[摘要] “法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，即被法院强制执行拍卖的房屋。据了解，常见的法拍房产生来源主要分为三大类
专访：
第一次在网上竞拍法拍房的李悦，向记者讲述自己的购房新体验
抱着试试看的心态报名竞拍，没想到第一次竞拍‘法拍房’就成功了。”从前期收集各种资料看房，到报名竞拍交保证金，再到后来竞拍成功、拿到钥匙办理过户，对于李悦 （化名）来说，这一次买房的经历与之前大不相同，没有销售人员介绍情况，没有中介带着看房，全凭自己现场查看比较，买房过程中心情跌宕起伏。但最终拍到了心满意足的房子，让李悦觉得一切的付出都值得。
网上逛平台选购法拍房
“我家孩子今年3岁了，为给他以后上幼儿园和小学提前做打算，半年以前我就开始留意学区房。”说起想购买“法拍房”的初衷，今年34岁的李悦告诉记者，听了身边很多同事和朋友的经验和建议，她决定为孩子将来上学提早做准备。
因为家里已经买了一套刚需房了，所以这一次买房面积不需要太大，主要是看住宅周边的学校资源情况。带着这样的想法，李悦前前后后看了五六套房子，但都不太满意。“房屋中介推荐了一套小户型的房子，附近学校和环境都挺好，面积大约60平方米，最终成交价在250万元左右，我觉得太贵了。”李悦表示，一个偶然机会，朋友建议她上网看下法拍房，房子价格比较合适，于是她开始上网浏览并收集关于法拍房的资料信息。
“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，大多是因为债务人即房屋权利人无力履行债务，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。李悦说，在许多法拍网站上，比如阿里拍卖和京东拍卖平台上，都挂有各种法拍房的信息，就像平时逛网购平台一样，可以从中挑选自己中意的房源。上网浏览了一段时间后，李悦看到了位于崂山区国际名都小区的一套小户型房子，感觉各方面都比较满意，最后抱着试试看的想法参与了竞拍。
实地查看探访房屋情况
在购买法拍房的过程中，李悦和家人也产生过很多疑虑和担心。
“买房子毕竟是一笔大开销，不敢拿多年的积蓄冒风险。”李悦说，刚开始和家里人说自己在网上看中了一套合适的法拍房时，家里人都持反对意见。网上购房，房源可不可靠？买法拍房安全吗？房子会不会涉及很多法律纠纷？房产能过户吗……家里人的疑问一股脑地涌来，特别是家中的老人一直不放心，总劝李悦哪怕多拿出点钱来，也要用“正规”的方式买套放心的房子。一边是家里人心里的各种担心，一边是自己看了很久才选中的房源，真的要因为没买过“法拍房”而放弃吗？李悦思前想后了好几天，最终她决定先做足“功课”。
“竞拍网站上有房源的各类信息，包括具体地址、房屋内景图片等，既然家里人不放心，那我就实地上门查看。”李悦说道，她首先根据房屋产权人信息查了下法院执行裁定书和被执行人信息等，了解了原户主的执行情况，接着现场查看房子的周围环境和地理位置，并向小区物业等多方打听，看是否有拖欠物业费、水电费等情况。经过多次实地“考察”后，李悦心里的石头逐渐落下了。最终经过多方询问考察之后，全家人都认为这套房子整体情况还不错，打消了之前的疑问和顾虑，赞成李悦参与竞拍。
竞拍之后忧心产权问题
去年11月20日，房屋正式开拍。“之前听周围人说有的房子因为比较抢手，参与竞拍的买家很多，房屋竞价会经过十几手甚至几十手，拍卖过程拖得比较长，所以竞拍之前我就做好了心理准备，一旦房屋溢价太高就放弃。”李悦说，她觉得自己最终竞拍成功，是因为前期做足了准备，对房子情况很了解，再加上这套房子实际面积比较小，竞拍并不太激烈。李悦笑着说道，没想到第一次参加竞拍就成功了，价格也没有超出起拍价太多，如此顺利，让她感觉自己很幸运。
但竞拍成功后，能否快速拿到房屋产权又成了李悦和家人担忧的问题。“去年12月初的时候，我已经交上了拍卖的全款，但当时房屋内还有租户，我就想着再上门询问下交房时间。”李悦说，当时租户给户主打了电话，对方却表示拍下后也不一定能很快完成过户。
“户主的话让我们心里有点没底了，开始担心房子的过户问题。”李悦说，全家人都开始担心这套法拍房的产权能不能顺利办理下来，“之后我们又联系了法院工作人员，想问下有租户会不会影响房屋过户，听到法院方面回复这套房屋过户不存在问题，才放心了些。”
拿到钥匙期待未来“小家”
今年1月份，李悦和家人拿到了那套法拍房的钥匙和产权证。“拿到房产证的当天，法院工作人员告诉我们这套房子原来的租户已经搬离，可以随时入户了。”李悦说，本以为办完房产证后腾房会成为比较头疼的问题，没想到租户很快搬离了，感觉特别顺利。
“第一次买法拍房，虽然没什么经验，中间也经历了不少曲折，但好在最终都顺利完成了。”李悦笑着说道，接下来她打算和家人们一起对房子进行重新装修，虽然房子面积不大，但也是一个温暖的‘小家’，等孩子到了入学的年龄，就能在家附近选择学校，以后接送孩子上学放学也会十分方便。
热度攀升一年卖了764套
去年岛城挂网拍卖的法拍房达3102套 最高法院出台新规法拍房也“限购”
过去几年，法拍房一直是楼市热词。日前，最高人民法院网站发布法拍房相关新规。规定中提到，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。这意味着不具备被拍卖房产所在地购房资格的购买人将无法参与法拍房竞买。而随着新规的落地实施，法拍房市场或将迎来新改变。
岛城挂网法拍房达3102套
“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，即被法院强制执行拍卖的房屋。据了解，常见的法拍房产生来源主要分为：一是商业贷款产生，即购买人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提供民事诉讼，要求贷款人就被抵押房产拍卖变现来偿还贷款；二是民间借贷产生，即民事责任行为人双方因合同协议约定等方式而产生的债权债务关系；三是司法没收产生，如在刑事案件中判决没收被告个人全部财产，若财产中涉及不动产则该不动产可依法拍卖等。青岛市中级人民法院执行二庭副庭长董则明介绍，其中，因金融借贷纠纷而产生的债权债务关系导致房屋抵押拍卖，约占法拍房市场来源七成以上。
“一般来说，房屋进入执行阶段，需要先对房屋进行查封，获得房屋处置权，按照执行程序进行产权调查，如到不动产交易中心查看房屋登记信息、是否存在抵押、是否符合拍卖条件等。”董则明介绍，房屋产权在调查过程中，对于符合拍卖条件的将会现场对房屋张贴腾迁公告、评估拍卖公告、拍卖裁定等，告知产权人或腾迁人进行限期腾迁等。
如今，在很多司法拍卖网站上，拍卖标的物的种类多样，包含住宅用房、商业用房、工业用房等多种类型。根据司法拍卖网站显示，购买者可以根据标的物所在地在全国范围内筛选，拍卖状态显示分为预告中、拍卖中、已结束、已暂缓、已中止等。根据阿里法拍平台的数据显示，过去5年，全国每年挂拍的住宅用房数量由18．6万套增加至34万套，翻了将近一倍。截至今年1月，全国法拍房的拍卖总量已超过150万套，超过30个省市近3500家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置。而就青岛来说，记者从市中级人民法院获悉，2021年青岛挂网拍卖的法拍房达到3102套，成交764套。
价格低成购房主要驱动力
法拍房在正式竞拍前会先进行评估。“由专业的评估机构对房屋的面积、价格、位置环境等进行综合考量，产生的评估报告需要发送给当事人双方，当事人在限期内如有异议，可申请专家评审委员会进行复评。”董则明介绍。
“目前法拍房的价格主要以利用大数据平台进行网络询价为主，评估价格接近于市场价格。按照规定，法拍房的一次起拍价格不得低于评估价的70％，如果流拍，二拍起拍价不得低于一拍价格的80％，即在一拍价格基础上最高再降20％。”市南区人民法院执行局员额法官孙兴文介绍。例如，一套评估价格为300万元的房屋，一拍起拍价为210万元，二拍起拍价为168万元。这也意味着意向购买人最低可以按照市场价的56％竞拍到一套房产，而价格因素是法拍房市场的主要驱动力。
“捡漏”有风险应提前防范
孙兴文介绍，根据竞拍规定，标的物网络司法拍卖的第一次拍卖和第二次拍卖竞拍周期一般为24小时，在24小时竞拍结束前的最后5分钟内，如出现新的意向购买人参与竞价，则竞拍时间将自动延时5分钟，直到不再出现新价格，视为竞拍结束，最终出价即为成交价。
虽然很多人抱着“捡漏”的想法参与竞拍，但竞拍结果很难预料。“一些比较热门的房屋，经过多轮竞拍过后，很有可能最终成交价远高于评估价，出现溢价过高的情况。”市北区人民法院执行局副局长荆雷介绍，去年4月，一套位于西海岸新区东方花园小区的别墅，因地理位置、房屋面积、装修等条件优越，在405万元起拍价的基础上，竞拍过程中出价达到258次，最终以1089万元成交，溢价达168％，整个竞拍过程延长了1个多小时。
董则明介绍，一些法拍房有时会遇到开发商“跑路”等情况，导致房产证批不下来。此外，房屋在建设过程中若因工程欠款等问题启动评估拍卖，在短时间内也办不下房产证。此外，法拍房还可能涉及拖欠物业费、水电费等问题。
限购提高法拍房购房门槛
近年来法拍房房源市场热度逐步上升。“今年春节以后，我们已经协助竞拍成交了不少房源。”山东恩实辅拍有限公司总经理李敏介绍，就在春节假期后上班第二天，一套位于崂山区鲁信长春花园的房源网上开拍，评估价为470万元。因房屋质量好、周围环境设施配套齐全，再加上邻近学校，当天共有16位意向购买人参与竞拍，在350万元起拍价的基础上，竞拍频率达到了71次，最终成交价达到了505万元，登上当天全国司法拍卖热搜榜单第一。
“像这类比较好的房源在二手房市场中也十分稀缺，所以当进入法拍房市场时，很多人都会参与竞拍，当天的加价幅度也是每轮10手向上加。”李敏说道，今年法拍房限购规定的实施，目前来看并没有过多影响到刚需购房人群，对于这类人群来说，法拍房限购其实是个利好消息。在不限购以前，参与优质房源的法拍热度和溢价率往往较高，且在拍卖过程中，法拍房不断往上加价的几率较大，成交价很可能存在被哄抬的现象，但在限购以后，参与法拍房拍卖的竞拍人资格门槛提高，能有效防范法拍房投资市场的热度，避免炒作现象。
买法拍房做好功课避开“坑”
法拍房购买前应先了解腾迁、过户、学位等方面是否存在问题
对于很多人来说，法拍房相对于市场上其他房源具有一定的价格起拍优势，通常来说会比市场中的二手房起拍价格便宜，这也让不少人产生了“捡漏”的心理。但俗话说机遇与风险并存，在购买法拍房的过程中，容易遇到哪些风险？又有哪些需要注意的地方呢？关于法拍房购买前的注意事项，需要竞买人购买前仔细了解，才能避免入坑。
注意事项
1、产权过户问题
房屋产权直接关系到能否过户，竞拍前要注意竞拍公告中有关房屋产权的说明，如果没有产权证的房产有可能还会涉及二次过户，那么其费用成本也会有所增加。
2、查清房产属性
其中包括法拍房使用年限、能否办理房产证、土地性质等。若土地属性为划拨的，房产可能需补缴土地收益金或土地出让金，这部分费用需要提前咨询不动产登记部门了解。
3、是否为全产权
如果购买的法拍房不是100％的全产权，特别是部分产权占有人还有案外人的情况，可能在过户或者办理后续相关业务时会遇到相关问题。
4、是否存在租赁
根据相关法律规定的买卖不破租赁，对于存在长期租赁并且已经预付租金的房产，容易存在恶意租赁的情况，后期处理起来会需要时间；若只是短期租赁并且没有预付房租的这类房产一般都可以正常交易。如果拍卖公告中注明房屋有租赁情况，需提前了解清楚合同租期、租金等一系列问题，最大程度保证竞拍者自身权益。
5、房屋是否腾空
房屋腾迁问题一直是法拍房买卖过程中的热点关注话题。未腾空的房产可能存在后期清场入住的问题，这样就会导致有些房产就算能过户也无法入住。在司法拍卖房里面，常见的为被执行人或案外人占有使用房屋的现象，这也是法院处置法拍房期间的重点和难点工作。
法官提醒，购买法拍房前，要根据竞拍公告查看房屋是否属于已经腾空。若竞拍公告中标明为未腾空，则竞买人就需留意该房屋是否设定有租赁权或者设定有居住权这两种情况，对“带租拍卖”或“带居住权拍卖”的房产，在拍卖后法院是不负责腾空房屋的，房屋交付需由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。
6、算好房屋过户税费
法拍房过户税费需按照相关规定为当事人双方各自负担，如买受人需承担契税，债务人承担个人所得税等。这时，买受人一定要清楚并计算好过户可能涉及的税费，计算好购房成本。
7、水电物业等有无欠费
在交完各种税费后，如房屋存在水费、电费、网费、物业费等未交的费用，需根据竞拍公告中说明的是否需由买受人来承担。若还涉及到土地出让金、维修基金等问题时，购买人需提前了解，在买房前调查清楚费用情况。
8、学位情况
带不带学位，学位有没有被占用等问题，购买人在购买法拍房前需要提前了解房屋学位情况，可现场查看，并询问相关单位部门，提早了解相关政策。
9、落户问题
对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户。如果是因为孩子上学落户的问题购买房子，竞拍前需提前咨询当地公安机关，了解房子的户口情况，避免买房子后无法过户。
“法拍贷”助力“一键贷款”
记者从市中级人民法院了解到，去年1月，青岛“法拍贷”正式上线，凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款筹集资金参与法院不动产司法拍卖。而随着“法拍贷”上线，本来只能全款支付的法拍房也能贷款，有效解决了潜在竞买人融资难题，减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题。
据了解，法拍房性质特殊，传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求，银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此，“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式。有了保险保障，可以降低银行风险，银行便可以很快放款。目前，竞买人在司法网拍页面报名竞买交付保证金，对可以贷款的房产，网页上会有“一键贷款”按钮，竞买人点击进入后提交相关材料，银行审核通过获得授信审批，保险公司提供担保，出具保单后，银行即可放款。青岛市中级人民法院执行局法官提醒，因为法拍房的特殊性，竞买人在购买房产之前一定要充分了解全面信息，认真阅读竞买公告，注意法拍房贷款时是否会受到“限贷”相关限制。
