[摘要] 过去几年,胶州多片区域进入快速开发,新房市场遍地开花。
随着近期楼市政策利好不断,土地市场也逐渐活跃起来。9月末,胶州共有16宗住宅类新地拍出,规划总建面114万㎡,总成交价25.8亿,为今年四季度楼市开了一个好头。
过去几年,胶州多片区域进入快速开发,新房市场遍地开花。
2020年
据交易中心数据,2020年胶州共售出新房18644套,仅次于火热的西海岸和“共有产权”的城阳区,位居全市第三。
2021年
2021年胶州则共售出新房20645套,同比保持了上涨。
2022年
今年,在刚刚过去的三季度,胶州新房共售出5020套,排在全市第三位,与西海岸新房成交量相当,单区新房成交量占比全市总成交量的14%左右。
2022年第三季度新房成交量
在连续三年的销售数据上,胶州楼市火热程度一直都位居全市前列。
但是,为什么胶州楼市看起来“不热”?
因为随着城市发展,胶州目前有多片区域在同步开发,新建楼盘数量快速增加,虽然新房成交量较高,但很多楼盘去化速度减慢,使得胶州楼市看起来有些许冷淡。
据青岛新闻网房产统计,目前胶州新房市场上有大约160个新建楼盘在售,主要分布在三里河新城区、少海新城区以及经济技术开发区(上合示范区)。
胶州景色
其中新城区经过多年发展,目前商业配套和教育资源都十分完善,是胶州改善的主要区域;少海新城区依托少海湿地景区,主打环境与景观优势;经济技术开发区则是近几年新兴发展区域,也是胶州楼市最活跃的区域。
20年发展新城区已成胶州核心
细说起来,三里河新城区其实已经不新了。从2003年开始,市政府南迁,以三里河为中心的新城区快速发展,公园、超市、学校、商务区都迅速建设。
胶州新城区
经过近20年的发展,时至今日新城区已经成为胶州的名片,也是胶州房价较高的区域。
过去几年,新城区内楼盘大部分都已经售罄,目前在售楼盘不多,有万科公园大道、花样年碧云天、三盛璞悦华府、龙湖昱城等项目,价格总体上位于11000元/㎡-16000元/㎡之间。
8号线支线动工解决少海短板
少海新城的发展也已历经十余年。少海新城的规划特别好,经过十几年发展,整个板块内已经发展成为景色优美,十分宜居的新城区。
少海新城
但少海新城的楼市却始终火不起来。尤其是前几年,多个滨湖楼盘销售缓慢,片区内房价目前仅有7000多,成为胶州房价较低的片区之一。
为什么少海发展这么难?常住人口偏少,便是原因。
在虽然少海新城楼市发展已经十余年,但不幸的是,同期的三里河新城区发展太过迅猛,吸收了胶州绝大部分的人口,导致少海新城居住人口偏少,很多规划的商业区无法真正成型。
有房无人住,美景无人赏,是少海新城面临的最大困境。
地铁8号线支线路线
但随着今年4月1日地铁8号线支线正式启动建设,这种局面即将被打破。
地铁8号线支线向东连接8号线直通国际机场和青岛主城区,向西穿过新城区和老城区,直达胶州火车站。而少海新城,正处在8号线支线的中心区域。在地铁通车之后,依靠便捷的交通,将有更多胶州老城区以及青岛主城区的人口流入少海新城,到那时少海的景色和环境优势,才能真正发挥出它的价值。
目前少海新城有保利叁仟栋、新城玺樾、中洲半岛城邦、中海林溪世家、天一仁和宸璟鹭洲等多个楼盘在售,整体售价大约在7000-8500元/㎡之间。
开发区贬值?不要被错觉误导
2017年-2019年,是胶州经济技术开发区快速发展的三年,也是开发区楼市最红火的三年。
那三年里,开发区涌现了三木空港小镇、花样年碧云湾、樾府、远洋御城、天一仁和悦海大观、荣盛锦绣外滩、青岛达观天下等一批新盘,片区内新房售价也一路飙升至接近10000元/㎡,仅次于胶州新城区。
经济技术开发区新盘
但从2020年开始,开发区内新盘开发数量减少,在售楼盘成交量也偏低,因此很多购房者开始怀疑,开发区的房子是不是在贬值?
其实这只是错觉而已。新楼盘开发数量减少是因为开发区内有上合商务中心、上合国际会议中心,以及大量的产业园区,并没有太多都住宅土地。而楼盘成交量偏少则是因为市场上可售房源数量不多,大部分楼盘都是尾盘在售。
从价格和去化率两个关键因素上看,开发区新房保值度是十分可观的。
2018年左右是胶州开发区楼市最火爆的时间。
花样年碧云湾
首批高层房源入市时,带装修均价为11500元/㎡,目前最新售价为均价10500元/㎡。
远洋御城
2018年首开报价为11000元/㎡,目前最新报价为10000元/㎡。
荣盛锦绣外滩
开盘时报价为11000元/㎡,目前售价为9800元/㎡。
整体来看,目前售价与2018年相比,整个片区内楼盘大约有1000元/㎡的回落。在当前楼市大环境下,房价微降也是正常的房价波动,并且波动幅度远低于胶州新城区和少海新城。
这一点也体现在楼盘去化率上。根据交易中心数据,胶州开发区在售的大部分楼盘去化率都超过了70%,以2018年开发区火热的六大楼盘为例:
花样年碧云湾去化率为78.68%;
樾府去化率为70.23%;
荣盛锦绣外滩去化率为72.59%;
天一仁和悦海大观去化率为88.44%;
远洋御城去化绿为96.79%;
三木空港小镇更是已经清盘售罄。
从各项数据上看,胶州开发区的楼盘保值度是领先胶州其他片区的,所谓的贬值不过是由于片区内大量楼盘处于尾盘销售阶段而带给购房者的错觉。
结语
无论是从房价变动,还是土地市场以及楼盘销量上看,胶州楼市其实并不“冷”。而在胶州内部,目前来看经济技术开发区的楼盘反而是最保值的。少海新城等到地铁8号线支线建成之时,会真正的成为胶州吸纳人口,欣欣向荣的商贸旅游新城,现在的低房价对于当地自住购房者也许是一个不错的购房时机。
