[摘要] 今年新房二手房行情分化,在新房市场成交量下降的背景下,二手房成功地守住了阵地,成交量比较平稳。


岛城楼市二手房对新房的替代效应愈发显著。万云军摄

来自克而瑞的数据显示,今年第32周青岛市新建商品住宅成交485套,二手住宅成交1216套。其实,自今年以来全市二手住宅成交量已超4万套,绝对量虽不是历史同期最高,但已经大幅超过新房的成交量。与往年二手房行情波动与新房同频相比,今年新房二手房行情分化,在新房市场成交量下降的背景下,二手房成功地守住了阵地,成交量比较平稳。在数据的背后,我们不难看出,二手房对新房的替代效应愈发显著。

从“喜新厌旧”到“平分秋色”

买房是买新房还是二手房?相信对这个问题的回答绝大多数人会选择买新房。的确,在2024年之前的销售数据中,新房对二手房一直形成碾压之势,新房成交量要遥遥领先于二手房。而进入2024年,形势似乎有了转变。根据卓易数据的统计,截至7月底,二手住宅签约38533套,而同期新建住宅签约32387套,二手房比新房成交量高约19%。另外据青岛锐理数据和房天下青岛站的数据,2024年上半年青岛新建住宅成交同比下降29.62%,成交面积约429.79万平方米,同比下降26.55%。而二手房住宅成交同比仅仅下降3.9%,成交面积同比还微涨了2.68%。

从具体月份上来看,二手住宅在今年4月份达到阶段性的高峰,成交量6232套,这背后的原因是4月份本身是楼市旺季,同时叠加了小学入学报名时间6月份的节点,提前带动了学区房成交量。而新建住宅签约高峰期在6月份,签约量超过一万套。综合来看,新建住宅和二手住宅上半年成交量对比中,除了6月份其余月份二手住宅的成交量均超过新房的签约量。毫无疑问,二手房成交已然开始主导房地产市场,并与新房形成竞争关系。这种竞争与去年不同,去年二手房属于逆袭崛起,而当前的行情已形成全面竞争。可见,目前全市房地产市场整体呈现刚需板块新房萎缩、二手房成交放量,新房二手房“此消彼长”的态势已然形成。

二手房优势逐渐显现

为什么之前并不受购房者关注的二手房开始逐渐被市场所认可?有房产中介工作人员告诉记者,除了“现房”“所见即所得”等传统优势之外,当前二手房最大的优势就是“性价比”。

在李沧区东李片区的一家二手房中介,正在看房的褚女士告诉记者,她最初打算买新房,并且和开发商已经把价格谈好了,对方答应每平方米降1000元,即使这样房价还要2.1万元/平方米。后来,她开始留意附近的二手房,“直线距离相差不到1公里,房龄5年的二手房价格比新房低了3000多元,而且房东说还能再谈。”褚女士告诉记者,她更愿意把钱省下来用于装修,住起来能让自己更舒服。

据了解,过去二手房的定价会参考周边的新盘来确定。但如今,二手房的挂牌量一路攀升,特别是去年青岛市取消限售之后,一大批的准新房进入市场,这些房源一方面和周边的新房争夺同一批客户,形成了激烈的竞争,另一方面也要和周边的二手房竞争,压力可谓巨大。如此情形之下,急于出售二手房的房主开始逐渐放下身段,放弃了与周边新房抗衡的价格,某些小区的房源简直遭遇“屠龙刀”,价格相比今年年初下降了10%,相比去年年初甚至下跌三成,较为极端的案例则是成交单价已经跌破了当时的购买价格。

另外,有赖于“次新房”的大量入市,所以在居住舒适度方面,二手房市场的劣势并不明显,再加上其价格优势,部分改善型需求不断转向二手房。同时与新房相比,二手房在价格上也更为灵活,特别是早期入市的业主,即便降幅20%—30%依然有盈利空间。此外,在保交楼的压力下,二手房尤其是当中的“次新房”,在配套、学区、交通等方面都具备先天优势。

政策因素拉高二手房成交量

去年9月11日,市住房和城乡建设局发布消息——调整优化房地产政策,全域取消限购政策;优化住房上市交易年限。在本市范围内,商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。限售解除后,青岛二手房房源量增加明显。记者查询发现,当天上午10时许,贝壳青岛二手房在售房源有105813套,而后一个半小时,房源量就增加1400多套,到当天下午4时许,贝壳青岛二手房在售房源已经达到108472套。据青岛锐理数据和房天下青岛站的最新数据,上半年青岛二手房住宅挂牌量从约11.8万套上升至近13万套,增幅明显。全面放开限售后,急售房源增多。

其实,和挂牌量增多形成明显对比的是新房的供应量。据中指研究院数据显示,今年上半年青岛涉宅用地出让9宗,成交8宗,同比减少6宗,降幅42.86%;新出让规划建面76.17万平方米,同比减少24.73%,成交金约67亿元,同比减少36.8%,成交楼面均价为8795元/平方米,同比降低16.05%。整体来看,近两年近郊区土地市场基本停滞,所以在政策的影响之下,二手房供应量不断增加,新房供应量却在减少,由此在销量上也形成此消彼长的局面。

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购买二手房

取舍很关键

二手房正在成为市场成交的主体,但想要买到适合自己的二手房并不容易。前面提到的褚女士,前前后后看过16套房子,但依然没能买到自己满意的。对此有房产中介告诉记者,选购二手房是一门权衡与取舍的艺术,几乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味着不得不忍受噪音和较为老旧的生活环境;而追求更高的居住舒适度,则可能需要在地理位置或者价格上作出妥协。

目前,二手房可以分成几类:房龄25—30年的“老破小”,这类房子往往地理位置有优势,缺点是装修成本高,而且没有电梯,小区环境差。房龄10—15年左右的房子属于半新半旧,这类房子往往是房东较低价位入手的,有谈价空间,而且已经有电梯等配置,可以说是性价比最好的。而相比之下,房龄10年以内的房子是性价比最低,配置不如新房,原房主可能在房价高位时入手,如今卖房价格高于市场均价,且谈价难度大,当然这类房子的小区设施往往更接近于新房。对于如何选择适合的二手房时,专业人士建议,对于“老破小”,除非有学区或者其他特殊资源加持,否则不建议考虑。而针对房龄15年左右的房子,在综合考虑地段和配套设施的前提下,最适合刚需群体购买。房龄10年内的准新房,更适合对舒适度有要求,而且希望快速入住的改善型换房群体。

另外,在二手房购买过程中还需警惕中介的虚假宣传。例如宣传的“近地铁房”生活并不便利;部分看上去很美好的Loft公寓,实际商住两用,楼内行人鱼龙混杂;有些挂牌价低的房子,靠近物流园区,24小时都有车辆鸣笛和装卸货物的噪音。还有一些小区物业管理不到位,楼道堆满了杂物等。针对这些问题,最好的方法就是实地考察,如果对某套房子特别中意,还需要在不同时间段、不同天气,甚至和小区内的邻居多打听,避免存在隐性的不利因素。观海新闻/青岛早报记者刘鹏

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