[摘要] 10月25日,鑫融基(北京)投资有限公司(鑫苑置业)司法拍卖获得青岛慧据智慧城市产业发展有限公司(鑫苑置业占股70%,北京慧据科技产业发展有限公司持股30%)30%的股权,成交价7.07亿,底价成交
10月25日,鑫融基(北京)投资有限公司(鑫苑置业)司法拍卖获得青岛慧据智慧城市产业发展有限公司(鑫苑置业占股70%,北京慧据科技产业发展有限公司持股30%)30%的股权,成交价7.07亿,底价成交,交易之后鑫苑占股100%,青岛慧据智慧城市产业发展有限公司正式成为鑫苑置业的全资公司。本次标的涉及鑫苑灵山湾龙玺项目。
据CRIC系统显示:2017年7月4日,滨海大道南、名人岛西的6宗捆绑出让的商住和科教用地熔断进入线下竞价阶段,最终青岛慧据智慧城市产业发展有限公司拿下6幅地块,总建面53.1万 ㎡,成交总价15亿元,溢价率21.1%。住宅用地建设了灵山湾龙玺项目,在售均价1.7万元/㎡左右。而慧与大数据中心在去年3月12日,通过法拍竞得6.68亿竞得西海岸中国数都项目国有土地使用权及在建工程。图片
青岛慧据智慧城市产业发展有限公司成立于2016年6月,截止评估基准日注册资本为人民币200000万元,注册资本及股权结构如下:
评估范围为青岛慧据智慧城市产业发展有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债,具体包括:流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。流动资产账面值为767,772.08万元,非流动资产账面值为379.33万元,总资产账面值为768,151.41万元,流动负债账面价值为545,602.92万元,非流动负债账面价值为42,000.00万元,总负债账面价值为587,602.92万元,净资产账面价值为180,548.49万元。各类资产、负债类型、账面金额如下:
截至评估基准日,货币资金-现金账面价值为895.36元,盘点日评估人员及企业财务人员并未发现现金,本次评估按照盘亏处理。
下面为本次法拍涉及土地
慧据智慧家园C2项目
慧据智慧家园C2项目位于青岛市黄岛区滨海大道南、名人岛西,用地面积95872平方米,土地性质包括城镇住宅用地、零售商业用地和商务金融用地。其中城镇住宅用地的土地使用期限为2017年8月1日至2087年7月31日,零售商业用地和商务金融用地的土地使用期限为2017年8月1日至2057年7月31日。规划土地容积率≤1.01,住宅部分容积率必须大于1。总建筑面积163,256.24平方米,其中商墅23,958.96平方米、小高层49,549.560平方米、联排别墅23,038.31平方米、商铺3,342.47平方米、集中商业4,562.34平方米,剩余部分为车位、公共用房及赠送地下室的建筑面积,车位共1032个。项目开工日期为2019年8月,截至评估基准日建设工程已完工,C2项目中小高层、联排别墅、车位于2022年9月交付,商墅、商铺于2023年6月交付。截至评估基准日,C2项目已售建筑面积为61,121.36平方米,尚未销售面积为43,330.28平方米。C2项目取得的相关证件情况如下:
本次评估C2项目所有楼盘、R3项目中的44-53#楼使用的总建筑面积依据预测绘报告计算,R3项目的其他楼盘未进行测绘,依据建设工程规划许可证计算。R4项目暂未取得建设工程规划许可证,以企业提供的规划面积为准。
慧据智慧家园R3项目
慧据智慧家园R3项目位于青岛市黄岛区滨海大道南、名人岛西,用地面积113047平方米,土地性质包括城镇住宅用地和零售商业用地。其中城镇住宅用地的土地使用期限为2017年8月1日至2087年7月31日,零售商业用地的土地使用期限为2017年8月1日至2057年7月31日。规划土地容积率≤1.2,住宅部分容积率必须大于1。总建筑面积211,101.98平方米,其中小高层20,668.44平方米、高层66,684.32平方米、叠拼别墅8,784.12平方米、联排别墅34,720.38平方米、小型商服200.92平方米,剩余部分为车位、公共用房及赠送地下室的建筑面积,车位共1277个。项目开工日期为2020年9月,截至评估基准日主体工程已完工,R3项目中小高层、高层、小型商服、车位于2022年11月交付,叠拼别墅、联排别墅于2024年7月交付。截至评估基准日,R3项目已售建筑面积为58,343.98平方米,尚未销售面积为72,714.20平方米。R3项目取得的相关证件情况如下:
R4土地使用权
青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局与青岛慧据智慧城市产业发展有限公司签订了黄岛-01-2017-0075号《国有建设用地使用权出让合同》,出让合同约定宗地用途为城镇住宅用地,不动产使用权证为鲁(2017)青岛市黄岛区不动产权第0068359号,宗地面积合计为89829平方米,土地位于黄岛区滨海大道南、名人岛西,土地使用权出让年限为70年,土地使用期限自2017年8月1日起,至2087年7月31日止。土地出让金为378,423,527.00元。容积率不高于1.01,绿地率不低于35%,建筑密度不高于35%。截至评估基准日,该地块有粗略规划,正在进行前期场地平整,尚未进行开发。
④E1土地使用权
青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局与青岛慧据智慧城市产业发展有限公司签订了黄岛-01-2017-0073号《国有建设用地使用权出让合同》,出让合同约定宗地用途为住宿餐饮用地,不动产使用权证为鲁(2017)青岛市黄岛区不动产权第0068357号,宗地面积合计为41608平方米,土地位于黄岛区滨海大道南、名人岛西,土地使用权出让年限为40年,土地使用期限自2017年8月1日起,至2057年7月31日止。土地出让金为130,617,914.00元。容积率不高于1.50,绿地率不高于20%,建筑密度不低于40%。截至评估基准日,该地块尚未进行开发。
截至评估基准日,E1地块已办理抵押登记,抵押权证为鲁(2021)青岛市黄岛区不动产权证明第0283872号,抵押权人为青岛西发商业保理有限公司,抵押金额为500,000,000.00元,抵押权起始日期为2021年6月19日,结束日期为2023年7月18日。
截至评估基准日,E1地块已办理抵押登记,抵押权证为鲁(2021)青岛市黄岛区不动产权证明第0283872号,抵押权人为青岛西发商业保理有限公司,抵押金额为500,000,000.00元,抵押权起始日期为2021年6月19日,结束日期为2023年7月18日。
⑤D3土地使用权
青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局与青岛慧据智慧城市产业发展有限公司签订了黄岛-01-2017-0078号《国有建设用地使用权出让合同》,出让合同约定宗地用途为科教用地,宗地面积合计为34727平方米,土地位于黄岛区滨海大道南、规划海岸大道东,土地使用权出让年限为50年,土地取得日期为2017年8月1日,土地终止日期为2067年7月31日。土地出让金为34,952,726.00元。容积率不高于1.50,绿地率不高于25%,建筑密度不低于35%。截至评估基准日,该地块尚未进行开发。
截至评估基准日,被评估单位未提供D3地块的土地使用权证。
⑥D4土地使用权
青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局与青岛慧据智慧城市产业发展有限公司签订了黄岛-01-2017-0076号《国有建设用地使用权出让合同》,出让合同约定宗地用途为科教用地,不动产使用权证为鲁(2017)青岛市黄岛区不动产权第0068361号,宗地面积合计为63750平方米,土地位于黄岛区滨海大道南、名人岛西,土地使用权出让年限为50年,土地取得日期为2017年8月1日,土地终止日期为2067年7月31日。土地出让金为65,025,000.00元。容积率不高于1.50,绿地率不高于25%,建筑密度不低于35%。截至评估基准日,D4项目已停止且无发展规划。
截至评估基准日,D4项目已停止且无发展规划,地上已建的房屋建筑物未办理不动产权证,评估人员现场勘察时取得了建设图纸、凭证等资料。被评估单位出具了相关说明承诺该房屋建筑物为青岛慧据智慧城市产业发展有限公司所有,未设定抵(质)押他项权利,也不存在诉讼事项。本次评估不考虑该权属瑕疵对评估值的影响。
现状
据悉,2017年5月,鑫苑置业旗下的杭州慧苑投资管理合伙企业通过收购青岛慧与软件全球大数据基地开发商青岛慧据智慧城市产业发展有限公司49%股权,原股东北京慧据科技产业发展有限公司股权稀释到51%。
据查,鑫苑旗下子公司拥有青岛慧与(惠普)软件全球大数据基地开发商青岛慧据智慧城市产业发展有限公司49%股权。该项目的落地是鑫苑首次进入青岛。
不过通过网上资料显示,鑫苑置业发布公告称,该公司已经在2022年6月24日,收到美国纽约证券交易所的通知信,称鑫苑置业的ADS交易价格,低于规定的标准,且鑫苑置业恢复合规的适用补救期,到期时间是2022年12月24日。根据纽交所的802.01C条例,如果一个公司的平均收盘价格,连续30个交易日低于1美元,该公司则被判定为低于合规标准,证券交易所将启动该公司股票的摘牌和退市程序。实际上,因为鑫苑置业连续几年都不能按时提交年度财务报告,且拖欠15个月都不发布,已经触发了退市预警。
鑫苑置业遇到的远不只是股票被摘牌退市的麻烦。2022年7月19日,鑫苑置业发公告对外宣布,该公司一只本息合计5.453亿元人民币的债券,已经于2022年6月29日到期,由于该公司资金链断裂,没有资金全额兑付。至此,鑫苑置业正式暴雷。其实,早在去年10月中旬,鑫苑置业就有一只2.29亿美元(折合成人民币大约是15.5亿元)的债券,差点逾期。最终,该公司成功进行了要约交换,发行一只新的美元债券,用借新债还旧债的方法,才躲过一劫。不然,那个时候,就已经暴雷。但躲过了那一劫,也不过是推迟一下暴雷的时间而已。最终,鑫苑置业还是躲不过暴雷的命运。
