[摘要] 张村河片区作为未来非常具有前景的住宅区，持续根据业主的实际需求为产品做增配成为该片区楼盘的“标配”。
楼市观察
张村河片区作为主城核心“留白区”，这里不仅是主城仅有的大规模未开发板块，同时地处崂山区核心位置，坐拥张村河自然资源，兼具核心地段、自然景观和价值潜力。张村河片区同样面临着激烈的竞争，作为未来非常具有前景的住宅区，持续根据业主的实际需求为产品做增配成为该片区楼盘的“标配”。这种对市场需求的“关照”，如何在住宅产品中落位为实际的种种细节、场景和体验？负重前行的楼市下，坚持“交付进化论”的开发商得到满意的答案了吗？记者近日采访了张村河片区的几个楼盘，看看来自市场的声音是怎样的。
城市发展新“极点”
崂山的母亲河、青岛最大“城中村”，光是这两个标签，就足以让“张村河”这三个字有足够的话题。而今年以来，这个片区更是刷满了存在感。在城市更新和城市建设的顶格推进下，吆喝了多年的“张村河片区改造”迈出了实质性步伐。
根据崂山区日前公布的张村河片区最新改造进展，片区内相关道路、水电、供暖等配套设施正加紧推进，其中，张村河生态公园南岸的部分区域即将于8月份对外开放，刘家下庄、张村河南等4个社区安置区预计年底前可达到交付条件，包括虚拟现实、人工智能等在内的相关新兴产业上下游项目也正持续“卡位入链”，加速向片区内的专业园区集聚。5月举行的青岛市城市更新和城市建设招商推介会上，张村河片区作为11个优质片区之一，面向社会“挂榜招商”。
教育方面，崂山区在张村河片区规划了21所学校（含7所初中、10所小学、4所九年一贯制学校）、28所幼儿园。目前已建成5所学校、12所幼儿园，正在建设的崂山四中新校区（张村河南侧配套初中）和深圳路小学（车宋安置区西侧配套小学）已基本完工，计划9月启用；行远学校（中国海洋大学附属学校）小学部预计年底前完工，另有一批学校、幼儿园项目正有序推进。
实际上，预期打满的张村河片区，购房者消费的也正是预期逐渐落地或者是“超预期”带来的惊喜。
根据城市规划，未来张村河两岸将打造成“崂山创谷、水脉智城”。张村河北岸，将打造成为创新创业高地、青岛市产业升级与城市更新示范区、滨河水岸与区域性活动中心。张村河南岸，则作为“金家岭金融新区”的服务区，重点发展金融服务、商务办公、居住生活、运动休闲等功能，为北侧株洲路片区和南侧金融核心区两大城市重点功能区提供服务配套和后台支撑，实现产城融合发展。与此同时，崂山区还在张村河沿岸规划了总面积42．8平方公里的崂山国际人才社区，以青岛国际创新园为中心，以先导示范区、核心聚集区双核引领，张村河、株洲路与滨海大道三大轴带依次展开，突出国际化属性，重点面向海外人才需求，完善就业、创业、生活、休闲配套，重点从服务赋能、产业赋能和生态赋能三个层面，积极构建“科产城人”融合发展的“类海外”人才发展生态。随之而来的高端人群集聚，自然也对片区的居住条件提出了更高要求。
在一系列“光环”之下，张村河多宗地块也成为近期开发商争抢最为激烈的目标，而在产品规划方面，更是普遍按照“顶配”标准打造。一时间，张村河片区成为眼下“高端改善”的代名词。但在市场价格为导向的当下，也有不少购房者对4万元左右的单价心存疑虑，选择继续观望。
产品提质成“标配”
在区域利好的带动下，张村河片区吸引了海信、越秀等多家品牌房企入驻。尤其是张村河南岸，已聚集了华润崂山悦府、鲁信有邻花园、海信君玺、越秀青铁和樾府、融创崂山壹号院等多家高端楼盘，均为改善级以上产品，吸引越来越多的高知圈层落户居住，成为名副其实的“改善”聚集地。
在当初拍地时，激烈的“抢地大战”早已开启，多宗地块都是熔断之后通过线下竞品质和摇号方式获得的。
2022年底，青岛在第四批次集中供地拍卖时，位于张村河片区的2宗地块引发了一场3家品牌房企的争夺战，成交均价均为18975元／平方米，刷新了当时崂山区土地招拍挂市场的纪录。
2023年4月，备受瞩目的崂山张村河LS0603－046住宅地块公开拍卖，共有9家房企及房企联合体参与。最终经过136轮竞拍，最后毫无意外达到限价21045元／平方米触发熔断，熔断总价20．55亿元，再次刷新崂山宅地成交记录，成为崂山区新晋“地王”。
而拿地之后，开发商更是开启了产品增配之路，3米层高、一梯一户、智慧安防……这些曾经的“增配”逐渐成为张村河片区的“标配”。
“在小区设施方面，我们全面对标麦岛片区的海信君汇、海信君澜这些豪宅。”海信·君玺售楼处工作人员告诉记者，目前海信地产在张村河片区的项目全部采用精装修交付，同时还有高端园林景观，超过2600平方米的集中式会所，内部配备室内篮球场、羽毛球场、乒乓球室、瑜伽室，甚至连室内四季恒温泳池、业主专属茶室也配备齐全，这些配置无论从实用性还是品质方面，完全不输给沿海一线的豪宅产品。
据青岛和樾府项目负责人介绍，青岛和樾府地处张村河板块核心，目前均价在3．8－4．5万元／平方米，客群主要来自崂山、市北、市南改善客群。另外，楼市新政的利好叠加，改变了楼市预期，促成了成交量的提升。在楼市新周期，细节往往成为决定成败的关键因素。项目负责人介绍，为了还原决策层对此地块的极高要求，越秀拿地后经过多轮方案研讨，让所有楼座具有景观视野均好性。
在产品布局方面各大开发商也尽量做到“差异化”。华润悦府约10平方米面宽的落地窗搭配约4．5米宽的超白钢化玻璃，打造专属于崂山悦府的“光合巨幕”，采用全屋智能马桶、软水净水系统、蒸烤一体机等，主打产品增配。还有类似鲁信有邻花园的大平层户型，以及海信璞悦这样主打性价比的刚改项目，充分满足客户对于改善居住的不同需求。
实际上，坚持增配的开发商在迎合了市场需求的同时，也对市场信心的恢复起到一定潜移默化的作用。本报楼市观察员李鹏飞认为，敢于逆势为项目增配的房企给予购房者信心，一次次的超配兑现，给予了客户信心，树立了行业交付标杆，用实际行动在市场占据一席之地。市场行情越是筑底企稳，越是需要一些正能量例子，告诉购房者总是有房企可以被信任的。
“改善”市场有望突破
市场还是那个市场，但情绪已经在慢慢酝酿。
5月17日，央行连出三条重磅消息，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0．25个百分点，并调整了个人住房贷款最低首付款比例政策。具体到青岛来看，一个重要的变化是，刚需板块咨询量增多，新房市场反应较快，多个项目到访量和成交量都有所提升。这一变化自然也映射到主城区楼市焦点——张村河片区上。
超高标准的配套和按照豪宅标准打造的产品，自然在价格上也会上升到一定高度。记者走访发现，3．6万元至4．5万元的单价，成为目前张村河片区的主流价格。在张村河南岸一项目售楼处销售人员告诉记者，新政后，他日均接待的看房量至少翻倍。尽管大多数人相信张村河片区未来的发展前景，但仍有部分客户依然选择观望，主要是担心价格买在高点上。
据了解，青岛今年楼市的回暖是从二手房“以价换量”开始的，业主为求快速成交持续让价。市场情绪蔓延到新房市场，加之房企的去化压力，各楼盘频频推出特价房源，寻求“以价换量”。记者通过贝壳平台了解到，位于该片区的一处次新小区6月份成交二手房10套，其中11层小高层成交单价区间为3．9－4．2万元／平方米。
业内人士认为，当前张村河片区已经有了良好的关注，首先是张村河片区改善产品聚集，再者是在产品打造方面更是投入较多成本。随着今年各种配套设施逐渐完工，成熟的配套将成为张村河片区楼市的有力支撑。
吕蕾
