[摘要] “地铁一响，黄金万两”的时代已经过去了吗？
“地铁一响，黄金万两”的时代已经过去了吗？
当年2号线、3号线沿线的地铁盘现在交付后，房价涨了吗？
“地铁一响，黄金万两”对于商铺、商超有着明显的带动作用，毕竟对于商业类产品，人流才是关键。
但是，对于住宅类产品，只看人流是不够的。
地铁对于房价有带动性作用，但并非决定性作用；地铁盘，不一定“看涨”，但相对“保值”。
尤其是在当下的房地产市场，地铁盘的选择还是很有必要的。
地铁盘的保值性
地铁对于住宅的直接附加性价值是快速、便捷的出行，这是同一地段无地铁楼盘所无法比拟的，也后期无法追加的附加价值，因此——
地铁影响房产的保值率关键因素，需看距离地铁站的远近：离地铁站越近，保值率越高。
据相关数据显示：一般地铁在0米-500米范围内，物业价值提升可达20%-25%，而1000米以外价值递增率显著降低。
此外，地铁盘的保值性需结合地理位置与周边配套综合判断。若位于远郊区域，即便真正实现“地铁入户”也是白搭。例如地铁8号线胶州段的一些项目，尽管紧邻站点，若缺乏优质资源与人口支撑，也不会有保值性。
相反，位于城市核心地段、享有成熟配套，或依托新兴产业与区域新规划的地铁盘，往往更具保值韧性。
地铁5号线迎新进展
目前，青岛市区范围内还有地铁5号线这条C型线路尚未开通，它串联起了市南、市北、崂山多个区域，并与地铁2号线、3号线、4号线、1号线、8号线多条线路可以实现直接换乘，各区居民对这条地铁线路的“期待值”可以说是直接拉满！
近日，青岛地铁5号线最新施工进度公布：土建工程施工完成58%，这意味着地铁5号线土建工程施工已经过半；地铁5号线计划2028年通车，地铁大厦站主体结构较原计划提前10天封顶；部分站点有望在2027年实现试运营。
在地铁开通的前两年，房价又恰处低点，是相对来说的置业优选阶段，既能在交付时同步享受利好，也能有明确的时间点。不再像前两年，部分楼盘借势鼓吹地铁5号线2026年通车去提前透支利好。
近期地铁5号线沿线又多了几个新盘
富力海悦学府：距离地铁5号线约300米左右。是市北滨海新区板块的又一新盘，位置上并没有太大的优势，但是因为紧靠地铁5号线和临近山姆会员商店这一商业配套而备受刚需购房者的关注，已于8月初开盘，据说首开劲销7000万，均价约16500元/㎡。
项目位于环湾以东，中国铁建梧桐苑以北，距离环湾约200米，估计会有噪音；虽然不紧临后海，但估计10层往上大概也能看到海;只有3栋楼体量也不大，只有建面约95㎡和建面约117㎡两个户型；建面约95㎡的户型为宽厅、3米层高、1.5卫布局，把刚需置业者的需求和痛点都考虑到了。
保利青铁果品批发市场地块：距离地铁5号线约100米左右，同时还临近地铁3号线。作为双地铁盘，周边临近新都心商圈和海尔云谷大型产业基地，是一个能够凝聚人气、汇聚人流的位置，值得重点关注。
据了解，目前该项目大概率规划的产品将以建面约120㎡以上的大户型为主，户型建面约118㎡起，建面约135㎡，140㎡应该会占到一定比例，这个地块和目前周边的新盘棠玥和境产品上估计会有直接性差异；而棠玥和境不临近任何地铁较为遗憾。
中车四方云汇二期：门口就是地铁5号线双地铁口。这个项目最大的关注点不在于其名副其实的“地铁盘”属性，而是它的多个公园：四方公园、机车公园等公园式社区，确实已经成型，成了很多人打卡之地；和赛事级的游泳中心、羽毛球、乒乓球俱乐部等也是成就了自家门前的“张弛有度”，只是其配建的青岛第二实验学校中车学校何时开始招生成为了一二期业主共同的期待，对于地铁盘来说教育配套若是无法落地将减分不少。
目前中车四方云汇二期主要在售建面约92㎡-135㎡,均价约19500元/㎡-21000元/㎡，实际成交价格另有优惠；小高层则以建面140㎡、143㎡的大户型为主，尚未开盘。和一路之隔的国信和悦，两者产品上差异性较大。
启元学校大沙路校区效果图
通和悦章：距离地铁5号线湖岛路站约100米。相比中车，没有那么齐全的配套，但在教育资源上有明显的优势：现在业主不用等交房就可以上学，拿着预售合同，有户口，可以上启元学校的本部。这对于有孩子的刚改家庭来说，是能够满足迫切的教育需求。而且项目也临近即将于今年下半年启用的启元学校大沙路校区。目前该项目和中车四方云汇的均价差不多，约19500元/㎡-22000元/㎡，得房率90%，位置上的劣势用户型的优势来补，而且阳台交房时给全部封好。
中海雲境二期直线距离5号线胜利桥站仅约200米，三条地铁交汇。这个项目从拿地起，谁也没想到会卖得那么好，目前一期已经超业主预期交付，不仅仅是因为地铁出行的便捷，更因其学校教育配套的完善：距青岛启润学校实验学校（二实验市北分校）仅约870米直线距离，这是一个典型的地铁+配套双拳组合的楼盘，本身定价就不高，保值性是其受欢迎的重要原因之一，因此，部分房源离桥近的缺点业主已忽略。
目前该项目主要在售建面约109㎡、119㎡、125㎡、143㎡，毛坯均价约19500元/㎡左右。
地铁5号线沿线的新盘数量不多，可谓屈指可数；仔细审视这些楼盘，几乎每一个都独具特色。
如今，仅因地铁便利而选择新房的时代已经过去，单纯依赖地铁拉动升值的楼盘也很难实现价值飞跃。真正具备长远生命力的地铁盘，应当是与教育、居住环境等多元需求紧密结合的项目。唯有如此，才能最大化地铁所带来的附加价值，让通勤优势转化为持续的生活品质。
从长远来看，地铁所汇聚的人流、资源与活力，仍将不断助推区域价值提升，成为城市发展的重要引擎。
