市南9大片区二手房价综合指数分析:海景豪宅与学区房均能卖出"天价"

随着多年的开发，市南区的建设用地日益稀少，新建项目量少且价贵，二手房便成了市南楼市主力。由于市南区地段优越，配套丰富，交通便捷，可谓是主城区中的中心城区，因此即使是在楼市“大萧条”的当下，这里的二手房仍然十分抗跌。

近日，青岛楼事论坛一位网友总结出一份《青岛最全的市南二手房价格表》，记者据此查阅资料，进一步完善这份价格表，并增加区域分析，为年前想在市南区置业的购房者提供最新信息——

【奥帆中心-五四广场-湛山】

摩天大厦打造城市天际线 海景豪宅抢眼

市南沿海一线

    青岛真正的“金边”就是在奥帆中心-五四广场-湛山这前海一线，超高层不断刷新青岛高度，海景豪宅引人注目。

    环境方面，片区内可近赏奥帆中心辽阔海景，五四广场近在咫尺。配套方面，毗邻香港中路核心地段，百丽广场、海信广场维持着较高人气，万象城即将开业，购物、娱乐不愁去处。另外，临近市立医院东院，医疗设施齐全。

    该片区内的新建楼盘相对较多，曾经的东海路地王，即为如今的绿城深蓝中心项目，卖出单价7万的天价。中铁青岛中心大户型住宅均价37000元/㎡，华润中心悦府均价33000元/㎡，鲁商中心首府仅余10多套，均价33000元/㎡，该小区在售的更多房源为二手房，售价在3万元出头。

市南的二手房差价极大，东海路9号和万丽海景这两个均价4万元/㎡左右的项目，已经成为青岛豪宅的代表作。奥帆中心附近的海信燕岛国际均价也高达40904元/㎡，。而曾被誉为“东部第一楼 ”的金都花园如今只能卖13000元/㎡左右，“商住两用”“物业管理缺失”“车位配比不够”“户型奇葩”等原因，使得这些老旧小区始终卖不上价钱，逐渐被时代淘汰。

新盘价格：

    二手房价格：

【辛家庄片区】

依山傍海近商圈 房价10年涨了5倍

辛家庄既有老小区 也有在建的地王项目远洋公馆

辛家庄片区涵盖宁夏路、燕儿岛路、香港东路、台湾路、东海中路，位于市南区东部，毗邻崂山区。整体来看，这里依山傍海，自然环境较好，区域内拥有麦凯乐、佳世客商业配套，生活方便。东有青岛大学，让这个片区有了些许人文气息。

2000年前的辛家庄只是一个自然村，21世纪后才步入城市化进程。当时香港中路沿线房价约在4000元/㎡左右，如今香港花园、辛家庄小区的二手房已高达15000-20000元/㎡。青岛大学中心校区附近的天虹花园于2000年交付使用，只要3600元/㎡，现在均价达到了18252元/㎡，是当时的5倍。

新房市场方面，这里有曾经的“地王”项目——远洋公馆，2010年拿地时楼面地价高达19500元/㎡，而当时周边房价才1.6万元/㎡左右，“面粉贵过了面包”，拉动了整个板块的房价上涨。目前该楼盘均价42000元/㎡。

新盘价格：

二手房价格：

【浮山所】

昔日村庄蜕变繁华地段 交通购物配套完善

    燕儿岛路以西、宁夏路以南、山东路以东、香港路以北的区域统称为浮山后，同样是在2000年左右完成了由平房向楼房的转变。经过多年的开发建设，浮山所在交通、购物、就医等各方面，都已有较好的配套设施。区域内家乐福是周边居民经常光顾的平价超市，401医院位于区域中心位置，即将通车的地铁3号线也从附近经过。

    浮山所二手房价格在2万元/㎡左右浮动。以典型代表新贵都小区为例，2009年刺激政策一出，小区房源单价普遍超过1万元/㎡。随着这几年总体价格飙升，新贵都均价已突破2万元/㎡。

    无新盘项目

    二手房价格：

【天山片区】

坐拥浮山“氧吧” 昔日地王如今已是成熟小区

天山片区实拍

    福州北路以东、宁夏路以北、燕儿岛路以西的天山片区坐落于浮山山麓，半山的位置极为有利。一方面，地势较高可以远眺海景，同时享受浮山大“氧吧”馈赠的新鲜空气；另一方面，采光条件好，又与大海保持一定距离，防潮效果较好。居住在这个区域，去市北、崂山都比较方便。

    正由于地段优越，这里早已是市南区的高端居住区之一。早在2005年，青岛本土房企华侨地产拿下银川西路地块，楼面地价5120元/㎡，成为该片区地王，后来定名为瑞纳紫域，这个小区当时是青岛最高品质小区的代表，如今二手房售价约在4万元/㎡。不过该区域大多数房屋房龄较大，因而也有一些不利因素。

    无新盘项目

    二手房价格：

【江苏路片区】

知名中小学汇聚 学区房卖出“天价”

江苏路小学及周边

    江苏路片区情况较为特殊。一方面，八大关以西开发建设受到限制，因此这里的房源几乎全是二手房。另一方面，周边遍布江苏路小学、大学路小学等岛城知名中小学，为了让孩子赢在起跑线上，蜂拥而至的家长炒高了片区内学区房的价格。

    江苏路片区内的大学路是青岛二手房市场最火热区域，房源成交均价18876元/㎡，租售比为1:699。目前大学路小学附近的大学路、掖县路、黄县路老房均价几乎都在25000元/㎡以上。江苏路小学学区周边的江苏路、莱芜一路、莱芜二路等学区房单价已高达近3万元/㎡。

    在学区房价格一年比一年高的情况下，部分房东出现“惜售”心理，甚至有房东一夜之间将单价提至7万对外出售，江苏路小学附近25㎡房子也曾挂出110万元的价格，超出了一般人的心理价位及承受能力。

    太平洋商业地产部经理郝银广表示，学区房的换手率极高，“因为好学区需求量大，但房子品质不高，所以等6年后孩子一毕业，家长就急切地转卖旧房，出售的价位肯定也会上涨，学区房房价就这样逐渐被推高”。此外，这些学区房大部分被列入青岛危旧房改造范围，未来极有可能拆迁改造，购买学区房不仅可以解决孩子上学问题，还可以作为一种投资，因而令众多市民趋之若鹜。

    无新盘项目

    二手房多为建设年代久远的老旧小区，均价约为30749元/㎡

【西镇-团岛片区】

商圈衰落 成为老青岛的“自留地”

    1994年青岛市政府东迁以前，西镇、团岛片区是青岛的市中心，当年节假日里，中山路商圈人群摩肩接踵，四方路、黄岛路等商业街上熙熙攘攘。

    九十年代中期以后，市中心逐渐转移至东部，中山路老街里的商业大潮逐渐消退。来这逛街的市民少了，年轻人纷纷离开，但“老青岛”土著们仍坚守在原地。如今的西镇-团岛片区是青岛市最有文化底蕴与历史厚重感的片区之一。

    目前，区域内只有金茂湾一处新楼盘，均价16000万元/㎡。二手房方面，多为有些年头的老旧小区，比较新的八大峡新村与伊莎贝拉国际公馆均价超过2万元/㎡。

 新盘价格：

二手房价格：

【大福源片区】

大润发超市辐射 地铁3号线将从附近经过

大润发周边实拍    

    大福源片区泛指福州北路以西、延吉路以南、南京路以东、闽江路以北区域。顾名思义，这里有个“大福源”超市，但实际上，青岛大福源超市早在2006年4月底就已改名大润发，“大福源”车站也于2007年改名“高邮湖路”。不过就像辛家庄、浮山所等地名仍然存在一样，大福源仍然作为一个重要地标，出现在市民日常交流中，更名后的大润发超市仍辐射着周边范围内的居住小区。

    “封闭小区少，绝大多数都是散盘，即使交通、教育等配套完善，但价格优势不明显，比较适合刚需。”驻扎在该区域的科威国际不动产青岛区域总经理孙杰这样评价道，该区域多年来缺少新建项目，大部分房龄偏老，不过，由于地段较好，即使卖不上大价钱，但仍有一定升值空间。

    此外，即将于今年年底空载试运行的青岛地铁3号线将从该片区附近经过，宁夏路站就设在南京路和宁夏路交会处，大福源片区的居民步行10分钟左右就能坐上地铁。

    无新盘项目

    二手房价格：

【大尧片区】

市井气息浓厚 道路狭窄易拥堵

大尧片区的逍遥二路市场    

    福州南路以东、宁夏路以南、闽江路以北、燕儿岛路以西即为大尧片区。这里是最典型的青岛老居住区，有逍遥二路农贸市场，各种小型便利店，以及普通的小饭馆，市井气息浓厚。但大尧里大多为缺乏物业管理的老旧小区，没有像样的停车位，人们只能将私家车停在路边，使得小路错综复杂且愈发狭窄。

    该片区内没有新建项目，可供选择的二手房房源也不多，但性价比比较高，如江西路上的逍遥花园与BOBO公寓售价均不超过2万元/㎡，最贵的名都城均价也只卖21647元/㎡，只是不远处新盘远洋公馆定价的一半。

    无新盘项目

    二手房价格：

【近市北CBD片区】

封闭小区房源较新 但噪音污染严重

邻近市北CBD的小区

    南京路以西、延吉路以南、山东路以东、宁夏路以北区域邻近市北CBD，生活配套十分全面，而且多为封闭小区，交付时间较近，因而价格比不远处的大福源片区高出许多，比如慧博园小区均价达到了22487元/㎡。

    不过，二轻新村、天泰新村三期等几个项目临近胶宁高架路，噪音污染较重，再加上汽车尾气的大量排放，导致居民夏天不敢开窗。同时，由于高架路上车速较快，家中小孩出门的安全隐患加大，这些都成为该片区的“短板”。

    无新盘项目

    二手房价格：