州、大连和成都涨幅也在20％以上。
再来看新房市场。6月杭州新房周均成交面积较5月周均上涨26％，与二手房涨幅有86个百分点的差距。
部分城市新房成交不及二手房。比如大连和东莞。新房市场成交较5月周均分别下降17％和10％，而二手房成交分别上涨35％和6％。
二手房成交占比也在不断提升。
以杭州为例，2022年第20周（5．9－5．15），杭州新房成交占总成交规模的七成，二手房只有三成，到了第27周（6．27－7．3），新房成交规模占比下降了13个百分点，而这一部分购房人群转移至了二手房。
而且新房与二手房之间的剪刀差越来越小。
大连市场也是如此。
2022年第20周（5．9－5．15）大连新房成交占比还在六成以上，至27周（6．27－7．3）新房成交规模仅占整体的39％。
也就是说，有23％的购房人群在过去两个月转移到了二手房市场。
成交最活跃的群体，还是刚需。
为什么这么说？
我们来看一组数据。
CRIC数据显示，2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构中二房占比达到39．46％，较2021年增长2．04个百分点，二房成交比重显著回升。
聚焦70－110平米二手房成交情况，对比重点城市2021年和2022年上半年成交结构变化，合肥、南京、重庆和武汉4个城市该面积段二手房成交占比已达到50％左右。
而且四个城市占比均有不同程度的上升。比如合肥，二手房成交占比提升了2．3个百分点，刚需青睐的合肥琥珀名城和园，2022年上半年共成交99套，套均面积仅98平方米，成交均价1．35万元／平方米，低于全市均价（1．78万元／平方米）。
南京成交占比也上升了1．4个百分点，重庆和武汉二手房成交占比也提升了0．77和0．64个百分点。
刚需产品成为上半年二手房成交主力。
刚需转移至二手房市场原因有二：
1．重点城市针对二手房交易出台定向利好政策，一部分人重新获得了“房票”。
比如，杭州针对限购范围内的二手房，将限购门槛降低至落户即可买二手房、非本市户籍连续缴纳社保或个人所得税12个月。
成都也将购房门槛降低至非本市户籍中心城区连续缴纳12个月社保、近郊区就业即可。
这一部分重新获得资格的购房人，很大程度会选择买二手房。
2．新房交付存在不确定性，选择购买二手房以求“落袋为安”。
当前购房者信心不足，很大一方面原因在于担心新建商品住宅能否如期如约交付。
2021年下半年起多个民营房企“暴雷”导致全国范围内新建商品住宅项目出现工期延后甚至停工烂尾现象。据统计，截至2021年年底24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10％。
尤其是当前市场信心疲软的情况下，不少购房者也降低购房门槛选择“所见即所得”的二手房。
进一步分析，“次新房”成为刚需首选。
CRIC数据显示，今年前6月，2010年后建成的次新房成交规模较2021年同比增长超10％。
典型如杭州。
2022年前6月，杭州二手房成交金额TOP10小区中，半数以上为2010年以后建成的“次新房”，且全部位于西湖区、滨江区、拱墅区、上城区等中心城区。其中，上城区和拱墅区（包括原下城区）二手房成交套数占比分别上升了12和9个百分点。
“次新房”成交大热的内在逻辑主要有三点：
首先，次新房无需担忧停工烂尾的风险，这是当前购房者最为关心的问题。
第二，热门次新房往往具有稀缺性，部分板块新房供应稀缺，也进一步促使板块内次新房成为成交热点。
第三，与新房相比，次新房周边配套完善，而相较于房龄较老的二手房，规划设计更为合理，符合年轻刚需一族的居住需求。
总的来看，近期杭州、南京等主要城市二手房大火，核心在于政策利好的刺激，以及购房者“避险”心里所致。
正是基于这个原因，若新房交付问题短期无法彻底解决，仍将有一大部分刚需将转移至二手房，也就是说二手房将成为刚需首选，2022年下半年，重点城市二手房成交还将持续高热。
而二手房成交大火，势必会对新房成交带来不小的影响。
