[摘要] 自 3 月下旬以来，全国范围内的楼市的调控此起彼伏，超过 10 个城市再次收紧房地产调控政策。青岛虽然没有明确出台调控文件，但随着相关部门对红岛及西海岸楼市的整顿来看，青岛已经身处全国调控的大军中。
“ 金三银四 ” 是房地产市场对传统旺季的通俗称呼，青岛房地产行业并没有 “ 错失 ” 一年中的行业旺季，销售持续走俏。 西海岸新区、城阳区、即墨区是供销热点区域。
自 3 月下旬以来，全国范围内的楼市的调控此起彼伏，超过 10 个城市再次收紧房地产调控政策。青岛虽然没有明确出台调控文件，但随着相关部门对红岛及西海岸楼市的整顿来看，青岛已经身处全国调控的大军中。 3 月下旬，红岛楼市主管部门再出重手： 开盘过程由公证机构全程监督，公开摇号对外销售。
那么楼市调控对刚需来有何影响呢？相关数据显示，自去年调控以来，市场利率已经不断水涨船高。这很明显打击了一部分投资客，但另一方面，误伤了刚需也是不争的事实。 所以对于刚需而言，调控不等于降价，买房依然有压力。 随着购房成本的增加，部分购买力较弱的刚需客将眼光放在了青岛近郊地区， 再加上青岛新出的落户政策，西海岸、红岛、即墨三个片区 60 平以上房屋即可落户，这对外来购房者来说也是一个利好消息。
根据锐理新媒体数据统计， 3 月份青岛新建商品房成交 17700 套，同比下降 3.97% ，环比上涨 117.12% ； 3 月份新建商品房成交面积 1999979 ㎡，同比上涨 2.52% ，环比上涨 122.9% 。住宅方面， 3 月青岛新建商品住宅成交 14624 套，成交面积为 1667097.3 ㎡，同比分别下降 5.91% 和 2.86% ，环比分别上涨 111.02% 和 107.08% 。
市南区、市北区、李沧区、崂山区，四大城区新建商品住宅房价突破 2 万元。
从整体成交情况来看， 3 月份西海岸新区商品住宅成交 4444 套，成交面积为 508797.66 ㎡，位列青岛各片区成交面积排行榜的首位；胶州住宅成交 2037 套，成交面积为 227117.88 ㎡，位列成交面积排行榜的第二；城阳成交 203468.4 ㎡，位列第三。另外，李沧区、即墨区和莱西市 3 月新建商品住宅成交也均过千套。
同比来看，成交面积有涨有跌，涨幅最高的是莱西市，同比上涨 97.78% ，跌幅最大的是市南区，同比下降 56.1% 。环比来看，因为 2 月份为农历新年，成交较为冷清，但进入 3 月份之后，成交复苏，除崂山区之外，各片区楼市成交面积均呈现上涨，涨幅最狠的为市南区，环比上涨 459.06% 。
相比去年 3 月份来看，各片区成交均价无一例外，全部上涨，涨幅最大的是平度市，同比上涨 53.54% 。
这 4 大城区凭何破 2 万？
市南区：顶配双盘汇繁华壕到位
3 月楼市均价 50172 元 / ㎡
市南，青岛楼市多年的 “ 头条 ” ，配套充沛，开发完备，经济腾飞，政策加持，市南更成热上加热的地盘。
区内土地基本开发完毕，楼市交易主力转向二级市场，这也让鲁商蓝岸公馆及永新公馆两个 “ 新面孔 ” 格外显眼。
正月初七，蓝岸公馆尚未正式开馆接访，从值班人员处了解到，项目包括精装公寓和回迁住宅。即将面市的是公寓部分，位于 10# 楼，该楼座共 26 层， 6 梯 30 户， 11-5 层为沿街商铺 6-8 层为 LOFT 户型、 9-26 层为平层，建面 32-70 ㎡左右。平层预计均价 25000 元 / 平左右， LOFT 预计均价 35000 元 / 平左右。
位于澳门路的城投永新公馆，是该区域仅有的新建楼盘，而该项目的定位也符合所在片区的特征，高端大气上档次。项目为两栋电梯住宅，分别高七层和 10 层，两梯两户，仅 26 席，车位 62 个。户型分别为 224 平、 270 平、 276 平和 313 平 , 均价预计 55000 元 / 平方米。
好消息是，该项目目前实行指定银行 50 万验资锁定房源，只是可选房源只剩低楼层。项目目前已经封顶，正在内部装修，预计上半年开盘，交房时间是明年上半年。另有 80-800 平沿街商铺出售，预计单价 9 万元 / 平。
崂山区：主城新贵好宅难求
崂山区： 3 月楼市均价 31359 元 / ㎡
受限土地存量，市南新盘难求，在自然环境和配套品质上比肩市南的崂山，在置业关注度上和宜居含金量上，也几乎与市南同步，甚至更代表楼市需求释放的未来方向。宜家落户， 2 号、 11 号线地铁开通等利好， 2018 楼市崂山板块，更加炙手可热。
低调大热盘海尔云玺住宅一年几乎清盘，正月初七售楼处的消息称，该项目只剩 1 套房源可售， 140 平，总价 480 万。与云玺同属海尔云谷的云谷壹号写字楼预计将于今年 5 月开盘。
去年中享受秒光待遇的青铁华润城至今没有新房源入市，但不妨碍正月初七售楼处开盘当日市民组团来看房。当日上午 10 时左右，青铁华润城售楼现场至少有 10 组客人同时到访，新房源入市时间、数量及户型价格等，被频繁问及。
据了解，青铁华润城是 2 号线、 4 号线双地铁物业。二期规划 2 栋高层和 8 栋小高层；三期规划 8 栋住宅及 2 栋公寓；四期规划为三栋商住及自持商业。上市时间待定。
青岛东部新天地和静山悦园是崂山区今年上市的纯新盘。前者与青铁华润城临近，是山钢建设的商业综合体，项目先期入市的产品为平层、 LOFT 、精装及毛坯的多形态公寓产品。项目包含底商、写字楼和百货、卖场、体验式街区等业态，是未来崂山区又一一站式城市微核心。
静山悦园是住宅新盘。今年预计以准现房开售，小高层面积 150-190 平。洋房面积包括 170 、 190 、 200 平套四户型；另有 270 、 290 、 320 平复式户型。洋房一楼带院。毛坯价格预计 40000 左右。
市北区：名盘春推将始
市北区： 3 月楼市均价 24311 元 / ㎡
接踵两个地产大年，市北诞生不少名盘，海尔地产世纪公馆、保利天汇、万科未来城、龙湖春江郦城们，在青岛地产版图上掀起一轮轮的置业高潮。根据正月里的探盘消息，未来的几个月，这些项目的红火故事大多进入下半场，甚至预备尾盘收官。
海尔地产世纪公馆正月期间没有休息，正月初二开始就陆续有购房者登门。项目将于四五月份加推两栋高层，价格待定，这部分房源的交付时间定于 2019 年底。
毗邻规划中的地铁 8 号线长沙路口，大都汇盛元颇受关注。虽然售楼处暂无沙盘等硬件，但项目的二期产品已经引得不少客户来访，来电。该项目高层户型建筑面积 80-130 平不等，价格未定。
去年保利天汇因 200 万认筹验资轰动全城，正月初七，项目售楼处已经开门纳客。但在售房源仅剩 2 套 175 平户型，均价 26000-27000 元 / 平。项目预计 2 月底 3 月初加推 31 层高层 12# 楼，户型为 140 平，两个单元，一梯两户，价格待定。
四流南路双雄 —— 万科未来城和龙湖春江郦城未来三月都将加推，其中万科未来城住宅收官座三期三栋住宅将于 3 月加推，户型 85-145 平，春江郦城的新房源将于四五月份推出。目前两个项目在售的均为商铺产品。
同安路九号和和达珺园是近期较受关注的新盘。 2-3 月开盘的和达珺园住宅部分已经蓄客完毕，可能将于近期开盘。 28 层高层住宅首开两个单元，两梯两户，户型为 118 平套三及 132 平套四。还有 LOFT 公寓产品，预计于 2019 年 12 月毛坯交付。
同安路 9 号将于 4 月中下旬推出商墅产品， 180-220 的双拼和三联排，将是该片区非常稀缺的产品。售楼处给出的消息称，虽是商墅，同安路九号将采用民水民电。
李沧区：升级进行时刚改加身去化急
李沧区： 3 月楼市均价 20673 元 / ㎡
曾几何时，李沧是主城刚需第一仓，经过两年的火爆去化，该片区不仅库存告急，区块定位也从刚需转向刚改。
狗年新春，李沧楼市主城味道明显，开春房源不足，需求上门很急。万科如园、北京城建龙樾湾、卓越皇后道、青岛印象湾、中南世纪城、蓝城春风里都没有太多可售房源，其中中南世纪城无房可售、印象湾和如园、蓝城春风里的剩余房源仅个位数，北京城建龙樾湾和卓越皇后道可售房源都在 30 套左右。
融创都会中心是过去一年青岛首屈一指的销售先锋，春节过后，其依然保持着较高的出货量。正月初十，融创都会中心的叠拼产品已经面市。 14-17# ，户型建面 170-190 平，单价 30000 元 / 平，总价约 500-700 万。其中上叠赠送南北露天，下叠赠送地下一层（享 5.7 米层高）和 80-120 平院子。项目洋房预计上半年推出，户型建面 130-150 平左右，价格待定。
映月公馆珑台将于上半年推新， 4 栋 17 层小高层，面积 99-12 平方米的精装户型，价格待定。
卓越皇后道将于 3 月份推出 33 层高层房源 128 套，项目同时主推宾果公寓， 1 栋 loft 公寓约 900 套房源，户型建面 30-60 平。
