专业指导：手把手教你如何避开购房过程中的这些陷阱

亮嫚前言：

青岛新房市场的“抢房”现象最近频频上演，甚至涌现大量的一次性付款购房者，无论是自住还是投资，房屋都是代价不菲的消费品，在我们成功选上房的激动和喜悦之外，是否冷静地了解了自己所享有或者会被侵害的权益了呢？不要因为房子抢手，而草率地把购房合同签了，以至于后期交付后存在隐患。所购新房交付前后，如果产生问题如何进行维权，最根本的是要靠“合同”来约定双方的法律责任。那些匆匆签约“买上房”就“大功告成”的购房者，如果能在购房前认真阅读并认清购房合同中的“陷阱”，可以省掉后期很多不必要的“糟心事”。

我们与开发商所签定的商品房认购书，是具有法律效应的，提前写明开发商或销售人员的违法认购协议的相关责任，并收集好相应的证据，例如短信、微信、QQ、邮件、视频等。以防在开发商或销售公司违约时，可以有理有据的维护自己的合法权益。

问：如果贷款购房，按揭的贷款银行未能按时批下来，导致不能按时支付购房款的法律责任由谁承担？

贷款无法办理成功的购房者，要承担全额支付房款的法律责任。而大部分贷款的购房者，无法支付大额的全款，会导致存在向开发商支付违约金的法律风险。因此，在签定购房合同前，要与开发商约定清楚：若不是因自己的原因导致不能按时付款或者成功付款的，应当不追究购房者的法律责任。

案例：网友Mr．W已经与开发商签订合同、首付也付了，但是因个人征信问题贷款利率要提高很多，他个人无法承受，不想买了，定金和首付款能退还吗？

答：像Mr．W这种问题，则是因个人原因不想买了，客观上这种情况属于购房者的违约，要求退还定金及首付款是很难获得法律上的支持，定金是无法获得退还的。

问：购房合同上标注的面积误差在3％之内据实结算，属不属于霸王条款？

在商品房买卖的司法解释上：所交付房屋的面积误差在3％以内的据实结算，面积误差超过3％的可以要求开发商退房；实际交付房屋面积超过3％的，3％以内算赠送，超过3％以上的面积部分按照均价补足差额。但很多开发商为了规避自身责任，在商品房买卖合同中往往会约定面积差额超过3％也据实结算。所以在此提醒购房者在签订商品房买卖合同时要重视对面积误差的约定内容，要看清是否和法律所规定的内容相一致，以保护自己的权益。如果已经交房的购房者，发现合同中对面积误差没有相关的约定内容，视为自动适用法律规定，购房者也可以维护自己的合法权益。

问：购房合同上的交房时间和销售人员传达的时间不一致，属于正常吗？

按照相关法律规定，开发商逾期交房所承担的法律责任和购房者逾期交款所承担的法律责任是对等的。但开发商为了规避责任，往往对于这一部分所承担的法律责任在合同中未有描述或者模糊描述。这就要求我们在签订购房合同时，不仅要看清交房时间，更要看清开发商逾期交房的责任是否和自己逾期付款的责任相对等。现在大部分的期房，销售人员和购房合同都会在交房时间上故意后延说明或者标注，以此来有效规避自己所承担的风险。

问：签订商品房买卖合同时，有一个“附件”是做什么的？

商品房买卖合同的后面往往会有一个“附件”。附近的内容会包括：房屋的平面图、建筑面积的分摊构成说明、装修的材料、标准，及一些最新的调整或者补充条件等。这里要注意：附件中是否有不利的条款，会加重购房者所承担的责任。这就要求我们在签订商品房买卖合同时也要看清附件，同时也可以补充协议的内容，例如开发商在沙盘或者楼书上宣传的内容是否需要写进附件作为补充协议等，来维护自己的权益。

问：房子在签订买卖合同后更名存在风险吗？

更名房的办理，实际主动权在开发商，只要开发商同意和配合，是可以予以办理的，但是开发商必须保留相应的证据，如购房申请书、身份证证明文件等，无论是个人有更名需要还是购买更名房，都要通过开发商走正规程序办理的更名房，并保留相应的证据。这里需要注意的是，在网签合同备案后，合同备案的更名难度就极大了，在办理房产证之前，不予更名。

案例：网友戚先生，在恋爱期间和女朋友买了一套房子，房款由戚先生一次性交付，买卖合同上写的名字是其女友的，但后来两人分手，戚先生还可以要求其前女友将房子更名为戚先生自己的吗？

答：戚先生作为出资方，他要主张购房合同是其所有并享有权益，可以与其前女友商议在网签前变更购房合同上的名字为自己的，但是网签后就无法实现了，只有后期办理房产证后进行房屋赠予、买卖等方式实现。如果前女友不同意，则需走相应的法律程序，去判断男方是享有所有权还是债权的权益。

问：被抵押的房子能不能办房产证？

案例：网友米莉在莱西翡翠城定了一套房子，交了一万的定金后，售楼处说这个房子开发商抵押给银行了，现在不能办贷款，要等到3月20号以后房子解冻了才能办证。我如果买了这个房子到底能不能下证，如果我要退定金的话应该怎么办？

答：您可以先看一下对方是否有预售许可证。正常情况下，如果开发商将房屋抵押了，是不会有预售许可证的。如果没有预售许可证，不建议购买。若开发商把土地抵押给第三方，在需办理房产证时，如果已经解除抵押，不影响房产证办理；如果在业主办理房产证时，房屋尚未解除抵押，无法办理房产证。定金是否能退要看你在签订合同时和开发商约定的内容是否对开发商的抵押问题有所约束。

作者：青岛新闻网 亮嫚