丁祖昱评楼市:深度研究 揭开特色小镇的真相

1、以“量”取胜，平地“造”镇可行吗？

在2017年底统计入库两千余公布小镇之外，2018年又有不少省、市、区提出新一轮的小镇计划或创建、认定名单，这些计划多以数量为目标，使特色小镇持续了在全国的蔓延之势。

数据解读

①小镇“计划”、“创建”忙，“命名”少

自克而瑞特色小镇数据库建立以来，月均监测新增小镇达213个，但是其中命名的小镇不到1%，说明当前特色小镇的发展正是“插秧忙”，还未到“收获季节”。

②“小镇”成为时髦的帽子，谁都喜欢戴

从热度走势上看，“特色小镇”在2016年7月之后成陡坡上升，与此相关的各类媒体及公司仿佛发现了“万能的帽子”，单就是挂上小镇的名，就瞬间高大上了许多。

真相点评

①新瓶装旧酒，“小镇”蹭热点现象严重：不可否认，一些知名的特色小镇是由之前的园区或项目改造过来，但是当前各类园区、基地均想跟小镇扯上关系，就使得特色小镇“鱼龙混杂”成为一种虚假的繁荣。

②“宽进严出”，上了名单只是第一步：八成省份明确了特色小镇的创建制，经过考核的小镇才会被最终命名为特色小镇，因此进入名单只是第一步，可借助政策和资金快速推进小镇建设，也可能因为考核不合格而被逐出名单，进行降格。

2、千镇一面？从产业定位看当前小镇同质化

特色小镇在产业上有两大现象，一是产业上集中，体育、文旅占多数；二是主题上类同，基金小镇、运动小镇在国内存在多个相似定位的小镇。

原因分析

①垂直领域政策引导作用

中央部委垂直领域的特色小镇起到了示范带头作用，如体育总局96个体育小镇。可以预见，在其他部委公布相应小镇名单之后，特色小镇的产业格局将出现新一轮变化。

②各个地方经济竞争作用

由于特色小镇的土地、资金、财税支持，地方在数量上和主题上有比拼的趋势，比如各地涌现的基金小镇、航空运动小镇，这与地方之间产业竞争不无关系。

③数量目标下，地方快速完成任务的心态

由于地方多以数量作为目标，以获得相应政策支持和倾斜，在有限的时间内捧出更多的小镇为入选全国特色小镇增加了基数，成为孵化全国特色小镇的基础。

真相点评

①小镇创建“长跑”，强者胜出

各地创建名单约定的小镇建设时期为3-5年，当前小镇均处在起跑准备阶段，更多小镇甚至尚未开工，也就是说其实连跑道都没上，小镇建设中的复杂和困难，不亚于这是一场“马拉松”比拼，小镇创建长跑，最后只能强者胜出。

②盲目上马，会造成资金、土地等稀缺资源浪费

以争夺资源、盲目上马出发的小镇，势必会有一部分未能实现当初的愿景，在几年之后会造成土地和资源的浪费，同时也会给地方小镇建设蒙上一道阴影。

3、为什么说特色小镇27亿/平方公里的投资“杯水车薪”

数据分析

①特色小镇平均投资27亿每平方公里；

②特色小镇平均首期投资10亿元；

真相点评

①特色小镇持续性投资大，投资预判过于乐观：特色小镇区别于住宅等销售型产品的一次性开发投入，其涉及的长期运营所需的持续性投资巨大，因此以试探性为目的的轻投入并不能支撑特色小镇的长远发展。

②资金的持续投入情况将成为制约现有特色小镇发展的重大问题：缺少了资金投入，小镇很快就没有了血液。当前的特色小镇示范项目很少有不依靠“输血”的，尽快建立起小镇的自我循环和持续性运营能力是成功的一大步骤。

4、开发商能否一夜之间成为特色小镇运营商

数据分析

①在推进小镇业务上，房企快慢不一

中国有数万家房企，真正涉足小镇的比例可能不足百分之一，但是最新统计中TOP50中有30家已涉足特色小镇业务，从TOP房企比例来看，说明头部房企已经嗅到了小镇业务机会。但房企之间依然进度不一，有明确提出数量计划，有借单个项目进行试验，未来格局还不能判断。

②房企“口号响亮”，协议多多，开工寥寥

通过对公布小镇数量计划的房企进行追踪，在过去的一年半，提出特色小镇计划的房企陆续增加，协议签约项目势头非常之猛，但回到落地开工项目上，却出现了不少尴尬，反映了小镇与传统快周转开发业务迥然不同，短期成效的基础必然是长期的积累。

③尚无真正示范项目建成

TOP房企进入程度不同，做法各异，但不算在政策出台之前的项目，尚未有真正落地示范项目建成。这造成房企探索小镇仍在跑马圈地的蛮荒阶段，市场空间尚留，但如何参与，需要房企想清楚，“假小镇真地产”将不被政府也不被市场接受的。

真相点评

①产业和运营能力是开发商必须正视的短板

企业主导地位被政府文件确定并强调，但开发商不会天然成为特色小镇运营商。产业和运营能力是开发商必须正视的短板。面对新形势，想要开拓业务版图，应转变思路，摈弃房地产思维，用好开发经验的同时借好力。

②用好政策，小镇和企业都有机会。

现在是特色小镇的政策黄金期，政府支持，政府需要，企业地位得到承认，因此特色小镇大有可为，特色小镇给出了优厚的土地政策和资金扶持，这对企业来说是双重的利好，有助于解决项目最重要的两大问题。

小镇作为新生事物，其自身含义相当长一段时间也有争议，而各个地方在实际建设过程也会有不同的侧重，无论是特色小镇和特色小城镇之辨，还是浙江模式和住建部模式之不同实践，均说明这是一个仍在探索中，未有成熟路径可以参照的领域。缺少了销售型物业的直接收益，企业创新收益模式被提上日程，如何突破成为企业自身经营能力的考验标准。优秀企业可借此探索出新的业务模式，再上一个台阶。