[摘要] 前几天，和大家聊了目前青岛郊区楼市的状态（详情见牛年的青岛楼市，能牛起来吗？（上））。实际上，西海岸、即墨和胶州，机会还是很多的。
今年的市区楼市，和2020有很大不同。从多个方面看，平平淡淡是不可能了。
1、要涨价了吗？
从1月份到现在，很多人都在讨论这个话题。因为从报道看，上海深圳等一线城市楼市状态很旺，而且上海又出了一系列措施应对。本来，平淡如水的青岛楼市，又泛起了一丝波纹。
但是，青岛郊区市场太庞大了，没有强大的购买力做支撑，火爆的局面貌似短期看不到。可，有几个细节必须要提一下。比如，新都心某盘提价了；比如，刚宣布成为主城区的城阳，也有提价楼盘。
还有一个现象，市区楼盘，近期销售情况几乎都不错。市南团岛板块某盘首期认筹很成功，抢了。沿着黑龙江路，市北几个盘，大国璟已经进入清盘阶段，青特好楼座也拿出来了，价格比之前要高，和达只剩商铺了。
浮山后（市北和崂山）的2020，还是很精彩的，远洋俩盘+华新园+金茂府+金地+紫樾尚府，去化率很可以了，这里面只有一个盘略弱一点。
但这个盘反而受益了，因为2021年浮山后新房比去年少了一些。祸福相依啊，市场就是这么奇妙。熬死对手，熬到最后。能撑就是本事。生活中，很多时候，不都是如此吗？一时的得失，意义并不大。千万不要对一个斤斤计较的人充满期待和幻想，毕竟九年义务教育都没能改造好他。（有点偏题）
改善需求，优先选择的永远是市区。这么多年以来，市区楼市的稳定上涨，从未改变。居住在市区，工作在市区，生活在市区的群体，受益于这些年房价上涨，卖一买一的改善模式一直存在。这是一个良性循环。
（崂山午山脚下）
2021年，市南新盘没有惊喜，这里的房价很稳定。市北浮山后、新都心和崂山新房供应量相比2021是减少的。还有，众所周知的外在因素，这几个板块新房价格小幅上扬，不是不可能。举个例子，佳源崂山项目今年主打新地块，位置相对一期更好，价格肯定比之前高。还有，银丰一直在调价。
2、四方、李沧北要崛起？
传统意义上的青岛市区，老四方和李沧必须要提。这俩板块和刚才聊的浮山后、崂山等不太一样。先说，李沧区，发展较好的是东李板块，房价也是高的。从2010到现在，从8000到两万多，稳步上涨。2021年，绿城收尾，这里新房不多了。交运集团拿的地价1万/平的万竹云峰是要盖别墅的，164户商品房。
李村板块呢，集地铁、商业中心于一身，繁华商圈，但新盘没有。海信只有两栋住宅楼。2021年，李沧楼市大规模的楼盘都在还未崛起的板块。比方说，李沧北，那仨楼盘还要继续斗争，体量不小，房子很多，价格17000—2万之间。
中交李沧青钢总部项目，这是一个旧厂改造项目，按照整体规划，体量相当大。去年最后一天，先拍卖了两块地出来，地价9200元/平。不出意外，今年要卖的。这个位置算是李沧西北方向了。
还有两个盘。一个在重庆路华中蔬菜批发市场旁边，中梁拿下了，今年开盘。被迫囤了三年多的万科石牛山路项目，今年要上市，终于熬出来了。它的周围，几乎没有竞品了。产品走改善路线的话，要和市北几个项目抢客户了。
青岛四方公园
沉寂多年，四方楼市要迎来高光时刻了。保利、铁建、华能、中车、中梁、中海、卓越、招商碧桂园等多个项目陆续出现。2021年的四方楼市可谓新盘众多，各有千秋。保利、中铁建和中车都是大盘，规模不小，可以保证两三年一直有货。价格区间在两万至三万。四方片区，整体位置很不错，地铁配套比较给力，如果厂房改造能再加把劲，后程发力，潜力很大。毕竟，这里曾经就是中心啊。
这么多年，四方老旧厂房改造一直是个谜题。众多大鳄的扎堆，这是一个好事。2021年，去四方买新房，或许是很多人的选择。没有原因，这里盘多！
3、该出手了？
十年前，东李板块的万科生态城，单价8000多，带装修，卖的很不好。于是，找到青岛某单位搞团购活动，小编正好经历了这事。单位部门很多，整体情况咱不了解，但小编所在的部门一共两个人报名（60多个人的大部门）。这其中，一名同事去现场看了以后，又把团购认筹金要回来了。
后来，这个板块的发展大家看到了，大鳄云集，盖楼的同时把配套也一块升级了。从市区范围看，未来有可能崛起/有红利的区域是老四方和李沧。
崂山板块，大家都知道这里资源很强势，山海资源、金融核心区等等，房价高高的。购房群体太广泛了，基础太好了，不愁卖。
私下觉得，今年是青岛市区楼市的好机会。对购房者来说，新房机会很多。便宜一点的新房，李沧和四方盘很多。优质一些，上档次的崂山也可以。天一仁和崂山首盘今年要开盘的，离海不远，房源不多。
这几年，青岛开发商在新房户型设计、配套、理念等方面的提高，有目共睹。在其他投资渠道不稳定，在安全感不足的情况下，就别幻想了。
