[摘要] 如果你持有老破小、回迁房等，可以考虑套现，但不一定离场；如果你高点上车，现在就是很好的“改错”机会，改善就是改错；如果你不在青岛或者不是青岛人，可以在青布局一套，但请兼顾自住。
不知不觉，2024年马上过半。
对于青岛楼市，前五个月，月月有新政，但市场数据表现却异常冷淡，每周新建商品住宅的成交量平均在千套以下，就在刚刚过去这一周（5月27日－6月2日），新建商品住宅成交2524套，环比增长165％，制造了一个小高峰。5月青岛商品房面积、金额及签约均价环比分别上涨7．3％、28．5％和19．7％。
近10周商品住宅成交量（来自：卓易数据）
在5月31日青岛再发新政后的周末，部分售楼处成交量也捷报频出。
虽然同比的数据还是下滑，但这一丝的温度不容小觑，毕竟5月出台了近8项新政，咱得允许“让子弹飞一会儿”……
政策工具箱压箱底式释放——
国家都出手买房了
4月连发三大新政：推行房票、上浮公积金贷款额度、取消首套商贷利率下限；
5月央行四大新政＋青岛四大新政：降低首付比例，下调公积金贷款利率，取消全国商业住房贷款利率下限，设立3000亿元保障房再贷款：青岛新房价格由开发企业根据市场自主决定，取消“限价”；青岛按区（市）算首套、发放家电消费券、人才住房取消5年才可上市交易。
“设立3000亿元保障房再贷款”这一条被很多人忽略，但却是具有“强疗效”的：地方不好卖的房子，国家来买一些当成保障性住房来用，可谓一箭四雕：快速清库存；救了房企，让企业不至于没有资金流动；帮了刚需置业者，让没房的人以最低的价格“有房住”；还打击了想囤房的炒房客。
刚需置业者，尤其是预算有限的，在一个城市暂时无房：首付只能承担15－30万，面积只要求六七十平的置业者不必着急，国家会给你兜底，会帮你轻松实现“衣食住行”的“住”这项基本需求。随着未来人口下降和城市化进程的放缓，刚需置业者目前占比18％的比例会越来越低，这部分置业者目前已经是房地产市场的主体，未来更不会。
市北的新盘如保利时代、中国铁建梧桐苑单价、总价都低，但至今交房了还在卖，依然有七八十平的房子无法出清，根本原因不是位置不好，而是产品“生不逢时”；青铁芳华地别出心裁在东李大户型当道的市场推出98㎡－118㎡的中小户型，这种产品看似稀少，但却不符合市场逻辑，自2009年金水路开发至今，当年沿线的春和景明、伟东幸福之城、绿城理想之城等楼盘根本不乏此类户型，当年那批刚需现在正在置换120㎡以上的产品，谁会再选择98㎡的改善呢？且青铁芳华地在环境优势突出的东李还紧邻大烟囱和物流园，居住环境已经打折。
保利时代这种太“刚”的户型请谨慎
当下不是不可以买房，而是不能逆着时代的潮流去买。顺应市场、顺应当下。别再像当年高利率、高首付时都拦不住你一样的执拗和倔强。
想告别当时错误的跟风，不是恐慌式的抛售离场，而是置换！卖旧买新一样可以享受当下的政策红利。
“住得更好”却是普遍性需求！
“产品为王”的时代已经到来
5月降低首付比例＋跨区（市）算首套，就是在给置换和多套的改善置业者机会。
有置业者说：“降低首付不就是想哄我上车吗？我还要还贷款呢。”可别忘了：4月就把商业贷款利率下调了，而且取消了下限，这意味着商贷利率还有降的空间；跨区（市）算首套，就是让你可以名正言顺地“操作成”首套：首付15％。
“改善产品”为主导的楼盘最先“回暖”，就是有购房者“想明白”了。
青啤静澜山的售楼处不都是学区改善的置业者，环境改善和养老的置业者也不在少数；浮山后本身新楼盘就屈指可数，而浮山后大量老旧小区居民海量的地缘性改善需求会长期不断释放，就足以让青啤这样的新房随时具有变现能力，现在买房这一点太重要。
张村河区域内的新房虽然没有石老人沿海一线的海景资源优势，但产品就足够立足脚尖，“产品为王”的时代张村河的价值将更加凸显。海信地产成为1－5月总成交额的TOP1也是一种市场证明，谁的品质过硬，购房者就买谁的账。
青岛——新一线城市的魅力
投资自住两相宜这谁抗得了？
近日，新一线城市研究所发布《2024新一线城市魅力排行榜》，山东青岛凭实力连续9年上榜！新一线城市评选的维度包括商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、新经济竞争力、未来可塑性。
商业资源聚集度不就是我们关心的配套吗？
城市枢纽性不就是我们关心的交通吗？
未来可塑性不就是我们买房时关心的未来潜力吗？
在投资属性上兼顾长远自住，只要区域选对，青岛是山东省内的不二之选。
场场爆满
青岛新闻网与青岛房地产业协会已多次带领房企走出青岛，向外推荐青岛地产，满足广大异地置业者来青置业的需求。因淄博置业者对青岛房产的持续热情，已举办了两场。本周三6月5日青岛房产政策宣讲暨高端置业推介会还将走进东营，将青岛的政策利好送到异地置业者的家门口。
目前新房市场的成交数据已经基本筑底。上半年最后一个月6月份一定是各大开发商之间疯狂PK，努力完成上半年销售业绩的关键时刻，在多重利好政策的东风下就看谁的帆大了。
总结一下：
如果你持有老破小、回迁房等，可以考虑套现，但不一定离场；
如果你高点上车，现在就是很好的“改错”机会，改善就是改错；
如果你不在青岛或者不是青岛人，可以在青布局一套，但请兼顾自住。
现在，买不买房都可以多看看！难道我们要等到天气和市场的温度都在35度以上再行动吗？
