央行打出组合拳 购房者收获大礼包

9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，宣布近期将出台降准、降息、降存量房贷利率等一揽子政策。在这套政策“组合拳”中，央行从金融角度支持房地产市场风险化解和健康发展，提出引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约0．5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25％下调到15％。分析人士认为，这套政策“组合拳”对于提振市场信心、激发主体活力、稳定信用水平、增强金融支持实体经济的可持续性等将起到重要作用，释放了强化政策协同的积极信号。

存量房贷利率再降

9月24日，央行主要负责人表示，将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0．2个百分点，从目前的1．7％降为1．5％，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。

近期还将下调存款准备金率0．5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0．25－0．5个百分点。

同时提出，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25％下调到15％，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，这意味着二套房首付比例将达到历史最低水平，使得改善性购房门槛大幅降低，此举有利于释放更多的购房需求，提振住房消费。

发布会上央行还宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅0．5个百分点左右。据测算，如果购房者贷款100万元、20年期，按照等额本息还款法，利率调整后每年将约减少月供3177元，20年合计约节省6万多元。而以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。

存量房贷利率下调，购房者期待很久，实际上这也不是央行首次针对存量房贷下调利率。去年9月，央行启动首套房存量房贷利率下调。目前，青岛大部分商业银行商业房贷执行标准为首套房贷利率3．15％，二套房贷利率3．65％，此举将进一步缩小存量房贷利率水平与新发放房贷利率水平的差距。

“我选择的房贷是跟随LPR利率进行调整的，我初始的房贷利率是5．45％，之前自动降了一次，降到了4．8％。”采访中，购房者王先生表示十分期待存量房贷利率的调整落地，“降低0．5后，我的房贷利率能降到4．3％，减轻一点是一点。”

此次调整何时到位？记者从多家青岛商业银行了解到，目前具体实施细节正在制定当中。参考去年首套存量房贷的利率调整，预计政策落地在半个月左右。

传递市场信心

探究央行本次官宣降低存量房贷利率等举措的背景，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为可能主要与两方面因素有关，一方面，“5·17”新政发布以来，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套或二套房贷利率也多数进入“3”时代，部分首套甚至进入“2”时代。由于存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，提前还贷的现象仍然偏多，降低存量贷款利率的呼声越来越高。另一方面，今年以来，房地产政策环境持续优化，但从市场表现来看，成交量价仍然面临调整压力，除了改善居民就业收入预期外，政策端的积极引导仍然具有必要性，央行此次发声也是政策持续优化的典型动向。

此次政策调整，对青岛楼市有何影响？本报楼市观察员李鹏飞认为，从政策层面来看，央行下调存款准备金率0．5个百分点的同时，降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，力度是空前的，显示出稳定房地产市场的信心。一方面，降准释放了更多的流动性；另一个方面，降低存量房贷利率，大大减轻了前些年高利率背景下购房者的还贷压力，稳定了市场预期。购房者可以不急于提前还贷，也稳定了住房贷款的平衡。“二套首套房统一成15％的首付，这应该是从未有过的政策，这对改善性需求者是一次重大的利好，降低了入市门槛。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15％，使二套房购房门槛降低。若是一个家庭认购一套200万元总价的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降低为30万元，直接减少20万元。”

贝壳找房青岛站市场负责人陈晶则表示，此次利率调整对于青岛房产市场以及购房群体来说，预计会产生三方面影响。首先，存量房贷利率下调，减轻了已购房群体还款压力，提前还贷或急于出售的情况可能减少，在售房源更聚焦，有利于二手房市场高效运转；其次，二套房最低首付比例降低为15％，减缓了改善置业群体的购房压力，可以刺激部分改善置业需求，激发市场活力；另外，本次调整降低存款准备金率和政策利率，加大保障性住房资金支持以及开发企业贷款支持。在传递房产市场稳定发展信号的同时，夯实了购房者、房产从业者和开发企业的信心，对于房产市场平稳健康发展有着积极的促进作用。“政策发布后，青岛贝壳合作品牌经纪人接到了部分市民对于政策细则及落地情况的咨询。从贝壳数据来看，政策发布当天，贝壳App青岛城市访问量达到了近1个月的峰值，环比前一天增长8．8％。政策的具体执行细则及效果，还需要进一步观察。”陈晶说。

加大保障性住房资金支持

保障性住房是我国住房供给体系的重要组成部分。此次发布会宣布还将优化保障性住房再贷款政策。此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60％提高至100％，增强对银行、收购主体的市场化激励。

5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。克而瑞青岛分析师认为，在原本的模式下，剩余40％贷款本金及风险需要商业银行自行承担，此次将中央资金支持比例提高到100％，也就是央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。

2024年被视为配售型保障性住房建设的“开局之年”。原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体；现在的住房保障体系分为配租型和配售型，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。根据住房保障体系的变化，需求端的贷款体系也将发生相应的变化。

参加了配售型保障性住房轮候登记的苏先生一直很关注项目进展，他告诉记者，青岛市首批配售型保障性住房京口路项目、开封路项目可提供房源3613套，目前已全面进入主体施工阶段。除了地理位置，他最关心的就是配售型保障性住房的配套和能不能贷款的问题。“以前一提到保障房，就会下意识觉得可能配套不好，现在看来，这些顾虑全打消了。”苏先生表示，这些配售型保障性住房项目着实改变了他对保障房之前固有的观念。“价格是同区域商品房价格的六成，还能贷款，后期还贷还真是省心不少。”  

吕蕾