[摘要] 近日，网络盛传“楼市出现四大信号，你该出手了！”的说法，其中的四大信号就是：成交跌、库存增、房价降、玩促销。以此对照青岛楼市，这几项标准样样都能对上号。后市难测，能把握住的现在或许就是出手好时机
进入2014年，青岛楼市一直处于低迷状态，开发商用尽各种方式吸引购房者注意，降价、特价房、团购一时间成为各自项目的卖点。购房者见到此情此景愈发迟疑，不知房价何时才能降到头……如此一来恶性循环，所谓“最佳购房时机”始终在模糊的前方，让人心里摸不着底。
近日，网络盛传“楼市出现四大信号，你该出手了！”的说法，其中的四大信号就是：销量跌、库存增、房价降、玩促销。以此对照青岛楼市，这几项标准倒是样样都能对上号。
【销量跌】上半年成交量大跌三成 四季度有望回暖
2014年上半年青岛楼市新建住宅成交量走势图
颓市最直接的体现就是成交量下跌。据青岛新闻网房产频道统计，2014年上半年青岛新房成交45458套，与2013年上半年相比下跌23.5%。其中新建住宅成交量达37749套，同比大跌三成多。二手房市场同样没能逃脱厄运，上半年二手房共成交11995套，比2013年同期足足少卖了9069套，成交量同比下降43%。
针对新房、二手房销量双双下滑的现象，多数业内人士认为情况不容乐观。链家地产市场部经理殷天逸认为，“从整体来说，下半年成交态势进一步恶化的可能性不太大，最多维持上半年的低迷状态”。而在克而瑞高级分析师张斌看来，下半年初新房成交量会继续下跌，到第三季度触底后，第四季度可能会出现回暖的迹象，“按往年的经验，‘金九银十’是卖房的小高峰，但这几年由于政策的影响，往往会推迟一段时间，所以今年第四季度有可能出现小暖冬”。
按照业内专家的观点，从当下到年底的这段时间，或将是最佳置业时机。这段时间里开发商面对着巨大的滞销压力，不会坐以待毙，各家楼盘都明白一个简单的道理：谁能成功吸引购房者眼球，谁就能在这场博弈中胜出。很明显，在这种情况下，受益最大的就是购房者，此时“观望”就不用再是漫无目标地等待了，而有选择性地进行比较，随时准备出手比较明智。
【库存增】待售房源数量创新高 近两年才能全部卖完
大量的库存令开发商不堪重负
库存是反映楼市冷暖的“窗口”之一。存量房越多，反映这一段时间内新房滞销，市场低迷；存量坠入低谷，表明近期大批购房者出手，房源销售火热。
近一年来青岛的库存房属于前一种情况。记者从青岛市国土资源与房屋管理局网站上获悉，截止到目前全市共有1986个在售楼盘，待售房源205998套，将近21万套。如果以今年上半年45458套的成交量来计算，完全去化这20多万套存量房需要22个月时间。
据统计，包含原开发区与老胶南的西海岸共有5万余套存量房，成为全市滞销最严重的板块，不过这一年多来全新的黄岛区成交量不断攀高，尤其是老胶南楼市，“高烧”不退已长达一年多时间，接踵而至的各大规划对西海岸的存量房去化起了一定的作用。胶州市以近3万套的库存紧随其后，新市北区、城阳区、即墨市也有2万套左右的房源在售。
2013年的火爆对后市造成的副作用就是纯新盘为抢抓回暖的大好机遇，一股脑地接连开盘、加推，没成想遇到颓市，最终形成供大于求的局面。受到观望情绪的影响，李沧区的刚需盘不再开盘“一日光”，上半年开盘或加推的多个楼盘仍有不少存货，如伟东湖山美地近几个月来销量每况愈下，还有700多套住宅在售；纯新盘保利茉莉公馆7月卖出116套房源，已算是不错的战绩，但仍有近600套房源没有售完；米罗湾、时代城也有三四百套的存量。在西海岸，2012年就上市的月亮湾至今还有800多套房源没卖出去；胶州也有多个新盘去化量不足两成。
新房源源源不断地冒出来，再加上积压下来的老项目，使得青岛库存房不断叠加。为了从茫茫“房海”中出人头地，这些楼盘只得以“低价”博取眼球，如此多的新房，可以让购房者随便挑，刚需的选择性比以往楼市旺季要大许多。
【房价降】房价不再“涨势汹汹” 但也不会无休止下跌
对于望房兴叹的普通购房者来说，房价下跌是喜闻乐见的一件事。回望上半年，青岛房价虽然仍在上涨，但涨幅已经开始像“溜滑梯”一般逐月缩水。
从环比方面来看，2014年青岛房价环比涨幅一直在1%以下，“红五月”出现一年半以来的首次“负增长”。与去年同期相比，房价仍在上涨，但涨价的速度基本上每月“缩水”1%，仅仅半年时间，青岛房价同比涨幅从原先的一成多下降到6%，画出一条平稳的下滑线。在上半年最后一个月份里，青岛新建住宅均价最终被定格在9649元/㎡，环比跌幅超过1%。按照当下这种走势，下半年青岛房价或将回到一年前的水平。
可以看出，在激荡不安的市场背景下，原先只是摆摆样子的“假摔”开始变成“真降”，开发商接连推出的各种优惠措施、特价房、团购活动拉缓了青岛房价的上扬势头。不过越是在这种情况下，购房者反而更加犹豫了，大多数人有着相同的想法：房价能否继续下跌？现在买房会不会亏本？这种“买涨不买跌”的心态左右着市场，房价下降反倒成为置业者出手的“绊脚石”。
很多业内人士及房地产专家的观点显示，楼市调整只是暂时的，房价在不久的将来还是要上涨的。正如华远地产董事长任志强的说法：“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。”因此已经错过2011-2012年最佳买房时机的购房者们，应当正视现实，房价不可能无休止地跌下去。此时房地产市场正处于低谷期，对绝大部分购房者而言，买房好时机就是当下。一位网友表示，买房，主要看个人购买能力，觉得能承担得起就买，没必要过多注意会涨还是会跌。
【玩促销】开发商大打价格战 置业者可趁机收“渔翁之利”
开发商用尽方式吸引购房者的眼球
当前的楼市，降价的声音此起彼伏，唯一的目的就是“吸睛”。
上半年，青岛万科一直默默无为，十分低调，7月份突然高调促销，以“万科30周年”为契机启动首届购房节，在青19盘联动推出“1元秒杀”“0元起拍定时大折扣”等优惠，两天时间销售额达2.8亿元，新都心的万科城精装房更是打出12345元/㎡定价，此前该楼盘均价15000元/㎡。除了在价格上的大动作，万科在宣传方式上也下足功夫，不但在媒体上大造声势，还雇佣大批人力通过举牌、衣贴等方式博人眼球。
市北区的纯新盘裕龙檀顶山在周边同类型房源飙到16000元/㎡的时候，依然坚持打出10777元/㎡的超低起价，均价12700元/㎡。在萎靡不振的楼市面前，李沧区热销盘海尔鼎世华府也放低身价，推出了最新的优惠政策：首付可分期付款，最低7.7万起；3期停车位2万/个；买90㎡以上房源可享优惠2-3.5万/套不等。城阳区的卓越蔚蓝群岛新推高层均价6300元/㎡，跟5月7260元/㎡的均价相比，一平米便宜了将近1000元，50多万就可买套二新房。老胶南的海上嘉年华价格也在下行，今年1月均价还在18000元/㎡左右，如今降到15000元/㎡，短短半年时间，便宜了3000元/㎡。
加入这场战争不仅仅是普通商品房，就连往日高高在上的别墅也来分一杯羹，“微别墅”“百万别墅”开始在岛城楼市中流行。万科青岛小镇推出100-120㎡MINI叠墅，起价仅99万元；长水山庄也推出了一款仅售100万的别墅；银盛泰德郡叠拼均价9000元/㎡；喜山的联排和叠拼的均价也都在10000元/㎡左右......这仿佛是一场没有硝烟的战争，各个楼盘暗自较劲，一个比一个“狠”。
【记者手记】综上可以看出，四大购房信号都已在青岛楼市出现，“万事俱备，只差出手”。对于购房者来说，盲目观望绝不是最佳选择。开发商受到销量跌、存量增的影响，已经展开一场拼底价、玩促销的大战，看中的房子如果达到了自己的心理预期，一定要果断出手斩获“渔翁之利”，后市难测，能把握住的现在或许就是出手好时机。
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