[摘要]
一年一度的春季房展在清明小长假之后如约而至，本届春展虽然规模不如往届，参展商也比历届少，但声势却一如往年，来访的购房者可谓日日爆满，体现出岛城刚需数量之大和购房意愿之迫切。购房者的热情也体现在青岛新闻网近日举办的《2012青岛购房人群一项调查》中，两周的时间里，多达1200名网友参与了此次调查，大家就自身年龄、购房次数、房型、价位、贷款、地段及预判等11个选项进行了填写，为其他购房者分析当前的购房形势提供了有关资料。
一年一度的青岛春季房展在人们的争论中落下帷幕，市民说参展商比历届少，在展会上没看到什么好房子，地产商说来访的市民多，岛城刚需数量大、购房意愿迫切。
日前，青岛新闻网联合青岛日报，在展会前后举办了《2012青岛购房人群意向调查》，两周时间里多达1200名网友参与了此次调查，市民就自身年龄、购房次数、房型、价位、贷款、地段及预判等11个选项参与调查。>>>（点击查看投票）
“少壮派”购房者占七成 基本都是“第一次”购房
根据调查统计，此次参与调查的网友以年轻人居多，40岁以下的购房者占据了所有购房人群的71%，其中20-30岁之间的购房者多达39%，这部分年轻的购房者大多为首次置业者，而30-40岁之间的购房者则更偏重于改善性购房，这部分购房者占据了32%的较大比例。50岁以上的购房者仅占据了11%的比例。
从年龄分布所占据的比例，其实就不难看出购房者所处的置业类型，40岁以下的购房者应当占据首次置业者的大部分比例，此次调查显示，首次置业型购房者占据了高达65%的比例，在首次置业中，“婚房”则是一个强制性很高的购房方式，因为有不少购房者反映，与其单身购房，不如先租房来着轻松，但是不买房则不成婚。
排在首次置业者比例之后的是改善型置业者，他们的比例占到了所有购房者的1/4，这部分购房者通过多年的积累有了比较可观的资金，而其对于生活的憧憬也需要进一步满足，此外，因为家庭成员的扩充或成长而亟需改善为大房也是其中原因。当然，还有一部分人再买新房为了养老。
多次置业型购房者占据了仅有10%的比例，这其中包括了部分投资型置业者和一些养老房购买者。
改善型置业者和首次置业者都是为居住而考虑购房的纯购房者，我们称之为“刚需”，在此次调查中，“刚需”的比例高达90%，这说明岛城仍有极大的一部分刚需未被满足，市场的需求力仍然汹涌澎湃。
“地段”已不如“房价”重要 市民仍怪房价太高
尽管每一种购房置业者都有不同的购房理念，可大多数购房者对地段总是最认可，开发商也总拿着地段说事儿，但是在此次购房要素的调查中，李嘉诚的“地段论”仅仅屈居第三，“价格”要素却成了左右购房者行动的最重砝码。在市民购房首先要考虑的要素当中，价格要素占29.4%，户型占17.6%，地段占13.5%排名第三位。
既然大家买房都这么看重价格，那么怎样的价格才是购房者心中合理的价位？调查显示，选择房屋总价50万元一下的有38.9%，选择50-100万元的有41.4%，选择100万以上的购房者只有19.7%。这样的选项比例，与前面调查显示的购房类型比例有着内在相通之处，大部分的首次置业者都是年轻人，而年轻的购房者由于受工作年限等方面约束，大部分人在购房时的资金压力会比较大，因此选择总价位较低的房子，也是极为现实的体现。
冷落二手房爱新房 中小户型爱你没商量
调查中的一些选项之间都有相互的内在联系，由于调查显示年轻的首次置业者居多，因此在购房者户型及面积选择方面，调查显示购房者更偏爱中小户型。
首先来看户型分布，选择套二的占据了一半以上比例，选择套三户型的占33%，而选择套一、套三以上大户型及别墅的三类购房者加起来，才占总比例的16%。科威国际不动产青岛区总经理孙杰就曾介绍，套二户型是当前市场上的主流户型。
再来看面积选择，选择60-100㎡的购房者占据了70，中小户型仍然在市场上大行其道。
在新房与二手房的比例图上，购房者表现出对新房的明显兴趣，二手房仅占22%的比例。不可否认，新房在建筑理念、物业配套、社区环境、使用年限等方面占据了绝对优势，但近期新房方面的降价也是吸引购房者的重要因素。由于二手房东而且不像开发商那样具备敏感及时的市场反应，且各自为战不能形成统一的意见，在调整销售策略方面会较为迟缓，因此在当下新房“降价”的时刻，相对于略显迟钝的二手房，购房者更偏爱性价比高的新房也不足为怪了。
最深远调控政策是“利率” 限购作用已不如它
自2009末年以来，楼市调控不断，新招大招组合拳接踵而来，其中影响最大的莫过于2011年2月底那次影响持久的调控。首付比例过高，让不少购房者望而却步，限购则狠狠打击了投机主义购房者，但是在当下，购房者们却认为房贷利率才是最限制自己出手的调控政策。
此次调查显示，在哪项调控政策对购房计划影响最大的问题上，选择房贷利率的占46%，而“被限购”的占26%，受首付比例困扰的占19%，选择限贷的仅有9%。
自去年以来，岛城的房贷利率之路可颇不平坦，从上浮30%，到基准利率，到85折优惠，再到二套房利率有所松绑，市民的贷款环境可谓越来越宽松。青岛新闻网曾做过另一项调查，当购房者为首次置业、银行执行85折优惠时，相较于基准利率的贷款数额，购房者可省下的钱则相当于房价剧降了6.5%，以贷款20年70万为例，购房者相当于少付了40多万元的房款。
调查显示，当前岛城购房者的的月供能力主要集中在1000-3000元之间，其中1000-2000元的占42%，2000-3000元的占37%。由于个贷规定，月供不能超过工资的一半，因此这个数据说明大多数购房者们的每月工资是不足6000元。
市区新盘关注度高 购房者最爱是李沧
从市民购房首选区域的投票结果可以看出，目前岛城购房者的购房观念发生了一些变化。
排名首选区域第一位的是李沧区，在近1200名的参者中，李沧区的得票多达566张。网友们的投票率确实反映了岛城市场的真实情况，在3月份的新房销售十强榜单中，李沧区占据了三席，分别是中海国际社区、中南世纪城、春和景明二期，新房卖的如此红火，可见市民对李沧区是比较肯定的。在此次新房调查更详细的选项中，沧口区域的得票为202，而李村区域的得票高达364，为岛城各区域之首。3月份十强榜，李沧的三个新盘都是李村区域。
李村区域之所以得到购房者们的青睐，是由于很多因素。首先其发展中体现出巨大的强势，李村商圈附近，宝龙、万达、中海、苏宁、伟东等商住综合体相继入驻，提升了整个商圈的配套水平，重庆路、金水路等道路的改造扩建也让交通变得更加发达；而东李村一代的新盘配置更可谓群星荟萃，金水路一带的春和景明、幸福之城，九水路一带的山河城、映月公馆、米罗湾、和达和城、万科生态城，让购房者有了更多的选择，而世园会的即将召开对于购房者也是个巨大的引力；先前提到的“价格”更是左右购房者出手的重要因素，自去年至今，万科生态城、中南世纪城、中海国际社区等新盘，或低价入市或推出特价房，整个李沧去“拼跌”火药味甚猛，让许多坚挺的区域望其项背，最受青睐自然水到渠来。
首选区域的第二名是市北区，其中市北老城区得票229，浮山后得票158，台东得票91。市北老城区的二手房价格虽然不低，但综合地段不错，老城区也因此获得了二手房购房者的喜爱，市北区也经常由此而占据岛城七区每月二手房成交量首座的位置；此外市区北中部老城区早已繁华变身CBD，随着万达的加盟，敦化路一带燕归堂、良辰美景、诺德广场等新盘也相继建立，巨大的商贸办公优势及交通地位得到了购房者的认可。浮山后区域近来发展尤其迅速，交通的发达及新房的增多，让购房者有了更好的认识。台东区域作为成熟的商圈，当前配套丰富，人气鼎盛，然而受新盘不多、价格稍高、交通发展前景不利等因素影响，关注率自然也就不如另外两个区域了。
作为老城区，四方区和市南区在此次调查中的得票率基本持平，两区得票率分别为332票和324票。四方区主要以新都心区域为拉票点，新都心区域通过万科、中海、海信等本土及外地大鳄开发后，曾经的低矮村落早已变身雄壮高楼，随着道路的不断改造，交通也日渐顺畅。市南区的拉票点主要集中在二手房方面，市南区是一个配套成熟的老市区，并且环境优美，交通便利，虽然新盘不多，但二手房同样极具诱惑力。至此，岛城所有区域的评选中，市内四区包办了首选区域的前四名。
近来，崂山区的发展势头十分猛，在此项投票中，崂山区以188票排名第五，崂山区拥有得天独厚的自然环境，城建山色系列及其他高端楼盘受到不少高端置业者的青睐，与此同时，崂山商务区也办得有声有色。
城阳和开发区是此选项最后两个过百的区域。目前，城阳的正阳中路及白沙湾所在的空港区都是较热的市场区域，较低的房价、巨大的潜力比较容易“拉拢”购房者，例如白沙河卓越蔚蓝群岛曾推出40套特价房，短日内形成大卖，近日其又推出8万元低首付房型，无疑又是一大卖点。开发区是受政策影响最大的区域，桥隧的开通，让居住密度极高的安子片区插上了通向市区的翅膀，而西海岸经济区的确立，更是将加快开发区的前进步伐，于是，置业西海岸已不单是一种口号，而是许多置业者的梦想了。
此外，不限购区域的胶南市、胶州市、即墨市、平度市、莱西市综合票数才115票，说明五市的影响力尚难与七区相提并论，但是这些区域的发展却是有目共睹，尤其是胶南市，在西海岸经济区规划的“沐浴”之下，几年后，注定能在置业者心中有更美好的形象。(记者 王崧）
