[摘要] 当前各地都有不同程度政策“松动”提振楼市，纾困政策对市场复苏还是起到一定积极作用，但政策方向和实施力度还在与市场博弈过程中。
2022年以来受市场低迷行情影响，叠加3月以来奥密克戎疫情多点爆发，整体楼市表现相对惨淡，下行压力加剧：
供应层面，房企“躺平”心态严重，推盘积极性较低，使得累计供应同比降幅持续扩大；成交层面，重点城市新开盘和成交量较3月均不同程度继续回落，同比降幅继续扩大至六成，前四月累计降幅也不断扩大。仅一线城市新增供应环比增加，成交亦仅限于北京继续转暖，广州核心区缓慢复苏，杭州、宁波、合肥、长沙等市场转弱．
当前各地都有不同程度政策“松动”提振楼市，纾困政策对市场复苏还是起到一定积极作用，但政策方向和实施力度还在与市场博弈过程中。房地产市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。
2022年一季度全国商品住宅供应疲软，市场低迷叠加多地疫情反复因素使得房企推盘积极性大降，“躺平”心态严重。据CRIC监测，一季度百城新增供应5166万平方米，环比2021年四季度下降53％，同比下降45％，甚至较2020年（新冠疫情初次爆发）同期下降12％。新房市场供应规模降至近三年历史低位。
图：2020年1月－2022年3月全国百城商品住宅供应面积走势（单位：万平方米、％）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
不同能级城市呈现出显著分化。一线城市保持较好供货节奏，一季度新增供应531万平方米，较2021年同期仅微降1％。一线城市在下行周期下成交延续热度，房企积极入市争取尽快销售回款，因此一季度推盘量与往年相当。相反二三线城市供应量断崖式下滑，一季度二线和三四线城市新入市住宅规模较2021年四季度进一步下降，环比和同比降幅均接近50％，甚至低于2020年新冠疫情爆发初期。
表：2022年一季度全国百城商品住宅供应情况（单位：万平方米、％）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
据CRIC监测，30个重点城市新增供应面积1331万平方米，环比下降5％，同比回落59％，前4月累计同比下降49％，整体供应仍处低位且跌幅扩大。
一线城市供应显著放量。4月整体供应面积256万平方米，环比增20％，同比降26％，前4月累计同比下降11％。北京在市场明显复苏之后，多盘集中加推，4月供应量同、环比分别上升了103％和202％。上海全域静态管理，同环比降幅均在9成以上。广州环比增加138％、深圳供应环比回升22％。
低迷行情叠加疫情影响，热点二三线城市房企推盘积极性不高，供应量稳步回落。26个监测城市4月合计供应1076万平方米，环比回落10％，同比降幅达63％，前4月累计供应量较2021年同期下降53％。18城呈现出同环比齐降，仅南京、合肥、常州、福州等环比显著回升。
表：2022年4月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）
备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
造成供应低迷的无外乎以下三点：
一是新房成交低迷，房企不愿推盘入市打击市场信心。2022年一季度市场下行进一步加剧，在售项目普遍遭遇去化困难的情况下，房企不愿继续新增房源入市。
二是房企暴雷后“停工潮”延误施工工期，降低潜在供应规模。2021年多家民营房企遭遇债务暴雷，受此影响下多地出现项目停工现象。2021年7月起全国房屋新开工面积累计同比进入负增长区间，至2022年一季度累计同比下降17．5％。
三是多地疫情反复，“静态”管控下新盘难以蓄客入市。2022年一季度多地先后爆发了新一轮新冠疫情。“静态”管控等防疫措施打乱了既定的推盘节点，房企无法如期蓄客和开盘。
疫情不确定性加剧了整体楼市下行走势，多数城市开盘项目平均去化率仅在30％左右，且热销城市和热销项目个数逐月减少，上海疫情影响供求更是出断崖式下跌。
1、一季度成交同比降45％，一线跌幅最小
2022年一季度全国住宅市场成交规模降至几年来低点，政策强力纾困但市场信心尚未恢复，即使降价也难以有效拉动销售。据CRIC监测，新房市场，一季度全国百城商品住宅成交7315万平方米，环比和同比分别下降31％和45％。
图：2020年1月－2022年3月全国百城商品住宅成交面积走势（单位：万平方米、％）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
分能级来看，4个一线城市一季度商品住宅成交面积达697万平方米，同比下降36％，较2019年同期上涨24％。热度较2021年四季度环比回落28％。
26个二线城市一季度成交面积合计3545万平方米，较2021年和2019年同期分别下降44％和26％，较2021年四季度下降33％。一季度整体呈供应短缺状态，26个二线城市供求比仅0．65。
70个三四线城市商品住宅成交面积为3073万平方米，较2021年和2019年同期分别下降49％和30％。受市场观望情绪浓重影响房企普遍减少新房供应量以减少待售库存，叠加“返乡置业”在多数三四线城市宣告失败。
表：2022年一季度全国百城商品住宅成交情况（单位：万平方米、％）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、4月成交同比降幅扩大至58％，沪杭宁合等全面转冷
30个监测城市预计成交面积为1291万平方米，环比下降18％，同比下降58％。1－4月30个监测城市成交面积累计同比下降48％，较前3月（累计同比下降42％）降幅扩大6pcts。
一线城市4月环比下降19％，同比回落47％。其中北京随着新增供应入市成交放量，市场热度持续回升，新盘平均去化率稳步提升至41％，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域不少项目去化率仍低于10％。广州核心区热度回升，供应增加情况下环比微增3％，新盘平均去化率低位回升至21％，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。
26个二三线城市环比下降18％，同比下降60％。城市间分化持续加剧，长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北地区市场全面承压。
表：2022年4月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）
备注：上表中城市成交量为本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
图：2022年4月全国50个重点城市在售项目平均开盘去化率（单位：％）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
相比新房市场而言，2022年一季度二手房市场成交情况更加严峻。受2021年多个城市出台二手房指导价，一线城市以及强二线城市成交规模均收窄至历史低点。叠加面向二手房成交的息税和信贷政策放宽幅度有限，二季度二手房市场将继续下行，且后续回暖速度慢于新房市场。
1、一季度二手房成交量同比“腰斩”
据CRIC数据统计显示，2022年一季度21个重点城市成交二手房2276万平方米，环比和同比分别下降14％和49％。受整体市场下行影响，叠加2021年同期基数较高，1月和2月单月同比均大幅下降，降幅分别为53％和45％。对比近三年历史数据来看，一季度二手房成交规模降至近3年次低，且二手房市场同比跌幅大于新房市场。核心城市置换需求受到信贷政策和指导价等调控政策抑制，购房成本大幅上升后需求流向新房市场或进入观望期。
图：2020年以来21个重点城市二手房月度成交面积（单位：万平方米、％）
注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括合肥、重庆、郑州、南京、杭州、青岛、厦门、苏州、武汉、天津、南昌；三四线包括东莞、佛山、衢州、舟山、资阳。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
分能级来看，一线城市成交规模降幅最为显著，同比降幅达53％。其中上海和深圳最为显著，一季度成交量同比分别下降62％和79％。
二三线城市一季度成交面积同比分别下降48％和44％。二线城市表现与一线城市基本一致，信贷政策和调控政策的双双打击使得武汉、合肥、杭州、厦门等成交规模同比腰斩。
表：2022年一季度21个重点城市二手住宅成交情况（单位：万平方米、％）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、青苏杭深圳等同比跌幅均在60％以上
4月二手房市场整体环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9％，同比下降56％，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51％，较前3月扩大2pcts。
从日成交数据来看，部分城市成交规模率先回升。深圳、青岛和东莞4月成交分别环比上升81％、29％和59％。但从同比来看成交规模仍处于历史底部。
表：2022年4月全国9个重点城市二手房成交量（单位：万平方米）
注：上表中城市成交量为本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2022年以来，因市场低迷行情叠加奥密克戎突袭影响，供需疲软，整体狭义库存延续高位波动趋势，去化周期延续上行走势，至3月末已达22．70个月，显著高于2021年同期水平。
2022年3月，狭义库存延续上月回落态势。据CRIC监测数据，2022年3月百城商品住宅库存量达到了60402万平方米，环比微降1％，同比增长5％。3月恰逢“金三”传统营销旺季，供需环比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40％，整体延续上月的“供不应求”，因而狭义库存小幅微降至6．04亿平持稳。
不同能级城市均保持环比回落，不过环比变动不大，跌幅均在1％以内。同比来看，仅二线小幅回落1％，一线、三四线同比持增，涨幅分别为6％和13％。其中三四线库存压力稳步增长，同比涨幅在不同能级城市中居首，且有不断扩大的趋势。
图：百城2019年以来商品住宅库存量变动情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
图：2022年3月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2022年3月，虽然成交略有复苏，但仍显著不及去年同期，去化周期延续稳步上行趋势，由2022年2月末的19．49个月跳增至22．70个月。不同能级城市皆保持上扬，一线增至15．55个月，二线增至21．56个月，同比涨幅均在60％以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到25．83个月，超过疫情期高位（25．18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面，同比翻番，居不同能级之首。
图：百城2019年以来商品住宅库存量去化周期变动情况（月）
备注：2022年3月商品住宅库存去化周期＝2022年3月末商品住宅库存量／近3月商品住宅成交面积均值
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
图：2022年3月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
4月监测的30个重点城市供求关系分化，北京、南京、合肥、无锡、长沙、武汉等供过于求，其中常州、长沙、福州等供求关系恶化；深圳、成都、宁波、西安、重庆、厦门等供不应求。仅宁波、天津、大连、杭州等下降。大连、东莞、昆明、青岛、武汉、南宁等库存消化周期已超过2年。
表：2022年4月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
综合来看，我们预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。
2022年下半年预期迎来供应高峰。一方面，当前疫情在全国多地频发，取得阶段性控制尚需时间；另一方面，各地陆续出台宽松政策“托市”，政策落地发酵尚需时日；此外，2021年22个核心一二线城市推行集中供地，根据不同城市项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况，下半年也将是新盘集中入市的高峰。
分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。弱二三线城市则面临供应持续缩量，一方面基于2021年二三线城市经营性用地成交建面分别同比下降26％和22％，房企拿地积极性不高，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的续推加推为主。
考量到当前疫情多地频发和楼市低迷的整体大环境，市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，只有一二线城市市场率先企稳，三四线城市才会轮动复苏。基于下半年供应放量的前提假设，我们认为一二线有望在三、四季度市场回稳，三四线调整周期更长。
具体来看，首先复苏的势必是广州、深圳、苏州、武汉等核心一二线和内陆强二线城市，其次昆明、天津等市场有望在四季度稳步回升，最后，需求透支严重的弱三四线城市即使有层层利好政策支持，短期成交也难有起色，如南充、洛阳、驻马店、菏泽等。
