[摘要] 作为新一线城市的青岛，套总价在500万元以上的高端住宅销量持续走高。
近几年，“房住不炒”的主基调下，炒房客退场，房子开始更多为真正的居住者服务。人们的购房理念也发生了重要的转变，不再只局限于地段和配套，更多开始追求品质。近日，多家媒体报道称，全国多个一线城市套总价千万级以上的高端住宅热度持续飙升，而记者在调查中也了解到，作为新一线城市的青岛，套总价在500万元以上的高端住宅销量持续走高。究其背后的原因，更多是因为购房者对于“品质居住”的更高需求。也正因此，房企在开发产品的时候，越来越多地专注购房者的体验感。
业内：优质房产抗通胀性高置业者热衷以量换质
为什么如今高端住宅市场有如此高的热度？
青岛房产网红天团特邀专家张斌认为，主要是受制于目前经济大环境的影响，有一定资金实力的人群，更着眼于固定资产的投资，而优质房产便排在前列。相较于其他类型的投资，优质房产的抗通胀性更高。“当然，还有个重要的原因是，以前500万元在青岛能买套前海的豪宅，近几年，前海几乎没有新楼盘，高端产品开始‘内陆化’，同样的房价只能买到主城区偏‘内陆’地带的产品。这一定程度上说明，高端住宅的门槛正在降低，也正因此，不少改善级的人群，也能购买到称心如意的优质产品。”张斌说。
青岛房产网红天团特邀专家、卓易数据高级市场分析师王玟琳认为，房地产税开征的预期下，很多人会产生“以数量换质量”的想法。“他们倾向于把多套普通房子，置换成少数资产属性强的高端住宅，这在一定程度上也推动了高端住宅成交量的上涨。同时，随着二孩、三孩的到来，人们的居住需求也不得不变，三居室、四居室产品更受青睐。”王玟琳说。
现象：一线城市千万级以上高端住宅销量飙升
回顾今年上半年的楼市行情，全国各地市场情绪偏低，刚需产品降价打折，利好政策频出。然而，高端住宅市场却格外火热，尤其是北京、上海、广州等一线城市的高端住宅项目纷纷走出“独立行情”，成交火爆。
比如，今年6月底，被称为北京二环“顶流豪宅”的北京丽泽板块端礼著开盘。项目均价约11．2万元／平米，单套总价在1500万元～2000万元，首日便成交49．54亿元；同处北京二环的高端住宅北京瑞府，均价10．25万元／平米，开盘第一天实现了35．3亿的高成交额。据不完全统计，今年初至6月20日，北京套总价1000万以上的高端住宅共成交3770套，单价10万元／平米以上的共成交1233套，两者较去年上半年的成交量均增加了3成左右。
再来看上海，今年上半年，套总价千万级以上的高端住宅招商虹玺，推出均价12．15万元／平米的产品，首开的379套房源，当日即售罄，项目揽金46．134亿元。同样是上海的高端楼盘华润城润玺二期，推出340套高层住宅，当日售出303套，去化高达近9成，揽金约46亿元。
据克而瑞数据统计，今年1～5月，深圳市套总价千万级以上的住宅共计网签3239套，同比大增50．7％。而广州2021年的数据尤为明显：套总价千万级以上的高端住宅（不含别墅）共计成交2802套，首次冲破2000套大关，创历史新高。
青岛：高端产品热销，占成交TOP10半壁江山
岛城也不例外，市场刮起一股“高端风”。
据卓易数据统计，2017～2022年，岛城套总价500万元以上的住宅销售套数分别为1185套、1808套、1818套、2604套、3866套和2196套，呈逐年上涨的趋势。值得注意的是，2022年的数据是截至7月7日，因此业内人士预计，今年的销售数据有望超越2021年的。同时，500万元以上住宅的销量占比也在逐年上升，2017～2022年7月的占比分别为0．81％、1．45％、1．64％、2．2％、3．29％和3．68％。由此可见，高端住宅需求的火热。
而今年1～7月新建商品住宅单盘成交金额排行榜，便是对这个行情最好的印证。卓易数据显示，主城区进入前10名的项目均属高端，总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点，市场持续向改善市场靠拢。其中，仅崂山区就有5个高端产品入围，占比达50％，包括大云谷金茂府、鲁信海曙云霞、佳源华府、海信君澜和银丰玖玺城。
记者发现，近些年，随着沿海可开发地块的减少，岛城高端住宅市场“内陆化”的特征开始显著。崂山区的金家岭中心、张村河南岸等区域是高端住宅聚集之地。尤其值得注意的是崂山区松岭路沿线，早年的上实海上海、新华锦爱丁堡、海信都市果岭，加上目前融创崂山壹号院、鲁信有邻花园的高端定位，这里有望成为岛城下一个高端住宅区。另外，东李片区经过十多年蝶变，如今已从刚需板块晋级高端改善板块，今年更是迎来多盘上市的热闹局面：绿城春溪云庐、绿城锦上月鸣、森林公园、万竹云峰等纷纷上市，吸引了众多高端改善类需求的目光。
调查：改善家庭需求仍是主流，更多关注品质
那么，哪类人群在青睐高端住宅？
记者探访时，浮山后一高端楼盘的置业顾问告诉记者，其所在的区域周边目前聚集着四、五家同档次的高端项目，因此竞争相对激烈。“来我们这看房的，多数是年龄在35～45周岁的中青年群体，他们都有不错的财富积累，更多出于改善生活品质的目的。但这类人群通常也会对同区域的各个楼盘进行对比，不一定最终选择哪一家。”
采访中，也有置业顾问表示，除了改善级以上的家庭，也有不少年轻人购房高端产品。“这类人群只占其中比较小的一部分，多数是父母掏钱包。毕竟‘三孩’时代下，人们对三居室及四居室的需求越来越大，与其过几年换房，不如现在‘一步到位’。”
当然，这部分高端住宅的消费者对产品也有了更多更高的要求。不久前，一专做高端品质住宅的品牌房企曾对全国近2万名业主及3000多名非业主进行了调研，了解人们的真实需求。他们发现，人们对户型有了更高的需求，不仅要求南北通透，更多需要动静分离，家庭共享空间及私人空间都要有所强化；同时，对于厨房和卫生间的设置，也更多倾向于放在便于消杀的位置，以保证家庭人员的安全与方便。
除了户型，崂山区张村河南岸一高端楼盘的置业顾问在近期的客户成交中观察到，人们开始追求全龄化的社区配套以及健康态的园林景观。儿童游乐场所、年轻人的运动场地、老年人的健身场所等的建设，增强了人们的居住体验。
另外，高端购房者对于产品装修的档次、物业的服务水平也有了更深的认识。格调、品位、个性逐渐开始引领市场。而优质的物业服务水平，对于房产的升值十分重要，所以，用什么样的物业，也成为这部分人选房的一个重要考虑。
半岛全媒体记者 江海峰 实习生 韩嘉怡
