[摘要] 房地产市场会进入淡季。然而，得益于一系列房地产政策的积极推动，今年全国各线城市的房地产市场出现了不同程度的回暖趋势。
按照往年惯例，立冬之后，房地产市场会进入淡季。然而，得益于一系列房地产政策的积极推动，今年全国各线城市的房地产市场出现了不同程度的回暖趋势。
在青岛地区，这种回暖现象尤为显著。统计数据显示，10月份青岛市房地产总成交量达到了12265套，与去年同期相比增长了15．2％。进入11月以来，两周多时间，新房成交3757套，同比增长35．2％；二手房成交4181套，同比上涨了27％。
业内人士指出，2024年是楼市的筑底之年，无论是成交量还是价格都显示出稳定迹象。对于自住需求来说，在政策支持下，现在无疑是购房的最佳时机。
政策到位促进市场信心恢复
近期，国家及青岛层面相继出台了有关房地产一揽子政策措施，主要表现在三方面：一是贷款的降息减负。现在，青岛新发首套房、二套房的商业贷款利率已经降到3．0％，首付比例15％，均处于历史低位。二是对多子女家庭的支持。公积金方面，多子女家庭贷款额度可上浮30％；商业贷款方面，多子女家庭办理商业贷款时，住房套数认定核减1套。三是加大对人才的扶持力度。11月8日，青岛发布青年人才购房券发放细则，给予博士每人10万元、硕士每人5万元的购房补贴。
具体来看，公积金方面，今年，青岛市住房公积金管理中心持续优化住房公积金贷款政策，以满足市民购房需求。贷款额度上，年内两次上调贷款额度，借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度为60万元。借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度为100万元；持续加强公积金贷款支持力度，在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市自住住房的，公积金贷款额度可上浮30％；购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅的，公积金贷款额度可上浮30％。上浮政策可叠加使用，最高贷款额度不超过150万元。住房套数认定上，市住房公积金管理中心将公积金贷款住房套数认定范围缩小到购房所在的区（市），居民家庭在所购住房区（市）范围内无住房的，办理新购住房公积金贷款时，可按首套住房认定。购房首付上，一是降低贷款首付比例，将首套和二套房公积金贷款首付比例统一调整为15％，降低居民购房门槛，充分发挥住房公积金支撑保障作用。二是优化首付款提取政策，将直系亲属提取住房公积金支付购房首付款，由阶段性政策调整为常态化政策，支持范围扩大至家庭第二套住房，助力解决缴存人购房首付“筹款难”的问题。
“琴岛说”作者田小楼分析称，新政发布的密集、力度较大，短时间出台较强政策，可以起到给市场托底的作用，增强买房者信心，释放购房需求，从而达到止跌回稳效果。许多原本持观望态度、预期房价将继续下跌的潜在购房者，因此改变了看法，这是政策带来的积极影响。
市场反应单周成交破2000套
“从政策层面看，国家各部门配合，形成史上最宽松的房地产交易环境，并通过成交量的提升，为市场筑底。对于老百姓来说，最直接的影响就是房产交易的成本降低了，条件放宽了，是时候可以出手了。政策效果除提振了整个市场的信心，更会作用在交易量上。”青岛中驰房产经纪有限公司运营总监路阳分析。
锐理数据显示，10月全市房地产总成交量12265套，同比增长15．2％。11月前两周，青岛市新房成交3757套，同比增长35．2％，环比上涨45．9％；二手房成交4181套，同比增长27％，环比上涨20．8％，单周成交量突破2200套，创2024年周度新高。
在业内专家看来，成交向好的原因源于三个“到位”。首先是政策到位，完全不限购不限售、换房退个税、3．0％左右的商业贷款利率、15％的首付比例、最高50万元的人才购房支持等等，都是历史最优惠政策。其次是房价到位，2018年以来青岛房价回撤时间较早、回撤幅度较大，房价降到位了，就有人出手“抄底”，自然就不会再降。最后是存量到位，现在的青岛新房库存，已经处于近10年来的最低点，背后一方面是成交量的上升，另一方面是土地供应量的下降。2021年青岛供应195宗土地，今年已降到33宗，供得少，卖得多，让新房库存量局部告急。
田小楼在接受采访时表示：“政策到位，让买房者得到切实的优惠；房价到位，让买房者对楼市重拾信心；存量到位，让青岛楼市更加健康。这三方面的相互作用，让买房者看到了一个向上的青岛新房市场，大家买房的积极性自然也就提高了。”
业内声音当下购房时机佳
“今年是楼市的筑底之年，无论是成交量还是价格都显示出稳定迹象。”卓易数据总经理马光明分析指出，然而，随着人口和城镇化增速红利的减弱，市场普遍上涨或暴涨的可能性降低。市场的价值逻辑正经历20多年来最大的转变，未来只有那些产业持续发展、人口持续流入、配套设施完善、租金回报率超过银行定存收益的城市和区域，才能在通胀中保持优势。尽管如此，对于自住需求来说，在政策支持下，现在无疑是购房的最佳时机。
在政策之外，各地房价普遍降至历史低位。据最新数据显示，山东省内许多县城的单价普遍在六七千元，而市区单价过万已不再罕见。在青岛，城阳、黄岛等区域的单价大多在1万元左右，胶南、上合、蓝谷等地的单价甚至低至五六千元。为购房者提供了难得的入市机会。
为了让更多的省市居民了解青岛的购房政策和优质资源，青岛已陆续在合肥、太原等地举办置业专场推荐会。为外市购房者提供近距离了解青岛房地产市场的机会，同时也为青岛房地产升温注入新的动力。
外市购房者对青岛楼市回暖起到了关键作用。田小楼表示：“仅仅介绍政策和推荐新房是不够的，还需要展示青岛房价的性价比，以及购房对子女未来的长远影响，这样才能吸引更多外市购房者。”
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