[摘要] 近期，不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期。
央广网北京4月27日消息（记者门庭婷）近期，不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期。进入4月以来，郑州、长沙、无锡等多个城市相继发布“以旧换新”政策。4月23日，一线城市深圳也加入到住房“以旧换新”行列。
业内人士普遍认为，“以旧换新”整体仍处于探索阶段，若后续配套政策持续完善，有望在一二手市场联动上发挥更大作用。
多地推出“以旧换新”政策，促进改善性住房需求释放
自去年以来，推出商品住房“以旧换新”相关政策的城市已超过40个。进入2024年以来，更多城市加入进来。记者通过梳理发现，各城市推出的住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，以旧换新主要包括三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房，如郑州；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。
4月1日，郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，进一步激活二手住房市场。
4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房，首批次“以旧换新”名额为200名。此外，近期江苏常熟也出台相关措施，对“卖旧买新”购房发放契税补贴。
无论是“帮卖模式”还是“收购模式”的“以旧换新”，都存在着“置换”关系。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房。
“目前，开发商参与‘以旧换新’的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右。但是，二手房很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘买新’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失在买新房上获得补偿。快速卖掉旧房并买新房，有利于新房销售，也是激励开发商参与并给予新房折扣优惠的关键。”李宇嘉补充到。
深圳市开展“换馨家”活动，行业协会推动“以旧换新”
“以旧换新”的关键是，旧房能不能卖得出去，退订能不能按约定的时间落地，承诺的优惠能不能到位。4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议，开展“卖旧＋买新”的换房联动，设90天“解约保护期”，自今年5月1日开启，为期一年。
与上述城市不同的是，这次深圳的行业协会作出了倡议，建议相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确的公示出来，比如完成卖就买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，还能有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。
“相比政府和国企，行业协会来推动‘以旧换新’是最合适的。”李宇嘉分析称，一方面，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会就能够调动开发商参与的积极性。他们二者又与行业主管部门有密切的关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策。另外，“以旧换新”涉及的环节和主体比较多，无论是卖一还是买一，以及评估按揭担保赎楼过户，优惠政策享有等等，都需要两个协会（以及政府）来通力合作。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅告诉记者，该活动公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目的名单，为购房者提供了丰富的选择空间，并试图打破传统购房模式，提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
整体来看，中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，“以旧换新”、“以小换大”等需求获得了更多的政策支持。她提到，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房，或是一种重要方式。
