限购解除老四方楼盘价格涨了？从数据对比看房价变化

自9月15日限购政策调整,老四方解除限购距今已经一个月多月,限购政策解除对老四方区域的楼盘带来了什么变化呢?

从今年上半年开始,贷款利率降低、公积金额度提升、契税补贴、提取公积金交首付等等一系列楼市新政,目标都是刺激刚需和改善等自住性购房需求,从二、三季度的楼市表现上看,效果是十分显著的,楼市成交整体上保持着稳步回暖。

近一年青岛新建住宅成交走势图

特别是老四方,据卓易数据统计,在解除限购政策发布后,原四方区9月新房成交套数、面积与总成交金额均环比大幅上涨,上涨幅度分别达到了259.40%、325.03%与257.55%,位居全市各区市首位。

作为青岛老城区,老四方完整的经历了青岛楼市的发展历程,在2008年-2016年更是发展迅速,老城改造进展迅速,新盘遍地开花,楼市一片欣欣向荣。

2016年后,老四方新盘大多售罄,同时受限于老城土地供应短缺,新楼盘数量一直偏少,分散于欢乐滨海城、海云庵已经水清沟等片区。2022年至今,老四方也仅有中车四方云汇、青铁云上观海等少数新盘。

随着限购取消等一系列楼市利好政策发布,这些刚入市的新盘和在售老盘比有什么变化呢,价格对比又如何?

青铁云上观海VS海信湖岛世家

首先我们来看欢乐滨海城及湖岛片区,今年5月新盘青铁云上观海项目入市,凭借稀缺的一线海景资源,成为上半年楼市的一大热门。

青铁云上观海

青铁云上观海位于欢乐滨海城南侧,是由青铁置业、华润置地、新凯达联袂合著的约40万㎡全能亲海综合体,集合环海大宅、星级酒店、文体中心、世界总部等于一体,占据了胶州湾东岸270°南向观海地块。

项目产品为带装修高层房源,于今年5月30日首开,户型建面约143㎡-200㎡,目前均价为31000元/㎡,与开盘时售价相同。

海信湖岛世家二期

海信湖岛世家二期项目位于青铁云上观海东南侧约1.5公里,在售房源也是装修高层,首开时间为2019年11月,目前项目已经交付,是现房在售,房源已经不是很多。

在刚入市时,海信湖岛世家二期售价最低为21000元/㎡,均价约为24000元/㎡。随着项目的交付及房源减少,目前售价有所上涨,均价约为25000元/㎡。

虽然海信湖岛世家二期很多户型也可以看到海景,但由于距离较远,与青铁云上观海相比海景资源逊色不少。在交通上两个项目都临瑞昌路,也都近地铁5号线站点,可以说伯仲之间。价格上青铁云上观海售价较高,主要原因除了海景资源之外,青铁项目规划为综合体,项目自带许多配套,相比之下海信湖岛世家仅有3栋住宅楼及一栋商住楼,在小区规模上相差较大。

中车四方云汇VS中海观澜庭

再来看海云庵商圈,今年初大盘中车四方云汇自入市起,就是青岛热盘榜的常客,在二季度更是曾持续数月霸榜,在市区楼盘中势头强劲。

中车四方智汇港

中车四方智汇港是由中车集团和青岛市政府共同打造,老四方机厂基础上,改造更新10万㎡工业遗存建筑,打造一个集产业、办公、商业、人才公寓、住宅、教育配套于一体的都市科学城。

中车四方云汇在售产品包括装修高层及洋房,高层户型约105㎡、114㎡、139㎡,均价约25000元/㎡;洋房户型约143㎡、164㎡,均价约30000-31000元/㎡。售价与年初首开时相比,变化不大。

中海观澜庭

中海观澜庭项目距离中车仅约700米,是2020年下半年入市的楼盘,项目主打67-103㎡小户型,是以刚需客户为主的小区。

目前中海观澜庭所剩房源已经不多,项目也已经交付是现房销售,目前仅剩66-69㎡套一套二户型。项目目前售价为19600元/㎡,总价约99万起,但项目为毛坯销售。

对比来看,中车四方云汇位于海云庵商圈核心区,生活配套比中海观澜庭更好,同时中车主要为100㎡以上改善大户型,而中海则为66-97㎡刚需户型为主。与青铁一样,中车也是集多种业态于一体的大城,而中海则为不到1500户的纯住宅小区。

在价格上,中车高层房源比中海售价约高出5000元/㎡,但中车为装修交付,因此价格差预计约为2000元/㎡左右,并没有看起来那么大。

中海寰宇时代VS绿城和锦诚园

中海寰宇时代与绿城和锦诚园两个新盘位于老四方水清沟-胜利桥商圈,相距约1.3公里,均为地铁1号线站点临近项目。

中海寰宇时代

中海寰宇时代紧邻1号线胜利桥站,青岛科技大学南侧。项目于2021年6月入市,目前在售为19层小高层,户型建面约105-143㎡,均价28500元/㎡。

绿城和锦诚园

绿城和锦诚园则位于1号线中心医院站旁,水清沟商圈核心,是老四方人口稠密的生活居住区。项目于2021年底入市,在售户型建面约105㎡、118㎡,目前销售均价27000元/㎡。

在位置上,水清沟-胜利桥片区位于老四方偏北区域,历史上也是青岛重要的工业园区,耳熟能详的青岛国棉四厂、青岛国棉五厂、青岛葡萄酒厂等都位于此区域。

目前老四方北部区域内大部分楼盘都已经售罄,中海寰宇时代与绿城和锦诚园是为数不多的在售新盘。从售价上看,这两个项目价格接近,而且由于周边有着丰富的生活配套及地铁站,这两个项目目前售价要高于海信湖岛世家二期及中车四方云汇同类型产品。

小结

近十多年,随着各大工业外迁,很多的区域也进行了重新开发,保利、碧桂园、和达、融创、青铁、万科、中海等一众房地产名企纷纷入驻,让四方老城面貌焕然一新,居住品质大幅提升,越来越多的人前往老四方置业。

整体来看,在今年一系列楼市新政发布后,老四方楼盘价格没有大的波动,并且目前很多楼盘剩余房源不是很多,今年新入市楼盘也较少。除了已经入市的青铁云上观海、中车四方云汇外,今年底预计新盘青铁封华地也将入市,项目紧邻1号线中心医院站,位置十分优越。

从在售楼盘量来看,目前老四方可售房源不多,并没有很大的库存压力,因此预计在明年也很难出现降价促销的情况,价格大概率仍将保持稳定。