[摘要] 重点城市整体库存规模收缩的情况下,受新房成交持续走弱影响,商品住宅去化周期呈现出进一步拉长的趋势。
重点城市去库存压力仍大。
CRIC数据显示,截止2024年2末,重点监测的30个城市中超八成以上城市商品住宅去化周期超过18个月警戒线,去化压力明显增加。其中,长春、珠海、东莞商品住宅去化周期均超过40个月。
重点城市整体库存规模收缩的情况下,受新房成交持续走弱影响,商品住宅去化周期呈现出进一步拉长的趋势。
结合前2月新房供求规模来看,新增供应规模仍小于成交量,新房市场供求关系仍处于恢复平衡过程中。
随着房地产市场供求关系发生重大变化,楼市去库存,已成为楼市一大典型特征。
受新房供给持续缩量、成交疲软影响,当前楼市正表现出库存规模收缩,但消化周期在进一步拉长的现象。
先来看去年,2023年百城商品住宅库存回落至近年来低点,CRIC数据显示,年初全国百城库存规模约为5.6亿平方米,而到了年底则降到5.3亿平方米,同比下降6.2%。
虽然百城商品住宅库存整体在收缩,但由于成交持续低迷,去化周期仍处于近年来较高水平,12月末,百城商品住宅去化周期仍为24.4个月。
这一趋势延续至2024年。
CRIC数据显示,2024年2月重点30城整体供求比进一步走低,由上月的0.82降至0.70,受此影响,30个重点城市库存面积继续收缩,环比下降0.6%。
从城市表现来看,武汉库存规模在30城中最高,达到了1862万平方米,库存规模同比涨幅最大的是西安,同比涨幅达到86%,库存规模收缩最明显的城市是青岛,同比下降了42%。
与此同时,新房成交持续走弱,2月重点30城新房成交创2019年以来同期次低,单月同环比跌幅分别达到了71%、45%,前2月新房成交累计同比“腰斩”。
受此影响,即便重点30城库存规模收缩,仍难改变消化周期进一步拉长的趋势。
CRIC重点监测的30城2月库存平均去化周期为27.79个月。从近半年走势来看,2023年6月重点30城商品住宅平均去化周期为16.71个月,至2023年8月升至20个月以上,2024年开年两个月,去化周期连续上涨,至2月已超过2年。
2024年2月,重点30城中,有26城去化周期超过18个月警戒线,城市数量较上月有所增加,总体面临不小的去库存压力。
纵向来看,2023年1月以来,去化周期超18个月的城市数量波动上涨,其中2023年4月去化周期超警戒线的城市只有6个,至2023年12月末,重点30城中有18个城市去化周期超18个月警戒线。进入2024年,新房成交规模大幅下降,致使去化周期超警戒线的城市数量进一步增长,2月末已有26城去化周期超警戒线,占比超八成。
去化周期在18个月以内城市只有4个,分别为成都、上海、合肥和杭州,短期内基本不存在去化风险。其中,杭州是重点30个城市中唯一一个去化周期在1年以内的城市。
从具体城市库存去化周期来看,长春去化周期最长,截止2月末达到了47.7个月,珠海和东莞紧随其后,去化周期也达到了44.9个月和43.5个月。
从环比涨跌情况来看,除了无锡之外,其余各城市消化周期均较上月有所增长。其中长春环比涨幅排在首位,2月末库存规模为1062万平方米,去化周期达到了47.7个月,环比上涨61%。
从同比来看,仅青岛消化周期同比去年有所下降,无锡持平,其余28城消化周期均较去年同期有所增长,其中,上海、合肥、福州、嘉兴、佛山同比涨幅均在100%以上,值得注意的是上海、合肥这类热点城市受供给端影响,库存新鲜度较高,基本不存在老旧库存,虽然库存增幅明显,但整体仍在安全区间内。
楼市依然在筑底,市场受供给约束愈发明显。
虽然重点城市新房库存规模收缩,但受成交持续低迷影响,整体去化周期仍处于较高水平,且去化周期超18个月警戒线的城市数量进一步增加。
值得注意的是,2024年以来市场信心仍未恢复,整体居民购房热情还在减退,成交或将延续筑底行情。另据CRIC调研,核心城市北上广深杭等3月均将迎来供应放量,或将拉动市场热度回升,短期内库存压力或有所缓解,但由于多数二三线城市整体购买力尚未修复,整体库存仍将延续高位。
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