[摘要] “限跌令”成为这些区域楼市近一段时间的热门话题。
张家口市住建局等四部门联合发文限制房价过快下跌
关于房地产市场的调控，在不同地区正上演不一样的戏码。
在一线城市等楼市大热地区，政府层层加码的政策，目的是防止房价过快上涨，而在部分三四线城市，当地政府的手段则是为了防止房价过快下跌。“限跌令”成为这些区域楼市近一段时间的热门话题。
多地出台“限跌令”
8月以来，全国已有多地通过不同渠道及方式，向市场传递了房价不能过快下跌的信号。
最近一个地区是河北省张家口市，有媒体证实，张家口市住建局等四部门于近日联合印发了《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中明确“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％销售。”
上述政策被市场解读为“限跌令”。
事实上，在政府出台政令之前，当地行业协会已经发出倡议。7月中旬，张家口市住宅与房地产业协会发出倡议，要求各房地产企业严于律己，不得以低于成本价格销售所开发的商品房，杜绝恶意炒作，杜绝故意破坏规范的销售市场秩序。
而在张家口市之前，同在河北省的唐山市则通过约谈房地产企业的方式，表达了“限跌”的政策主张。
据媒体报道，8月13日，唐山市政府召开房地产企业座谈会，除了市委市政府领导以及当地住建局、发改委等相关部门主要负责人外，会议还邀请了华润置地、中海、万科、龙湖、荣盛、融创、金茂、新城等8家外地房企和天壤、翌邦2家本地房企负责人参加。
一位与会的负责人说：“这次会议主要讨论了如何救市，包括要打压恶意降价。目前楼市出现了下滑现象，一些购房者观望情绪浓重影响了销售，部分房企迫于市场压力采取变相降价促销措施，对市场也产生了一定负面连锁反应，因此唐山市政府召开此次座谈会还是非常必要的。”
除了政府发文及约谈外，房地产协会也在“限跌”一事中忙碌奔走。8月11日，昆明市房地产开发与经纪协会在落实“三稳”工作要求座谈会上提出，对扰乱市场现象，尤其恶意降价行为，情节严重者将停止网签。虽然是当地行业协会提出，但作为当地住建局管理的社会组织，上述要求仍被市场解读为是政府意志。
据不完全统计，除了上述三地，岳阳、株洲、江阴、沈阳等地，也通过直接发文或约谈企业或通过行业协会表达了“限跌”的政策态度。
房价比顶峰时期跌去四成
对于房价下跌，居住在一线、新一线等城市的人们很难感知，以记者所在的西安为例，周边很少有人理解房价还会下跌一事，更难以理解限跌令的出台。对于上述各地“限跌令”的出台，受访者的第一反应均是：房价会下跌么？
事实上，房价不仅会跌，并且跌的很快。
《张家口日报》的报道称，针对限跌令出台的背景，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫介绍，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元／平方米左右，降到了均价8000多元／平方米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。上述数据表明，当前张家口主城区的房价，距离最顶峰的时候已经下降了近四成。
而唐山的房价的“翻脸”只能说“比翻书还快”。去年今日，唐山在政策主张还是“遏制投机炒房”，一年后“不要再降价”则成为主流。
2020年，唐山房价增速一直位于全国前列，当年8月唐山新房销售价格指数同比上涨15．4％，二手房同比上涨14．6％，因为楼市过热，唐山连同银川、常州等一起被住建部约谈。2020年9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，实施“支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管”等举措。
而一年后唐山楼市则是另一番光景，国家统计局数据显示，2021年7月唐山新建商品房价格环比下降0．4％，8月唐山新建商品房价格进一步下探，环比下降0．6％。
下跌的房价并未带来销售的增长，根据中指院统计，2021年1－7月，唐山房地产企业销售额TOP10企业商品房签约金额合计113．0亿元，同比下降24％；1－7月销售面积TOP10企业商品房签约面积86．2万平方米，同比下降26％。
大起大落都不是楼市的健康状态
对于张家口的限跌措施，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫表示，用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是白捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期保障，房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以“限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。
湖南省岳阳市住建局工作人员则在接受媒体采访时表示，今年5、6月份，某开发商为了回笼资金，将旗下三个项目从备案价8000元／平方米左右降至5000元／平方米左右进行销售，造成市场混乱，引起降价前买房市民的心里不平衡。另外，该开发商的降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望楼市平稳健康地发展，不能只限高，也要限低”。
维护楼市平稳发展是政府出台“限跌”措施的出发点，对此房地产观察人士同样表达了上述观点，他们认为过快上涨与下跌都不是楼市平稳健康发展的正常状态。
大众网·海报新闻记者注意到，从目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打压的是恶意降价行为，其中部分房企的销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，无论对中央还是地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标，大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动。房价下跌预期形成后，会导致价格进一步下滑，从而形成循环。所以，政府需要出手干预。
易居研究院智库中心研究总监严跃进此前表示，从房价角度看，既要打击房价过快上涨，也要确保房价不过快下跌。过快上涨方面，基本上大城市表现还不错；而过快下跌方面，一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。应该看到，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。人们越来越认识到热点城市房价过快上涨将带来金融风险，还应注意到，如果另一些城市出现房价过快下跌的情况，同样会给楼市带来很大风险。一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”；一些炒房客违约，可能影响金融稳定。
对此与“限跌令”，《经济日报》也发文称，为避免恶性竞争和房企大幅低价销售行为而出台限跌措施，并不是说房价不可降。房价在一定范围内的小幅涨跌都是正常现象，关键是防范有些市场出现过快大幅下降。稳才是楼市的理想状态，房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。
大众网·海报新闻记者 陈嘉伟 报道
