[摘要] “换房”并非易事,除了购置新房的本身价值,还会产生很多成本项目。日前,记者采访了岛城几位金融业内,帮忙一起研读这门再置业前必读的“换房经济学”。

编者按】 从2017年3月15日到2018年3月15日,青岛楼市限购整整一年!过去一年的青岛楼市,专家业内常常提及的热点话题就是青岛楼市正从“刚需市场”向“刚需与改善并存的市场”进行转变。

  当越来越多的90后接棒刚需的“大旗”,80后购房者的身份开始出现转变,“刚需改善”成了他们新的"身份标签”,很多80后这一年来的人生大事就是“换房”或者“计划换房”。

对于多数刚改族而言,可能很难像70后实力置业者一样直接全款选购新房,大都需要卖掉现有小户型,然后再去选购一套新居,完成更换置业。“换房”并非易事,除了购置新房的总价更高,还会在换房过程中产生很多其他支出,这也是一笔不小的预算。于是,此次记者采访了岛城几位金融业内,帮忙一起研究一下这门“换房经济学”。

换房经济样本一:先把小房子卖了 再购买一套大新居

产生主要成本:房租、房贷利息

一部分换房人群会选择先卖掉自己旧房,然后精心挑选新房,直到自己满意为止。因为卖掉旧房的收入可以作为购房款,购房者能更加从容地选择自己满意的新房,说不定还能淘到更加实惠的住房。

如此换房虽然资金充裕、选房更有底气,最主要的是可以享受到首套房的首付和贷款利率,再置业总成本较低。但也会产生一些其他费用,因为再购买新居,多为期房,一般需要等待2-3年才能交付,按照目前青岛主城区三居室的租赁价,2-3年将支出房租15万-20万元左右。

另外,房贷也是这类换房置业者支出大项,按银行首套房贷款利率为基准利率基础上浮10%计算若贷款100万元,贷款期限为20年,根据等额本息还款,每月还款额为6816.89元,其总支付利息为636054元。而在2017年年初,实行首套房贷款利率为基准利率的8.5折优惠,总支付利息为475941元,足见目前买房,房贷成本会有所增加。不过,对于先卖后买的置业者来说,卖掉现有住房后,购买新居首付款比例会相对增加,背负的房贷比例就会减小,压力影响也会相应减小一些。

换房经济样本二:先把房子卖了 直接购买一套面积更大的二手房

产生主要成本:税费

与样本一情况类似,换房人群会选择先卖掉自己旧房,然后直接购买心仪的二手房,可以简单装修后,直接入住,还有不少精装二手房源,可以拎包入住,连再装修的费用都省了。

与样本一购买新房相比,选择更换一套二手房可以省掉不少房租支出。不过,因为二手房税费相对较高,加之买卖税费一般都由卖家承担,这笔开销可不小。例如购买一套总价在400w左右的改善房源,为卖家满五年但不唯一住房,契税、个税等税费,需要支出10万元左右,中介费按照总房款3%收取,支出也在12万以上。对于这类购房者来说,预留20万以上税费支出是很有必要的。

当然,想购买总价更高的改善型房源,除首付款外,还需要预留更多的税费支出。

换房经济样本三:先买入新居或二手房  入住后再卖掉现有住房实现提前还款

主要产生成本:房贷利息

在实现换房大计的过程中也有置业者会选择先买入新居,入住后,再卖掉现有住房,这样就可以实现无缝对接,免去租房过渡之苦,虽然听起来不错,但因为没有提前卖掉手中的小房子,许多80后的换房族手里都是“紧巴巴”的,在选购新房时一般都会选择最低首付,如此一来,需要背负的房贷支出就会明显增加。

不仅如此,因为没有卖掉现有住房,这样的换房人还要以个人或者家庭二套房的身份进行贷款,按照青岛当下房贷行情,银行给出的贷款利率甚至会上浮15%-20%左右。按基准利率基础上浮20%计算,同样贷款100万元,贷款期限为20年,根据等额本息还款,则月均还款额7095.25元,支付总利息702861.09,比基准利率的情况多支出利息14万元左右。

当然了,买入了改善的大房子,可以马上搬入,然后快速卖房,再申请提前还款。业内提醒,如果是“打着这样的算盘”就更需要细细考量贷款年限。万一碰到“新房到手,而旧房却出不了手”的情形,客户需要预留出足够的应急款才能安然度过,否则不仅会影响正常的生活质量,还容易造成纠纷和不必要的麻烦。

【业内提醒】

换房族无论选择哪种换房方式,首先要看自身情况,遵循市场规律。不管是先卖还是先买,在换房过程中,一定要把握三点:交易的安全性、量力而行的出发点、现行政策的关联度。这样才能充分的预估换房成本,顺利完成换房计划。

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