[摘要] 2014年关键字是：跌！根据青岛网上房地产统计数据显示，2014年青岛市新建住宅成交达90547套，与疯狂的2013年相比下跌24.2%；成交面积909.78万㎡，同比下滑31%。
新闻网讯 2014年楼市不“太平”。一方面，青岛楼市陷入第三次调整期，房价连跌；另一方面，双限松绑、降息等政策利好频出，危急时刻救市。伴随着2015年元月的到来，这喧闹的一年终于成为历史。
从各项数据来看，2014年的关键字就是：跌！根据青岛网上房地产统计数据显示，2014年青岛市新建住宅成交达90547套，与疯狂的2013年相比下跌24.2%；成交面积909.78万㎡，同比下滑31%；成交金总额共计844亿元，同比下滑30.3%；12月住宅均价9277元/㎡，为全年最低点。
上半年低位运行下半年几经波折 岁末隐现回暖
从新房成交走势来看，2014年走得十分坎坷。
年初，2013年火爆的余烬逐渐散去，市场进入销售淡季，第一个月新建住宅跌至万套以下。接下来情况愈演愈烈，2月楼市跟随市民一起放了个“春节长假”，出现新房、新建住宅成交量双双跌至万套以下的“惨况”。不过春节过后，受到公积金新政问世的影响，不少人将置业计划提前，2月底3月初出现成交小高潮。
但政策的影响只是“昙花一现”，所谓的“金三银四红五月”泼下三盆凉水，成交量月月缩减，指望在旺季大捞一把的开发商们铩羽而归，理想中的“畅销月”成为泡影。进入6月淡季后更是一蹶不振。住宅成交跌到全年最低点：5198套。
下半年伊始，市场已有回暖先兆，但仍在低位运行。直到8月、9月重磅消息接连爆出：在青实行三年半的限购政策取消，青岛楼市进入“无限时代”！自此开始，市场才浮现出真正的转机，住宅成交量从原先的6000套一跃到近万套，可见限购松绑以及“青18条”等的确为萎靡不振的市场提供了强大的推动力。
10月是青岛楼市史上最混乱的一个月，涨价谣传、辟谣、房闹、公积金新政……不过空喊一个多月的房贷政策迟迟未落地，对市场的刺激作用逐渐减弱，10月、11月的成交量跌到9000套以下。
就在人们认为这一年不会有起色的时候，最后一个月又将市场拉回正轨，新建住宅成交10325套，涨到全年最高点，是去年12个月当中唯一一次住宅成交量过万套大关的一个。值得注意的是，成交量是在12月最后一个周开始冲刺暴涨的。如此“异动”让人们产生疑问，难道这就是传说中的“触底反弹”么？
“西进北上”买房去！ “三城”实力日益均衡
2014年11月，《青岛市新型城镇化规划(2014～2020年)》发布，指出青岛未来将“以中心城区三城联动为核心”。实际上，规划中提及的“三城联动”已不仅仅停留在纸面上。从全年各区域新房销售情况来看，青岛楼市的天秤已开始向近郊板块倾斜，“西进北上”成为市民安家置业的两大主要方向。
西岸新城即为原开发区与老胶南合并成立的黄岛新区，2014年黄岛的住宅成交量占全市总量的近1/4，也是全青岛市唯一一个成交量占比超过两成的区域。新黄岛在近两年始终保持高姿态的原因主要有二：一方面是市政规划的提振，回顾2014年，青西新区获批，灵山湾影视文化产业区各项目开工，中韩贸易合作区全面启动、城际轨道R3线规划出炉……这些好消息显示出青岛大城市重心向西挺进的决心；另一方面，在库存房压力下，西海岸的老旧楼盘以价换量，去化速度加快，全年销量前十榜单中，共有5个来自新黄岛的项目，实力可见一斑。
构成北岸新城的城阳区与胶州市总成交量占全市新房总成交量的18%。其中核心城阳区占比13%。去年8月，受到限购部分松绑的影响，原先犹豫踌躇的刚需置业者纷纷抄底，使得城阳区新房成交量出现了短暂逆袭。此外，在2014年两批保障房共计32个项目中，城阳区占据21个席位，这些房源的网签也为城阳楼市加分不少。同时，胶州市的实力也不可小觑。去年10月，青岛新机场获国务院和中央军委批复，正式落户胶东，在新机场的带动下，连接主城区的M8线、西海岸的R9线、蓝色硅谷的R7线以及机场高速将形成综合立体交通枢纽，实现1小时通达青岛全域的目标。
三城联动中的东岸指的就是青岛主城区，包含市南区、市北区、李沧区与崂山区，这四个区域组成的传统“主城区”成交总量占比26%。其中李沧区住宅成交量屈居第四位，仅是新黄岛的一半。遥想上一次楼市调整，“万元线”还没有蔓延至东李，作为刚需板块的李沧区曾是青岛市场的绝对主力。三年过去后，铁路北客站与世园会两大重点工程竣工交付，攀涨的房价超出部分刚需所能承受的心理范围，因此成交量出现回稳也就不足为奇了。
销售十强榜单不再大鳄横行 本土房企不让分毫
全年商品房销量十强榜单同期出炉，值得一提的是，2014年的十强榜单并没有全部被外来大鳄“承包”与本土实力房企也占得了多个席位。
中海在李沧商圈打造的中海国际社区全年卖出2342套，是全市唯一一个商品房销量超过2000套的新盘，名副其实地成为了2014年青岛楼市的销售冠军。该楼盘在去年接连推出三期御城与青年客组团，在颓市以及去库存的压力下，年底部分房源售价微调至万元以下，引来刚需抢购。
万达在西海岸开发建设的两大项目——东方影都与维多利亚湾均榜上有名。其中地处灵山湾影视文化产业区的东方影都卖出1936套，全市排名第二位。而万达旗下另一个新盘维多利亚湾以大品牌+低价为最大“卖点”，6200元/㎡的开盘均价震惊黄岛，最终成交1420套，位居第六位。
本土房企银盛泰三个项目上榜，以4591套的成交量证明了自身实力。旗下表现最好的项目是书香泮城，全年销量1755套，紧随东方影都占据“探花”位置；星河城卖出1531套，位列第五名；星海城成交1305套，位居第七名。这三个项目全部位于西海岸新区，且定价均在6300-6700元/㎡之间，虽然西海岸楼市这一年竞争激烈，但本土房企的精品项目，加上实惠定价仍为其赢得了很好的市场业绩。
加冕难，卫冕更难。2013年的销售冠军——卓越蔚蓝群岛——2014年名次下滑，全年成交1540套，销售量跌了近一半，被排挤出全市前三甲。碧桂园与世茂在北岸新城开发的项目首次出现在榜单之上，青岛碧桂园与世茂公园美地都是2014年因降价而引起巨大轰动的新盘，最终收成都不错。
2014青岛房价唱降调:年初上涨1成 岁末跌入"冰窟"
在刚刚过去的一年时间里，青岛房价告别“疯涨”模式，环比、同比涨幅逐月递减，并在下半年突破“冰点”涨幅进入“零下”，彻底降回两年前。另据每月发布的“百城房价指数”可知，经过了全年的跌宕起伏后，青岛新建住宅均价最终停留在最低点——9277元/㎡。
环比方面，根据国家统计局发布的1-11月房价统计数据，前四个月青岛仍在上涨的队伍之中，前一年楼市的余热在这段时间里尚未散尽，再加上公积金新政的推动，使得房价尚能逐月增长。“红五月”结束后，青岛房价正式进入“负增长”，接下来的几个月境况没有丝毫改善，“金九银十”传统旺季的环比跌幅突破1%。直到年末11月，跌幅小幅缩水0.5个百分点，似有回暖之意。
同比方面，青岛房价在2013-2014两年间经历了史上最大落差。在市场翻身的2013年，房价涨幅从负数上涨到超过一成。进入2014年后，形势完全逆转，代表同比走势的蓝色线条从10.4%的高位一路回落，并在5月起速度加快，最终至-5%以下。与2013年年底相比，正负落差达15.5%。
根据另外一份统计数据——中国指数研究院“百城房价指数”显示，青岛房价最高点出现在3月，新建住宅样本均价为9836元/㎡。自6月开始青岛房价下降“加速度”，11月出现半年来首次微涨，但好景不长，最后一个月再度下滑，最终定格至全年最低点：9277元/㎡。可以看出，房价走势似乎与成交量走势相反，但从以往来看，价格方面的反应通常慢于市场表现。因此2015楼市将往何方向行进，给我们无限的想象空间。
【延伸阅读】
虽然2014年的青岛楼市表现并不十分亮眼，不过2014年的二手房市场最终却在高歌猛进中收尾。根据新闻网房产频道数据统计，2014年青岛二手房共成交25663套，环比2013年下降32.01%；成交面积2337747㎡，环比下降28%。对此，业内人士表示，受房地产市场大环境低冷影响，观望态度在2014年青岛二手房市场弥漫，下半年伴随各项利好政策落地，成交量在四季度逐渐复苏，出现翘尾行情，为2015年二手房市场“开门红”埋下了伏笔……（点击查看新闻）
在刚刚过去的一年时间里，青岛房价告别“疯涨”模式，环比、同比涨幅逐月递减，并在下半年突破“冰点”进入零下，彻底降回两年前。另据每月发布的“百城房价指数”可知，经过了全年的跌宕起伏后，青岛新建住宅均价最终停留在最低点——9277元/㎡（点击查看新闻）
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